抄底房地产…

文|子木 文章来源|子说一点

最近巴菲特在疯狂抄底房地产。

有读者问我是什么原因，这件事我也关注了，搞清楚前因后果，对我们的确很有帮助。

首先巴菲特已经退休了，现在的伯克希尔CEO是格雷格・阿贝尔。不过他也是巴菲特的学生、嫡系接班人，深刻践行着巴菲特的投资理念。

这次，伯克希尔先是买下了美国第六大上市房企泰勒·莫里森。然后又砸了2.12亿美元，增持美国第二大上市房企莱纳的股份。

伯克希尔这两年，手握大量资金，主张逃离风险，除了买石油和谷歌以外，其他基本没动，但为啥选择这个时候买入房地产？

这就是巴菲特理念的独特之处：

逆向投资。

伯克希尔一直在践行着自己的投资信念，“在别人贪婪时我恐惧，在别人恐惧时我贪婪。”

那么现在的美国房地产已经到了什么地步了？我查了一下最近的数据。

一方面，美国房贷利率极高，购房成本沉重。

截至2026年10月初，美国30年期固定抵押贷款平均利率已攀升至7.28%，创下近三年新高。在高利率下，许多潜在买家选择观望，买房的人越来越少。也导致房地产销量特别差。

另一方面，房价筑底。

很多人好奇，没人买房，为啥房价还能稳住？其实答案就是供应太过短缺。截至6月底，美国二手房库存去化周期仅约4.6个月，远低于6个月的供需均衡水平。

最后就是房地产销售分化极大。

便宜的低价房（如10万美元以下）销量下滑，而豪宅市场异常活跃（百万美元以上销量大增18%）。区域表现同样分化，仅东北部成屋销售实现环比增长，其余地区均出现下滑。

简而言之，就是销售低迷，供应不均，结构分化。

而巴菲特这个时候选择抄底房地产，押注的其实并不是短期机会，而是行业周期修复和长期的结构性机会。

说人话就是，他认为美国房地产周期到底了，长期会复苏、反弹，爆发出大量的机会。

这个机会出现的时机，可能是1年以内，也可能是5-10年内。没有人能猜到准确的时间，即使巴菲特也不能。而且美国房地产还可能继续下跌，甚至出现风险。

但这都不重要。

参考巴菲特历史中的每一笔投资，他都会选择在他认知范围内的周期低谷，进行建仓，然后逐步加仓，甚至越跌越买，然后博一搏在未来的时间周期里，突然出现的一个主升浪。

但他同时会保证以下几件事：

第一个是，必须买到好公司。比如这次收购的泰勒·莫里森，虽然只是排名第六，但是资产负债率仅35.9%，盈利稳健。

在行业低谷，资金雄厚的企业才能通过降价、补贴利率、压低成本等方式熬过寒冬，并在复苏时抢占更多市场份额。

第二个是全方位覆盖。这次收购莫里森，能跟伯克希尔已有的Clayton Homes（主打平价模块化住宅）形成互补，实现从刚需到高端改善的全产品覆盖。

同时，伯克希尔旗下已拥有涂料、建材及房产保险等业务，此次收购进一步打通了从建材、建造到销售、金融的全产业链。这相当于对整个行业各个环节进行押注，不把鸡蛋放在一个篮子里。

那么对我们有什么可借鉴的地方呢？

1、逆向投资思维。这个对于大多数人都很难，因为人性角度来讲，都是趋利避害，买涨不买跌的。就像现在，很多散户对大A和港股深陷绝望。但绝望的时候，恰恰又是周期重启的关注点。这个需要长期的好心态去应对。

2、全球房地产的底层逻辑都一样，都有周期、供需、分化。我们的房地产市场要比美国大很多，分化更严重。我们的整体库存周期偏高，但很多城市却已经回归到了短缺值。比如上海，二手房去化周期只有6.8个月，北京是8-10个月。

去化周期很重要，大家都可以去查。去化周期短的城市，极易反弹，一旦周期逆转，会迎来第一波上涨。

其次就是美国主要赚钱的依然是高端市场，中国也是，这是因为产业经济分化比较严重。美国赚钱的是AI产业，主要在旧金山湾区，还有纽约、西雅图、波士顿、华盛顿等等。

而中国就是北上广深，长三角和大湾区，还有华中城市群，川渝城市群等，这些地区的第一到第二梯队的资产。

当然该关注的也是核心城市、核心地段、有产业和人口支撑的资产，抗跌和修复能力更强；缺乏基本面支撑的资产，便宜也可能是陷阱。

3、在自己熟悉的领域做事。很多人嘲笑巴菲特带领的伯克希尔，错过了AI大潮。但实际上，每个人都有自己专业的领域，在熟悉的领域投资，把握能力更强。而当初嘲笑巴菲特，站在科技大潮顶端的那些人，其实安全下车的并不多。

所以任何时候不要嫌慢，不要眼红别人赚钱，而是这个钱自己能不能赚得到，在不在自己的认知范围之内，能赚多久。投资是一辈子的事情，拉长时间看，才能知道孰强孰弱。

4、万事万物都有周期。巴菲特买老登股，其实就是在押注行业周期，中国房地产也有周期，而且现在也处于黎明前的黑暗，只要国运反转，房地产大概率会迎来春风，现在已经跌无再跌了。但我不建议买地产股，还是专注一些比较好的实际资产。

5、永远保证现金流。

伯克希尔敢逆势抄底，不是因为能精准预测底部，而是因为伯克希尔现金充裕、负债低、旗下业务能持续产生现金流。

对普通人来说，也是这样，永远保证现金流，以应对不时之需。重大投资和支出，都要三思而行。即使想买房，也不要撬过多杠杆，月供占收入也不要太高。

即使看到机会，也不要把“抄底”理解成一把梭哈。周期底部往往比想象中更长，真正稳妥的做法是分批、留后手，把安全边际放在第一位。

市场可以继续跌，但现金流不能断。

投资其实比的就是谁活得久，而不是谁跑得更快。活下来，才有资格等下一轮周期。这应该是近几年来，大多数投资者都能感同身受的一句话。

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