摩根大通重磅研判：2027 年中国房子供应减少 30%，房价正式迎拐点

摩根大通最近抛出一份研报，直言到2027年中国住宅新增供应会被砍掉三成，房价拐点随之到来，这份判断究竟能不能当真？

而房地产这几年掉下来的寒气，又顺着资金链一路砸到了哪些意想不到的角落，比如看起来风马牛不相及的中国足球？

中国房地产危机已经进入第五个年头，销售额一直往下掉，房价跟着跌，开发商违约的消息一个接一个传出来，整个行业迟迟看不到止跌的迹象。

这股寒气早就外溢到别的地方，顶级足球俱乐部就是最明显的受害者之一。

背着一屁股债的开发商纷纷撤资，直接导致俱乐部关门、球队降级，外援也成批打包走人。

曾经作为广州队主要金主的恒大陷入危机，俱乐部跟着解散；

2020年的中超冠军江苏队，在母公司苏宁集团爆雷之后同样原地解散，一夜之间人去楼空，让人唏嘘。

科技创业者常白是Sport8的创始人之一，这家公司总部在北京，主要给足球、篮球等体育项目提供产业服务。

他在采访里讲得直截了当：房地产塌下来对中国足球的冲击只能用巨大来形容，如今真正能进入足球市场的资金规模，大约只有过去的百分之一，差距悬殊得吓人。

说到眼下中超联赛怎么转得动，常白点明一个现实：很多俱乐部实际上由地方政府相关的资本公司持有，靠依附市政府才勉强活下来。

唯一的例外是北京国安，股东还是一家总部在北京的民营开发商。

其他主流俱乐部几乎都挂在政府相关资本名下，这就是中国足球眼下的真实状态，也折射出联赛商业化根基的脆弱。

被问到反腐，常白讲得很坦白：中国足球的腐败已经持续二三十年，严重程度简直难以置信。

在他看来，这二三十年里球迷以为自己在看足球，其实看的是真人秀，根本不是真正意义上的足球比赛。

这些年反腐力度加大，情况确有改善，但按下葫芦浮起瓢，新的腐败方式又冒出来。

疫情前钱多，腐败集中在收购俱乐部、把持足协那一层；疫情之后钱少了，有些球员转去私下赌球。

规模是小了，可在这么高压的态势下居然还敢搞，连他自己都觉得意外。

他还提到，前体育主管部门的负责人最近被判了死缓，前中国足协的负责人被判了十八年，曾在英超埃弗顿效力过的前国家队主教练同样被判了十八年。

即便如此，还是有球员在赌球这些事情上栽跟头。

不过常白承认，如今主持足协、国家队和青年队工作的那批人能力过硬、作风干净，这是实打实的进步，从这个角度看，情况已经好了不少。

聊到各地冒出来的地方联赛能不能靠商业活下去，常白说自己人在东京，关于江苏联赛的了解属于间接信息。

按他掌握的情况看，这类联赛并不走商业化路线。

2023年中国经济不太好，老百姓需要一点能提气的东西，非职业联赛就这么先在贵州火起来，接着又烧到了江苏。

现场效果好得出奇，江苏联赛单场看球的人超过六万，对一项非职业赛事来说，已经是相当惊人的数字。

不过常白随即点出两难：这类联赛一旦走向职业化，还能不能保住当下的热度？

能不能守住干净不被腐败啃食？

谁也说不准。

他甚至半开玩笑地讲，江苏联赛之所以这么火，恰恰因为它不是职业的；一旦职业化，资本涌进来，腐败也就跟着来了。

展望中国足球作为一门生意的前景，常白判断国家队的水平大约五年后会有起色。

2014到2020年间，国内在球场建设和青训上投入很大。

前前后后从欧洲、巴西、阿根廷请了超过三百四十名青训教练，被输送到各地教育系统，分散到全国教孩子踢球。

乐观地看，再过五年左右，一批质量更好的年轻球员应该会陆续冒头。

他还提到，中超的钱袋子早已不像从前，联赛也定下了限薪规矩：本土球员薪资有上限，大概是八百万元人民币左右；

外援的个人薪资同样有上限，俱乐部每个赛季在外援上的总开支也被卡住。

几条合起来一算，中超的腐败空间会明显收窄，整体运营也会更稳。

但常白话锋一转，中国足球真正的病根其实在文化。

中国人太看重赚钱，不像巴西孩子那样在街头巷尾踢着玩，哪怕没钱也乐在其中。

国内的社会体系和文化不鼓励孩子单纯享受乐趣，而是鼓励他们去赚大钱、赚快钱。

正因为这样，真有天赋的孩子很难进足球圈。

因为一旦当不成职业球员，往往只能去小学当体育老师，一辈子收入微薄，父母自然不会同意孩子认真搞足球。

这是一个文化加社会层面的难题，解起来极其吃力。

他直言，除非这个结解开，中国足球只会在中不溜的水平打转，比今天好一点，追上日本韩国没戏，他这辈子怕是看不到那一天。

聊到AI和科技产业能不能把房地产塌下来的大坑填上，常白态度很直接：个人不乐观。

AI本质上是软件，软件永远撑不起土地和房产那样大的经济盘子。

他和不少人一样，把希望放在了机器人产业上，因为机器人既是人工智能产业，又是制造业。

如果未来两三年机器人行业真能起飞，就有机会成为取代房地产开发的智能制造支柱，整体经济，包括足球产业，也会跟着受益。

不过他也坦言，这条路并不好走。

眼下中国科技公司第一位的目标是出海。

意思是说，一家机器人公司在国内做得不错，它更想把牌子打到海外去，比如赞助英超俱乐部。

2020年之前就有一家中国创业型机器人公司赞助过曼城，如今已在香港上市，却早已不再赞助曼城。

常白判断，等到经济回暖，这类企业从自身利益出发，更愿意去撑海外的大品牌，而不是回头支持国内的足球产业。

把视角拉回房地产本身，就能听懂摩根大通那句2027年拐点为什么被反复提起。

这家机构过去十来年在中国楼市的几次大判断上都踩准了点，所以这次锁定2027年，没人敢当耳旁风。

8月下旬住建部等三部门联合印发文件，核心一条是商品房预售必须等主体结构封顶后才能开售。

预售资金还得全额进监管账户，这把房企过去二十多年卖楼花的玩法从根上改了。

规则一变，中小房企直接扛不住中间十几个月的资金压力，国企央企拿地也得反复掂量。

今年1到8月全国住宅新开工面积同比降了25.4%，供应收缩不是预测，是制度推着往那个方向走。

高盛那场专家电话会给的时间表更直接：2027年3月到2028年9月，新房供应会出现12到18个月的实质性短缺。

一线城市的变化已经写进数据，8月新建商品住宅价格环比由平转涨0.1%，二手房价格连涨六个月，北上广深都在回暖通道里。

对准备买第一套房的朋友，眼下这个阶段其实挺舒服，房价还在底部，议价空间有5到6个百分点，房贷利率、公积金、贴息都正好在窗口期。

改善家庭的处境也比前两年强太多，旧房能顺利出手，一二手倒挂还留着安全垫，这个点算账是能算得过来的。

至于冲着投资去的，闭眼买房就能升值的时代真的过去了，年租金回报率够不着那条线的房子就得多想想。

规则变了，看清自己手里是刚需、改善还是投资，比纠结房价涨不涨更要紧。