天津
“恒大房价膝斩”不是所有恒大楼盘都这样，主要集中在远郊大盘、文旅概念盘、暴雷后停工/配套落空项目；核心城区、已交付、地铁学区成熟的恒大楼，通常只是随大市回调，很少到“膝斩”（较峰值跌80%左右）。
一、哪些恒大楼盘出现过“膝斩/近膝斩”
• 广州南沙恒大阳光半岛：2020–2021年开盘均价约2.3–2.8万/㎡，2025年二手成交出现9千多、甚至6千多的急售价；按2.7万峰值算，个别急售房源跌幅约77%，整体挂牌均价也从2万+回到1.5万左右。
• 西安西咸/秦汉恒大文旅城：2019年首开8千5–9千7，2021年炒作高点约1.2万/㎡；2026年极端成交有98㎡总价29万、单价2954元，贝壳区间均价约4200元，较峰值跌约65%–75%，被当地中介称为“膝盖斩”。童世界停工、商业学校未落地是主因。 2025年首套二手约6500、后续有4700–4800成交，整体属腰斩到膝斩之间。
• 句容恒大童世界/博雅居：买入1.1–1.3万/㎡的房源，2025年中介报87–88㎡总价15万左右、单价1700+，极端个案较峰值跌80%+；但成交极冷、属于“有价无市”的急售/法拍逻辑。
• 南京周边：句容文旅城87㎡精装报13万起、单价不到1500；六合恒大养生谷118㎡成交36万、单价3026；禄口恒大林溪郡79㎡约40万、单价5063，较前期高位跌约6成。
• 清远恒大金碧天下/银湖城：金碧天下81㎡成交15万、单价1835；银湖城从万元级高位跌到2800左右，跌幅70%+。属于广清远郊文旅大盘典型。
启东恒大海上威尼斯：环沪海景文旅盘，早年开盘约 1.1 万、部分房源高点传 1.7 万；2026 年网传主流二手成交/挂牌约 2800–4800 元/㎡，小户型总价 13–14 万，跌幅被说成“脚踝斩/骨灰房”。硬伤是启东村里、通勤上海 2 小时+、投资客多、入住率低。
其他恒大远郊/文旅类（广州阳光半岛、清远恒大银湖城等）也有从 2 万+、1 万+跌到几千/两千多的个案，但是否叫“脚踝”看统计口径，单个急售房源不能代表小区均价。
这些“膝斩价”多为急售、法拍、内转、毛坯/空置盘，不代表整个小区所有房源都能这个价；看真实损失要用同户型同楼层近期成交均价，而不是单套最低挂价。
二、为什么恒大某些盘特别容易“膝斩”
1. 品牌信用崩了：2021年暴雷后，买家担心烂尾、减配、物业垮，品牌溢价变折价。
2. 文旅/远郊画饼：童世界、养生谷、阳光半岛类项目靠“地铁远期+学校规划+乐园IP”定价，配套没落地就回归居住基本面，价格回吐最狠。
3. 投资客踩踏：远郊恒大楼投资客占比高，一旦预期反转，挂牌互相压价；像西安文旅城贝壳挂1200+套、成交几十套，典型的卖方踩踏。
4. 保交楼但保不了配套：很多项目房交了，但商业、学校、乐园没兑现，二手只能按“普通远郊房”重估。
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