上海
828 现房销售新政过去已经一个多月了。
已经有几个城市陆续出台了细则，包含北京、上海、广州、武汉等，各地的细则大同小异，基本上都是在落实 828 国家新政，只是在部分环节存在差异。
其中有个环节的差异比较大，那就是针对实施现房销售的项目，定金标准明确了。
国家规定，在取得建筑工程施工许可证后，开发企业可以跟购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。
定金合同应约定定金、商品住宅售价、交付时间及不能按期履约的责任等等，保护双方合法权益。
各位老铁们一定要关注这一点，因为以后要买现房，
就会遇到一个问题：要不要提前交定金？
因为这个定金交得很早，基本上开工获批之后，开发商就可以收取定金了。
但是房子要等到竣工之后，差不多将近两年之后，你才能够真正签订购房合同。
可市场是波动的，房价是变化的，谁也不知道两年之后的房价，对比当前是涨是跌、跌多少、涨多少。
所以从本质上讲，你签这个现房的定金合同，相当于是一笔期权投资。
两年之后，房价涨了，你自然开心。
可如果房价跌了，怎么办？
你有可能会选择放弃购买！
所以定金的金额设定就很关键。
828 新政只是提出依法收取少量定金，而定金的具体数额由地方细则来规定。
北京第一个出台新政，他们的规定是定金不超过房价的 1%。
北京这个新政出来之后，我一看就知道北京要出问题了。
第一个出来吃螃蟹，没有经验，思考不够周全，1% 这个比例太低了。
因为两年时间，房价的波动幅度很容易超过 1%。
你交了 1% 的定金，假如两年之后，房价相比定金合同里约定的房价跌超 2%，届时买房人就有可能选择毁约，宁可不要这 1% 的定金，也应按照下跌 2%、3% 甚至 5% 的市场价格重新签订购房合同。
和购房者相对的，开发商同样要承担风险。
开发商收了 1% 的定金，但两年之后房价涨了 4%、5%，甚至 10%。
那开发商还愿意按照定金合同的价格卖房吗？
它大可以选择毁约，赔付购房者双倍赔偿金，也就是按房价的 2% 赔偿。
当然，由于定金账户一直需要监管至签购房合同，开发商如果违约，也只是付给购房者1%；也即购房者可额外赚取1%。
就算完成赔偿，借着上涨的房价，开发商依然有利可图，可以把房子以更高价格对外出售。
如果大量项目出现收取定金之后，买家或者房企随意毁约的情况，那就非常尴尬了。
这就说明制度存在漏洞，房企和购房者双方都折腾、劳心费力，其中还要蒙受金钱损失，实在得不偿失。
所以定金的占比，一定要设定在一个合适的区间。
北京发布细则之后，上海第二个出台细则，上海就考虑得周全多了，定金收取比例不超过房价的 3%。
相比北京的 1%，毁约的概率会小很多。
但两年的周期实在太长，房价的波动幅度依旧难以预测。
紧接着广州、武汉出台细则，这两个城市把定金上限提升到 5%。
我认为 5% 这个占比相对合理，比北京的 1%、上海的 3% 要更合适。
按照 5% 签订定金合同，两年之后的毁约概率会大幅降低。
按照国家规定，商品交易的定金最高不能超过商品价值的 20%。
不过房子总价很高，现实当中，过去很多年不管是二手房还是新房交易，签订定金合同，比例一般也就在 5% 左右。
但是过去新房、二手房签完定金，到签订正式购房合同、甚至完成网签，间隔时间很短，一般不会超过一个月；周期短，价格就相对可控。
而现在现房销售项目，从签定金合同到签正式购房合同，中间间隔将近两年，房价的波动完全不可控。
从 828 新政的设计来看，设置定金制度，其实是给开发商提供了提前锁定客户的渠道，对开发商更有利。
但政策制定者或许没有考虑到，长达两年的周期里房价会发生巨大变化，落到实操层面，各地定金的收取占比就格外关键。
这也考验着各地房管部门的治理智慧。
接下来还会有很多城市陆续出台地方细则，我预计绝大部分城市都会将上限设定为不超过 5%。
而北京的1%，就被晾在一边， 估计要尴尬许久了，直至出政策补丁，重新修改。
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