酒店REITs一周三单：开元获批、华住开售，还有一家药企来发

过去一周多，中国酒店资产的证券化清单上，一次出现了三个名字。

9月29日，华泰华住安住REIT发布发售公告，公众认购定档10月19日至20日；9月30日，中金开元旅业商业REIT获证监会准予注册批复及上交所无异议函；同日，平安证券-长春高新持有型不动产ABS（机构间REIT）状态更新为“已受理”。

一家是发过全球首单中国酒店REIT、又在港交所退市十三年后杀回来的老牌民营酒店集团；一家是拿“深交所首单酒店REIT”赶在国庆前定档发售的连锁龙头；还有一家，是净利连续九个季度下滑、正在找退出口的药企，酒店资产证券化参与者的名单正在变长。

华住安住：两周后，市场给酒店资产第一次公开定价■

华泰紫金华住安住REIT（181002）8月13日经证监会准予注册，9月28日发份额发售公告，10月19日至20日发售。它是深交所首单酒店型商业不动产REIT，公开报道里也把它算作首单由民营酒店集团主导的酒店公募REIT。

认购价格2.329元/份，发售总额5亿份，若发售成功预计募资11.645亿元，对应不动产项目价值同为11.645亿元；底层资产为广州天河体育中心美居酒店、广州天河全季酒店，以及上海江桥万达桔子水晶酒店均位于商贸与交通枢纽区域。基金存续期32年；以发售价算，不动产项目价值11.645亿元。按招募说明书的可供分配金额测算，2026年4月1日至12月31日预测现金分派率5.89%（年化），2027年为6.00%，也就是按这个预测，一年能分回本金的6%上下。

两周后上市首日的表现，将直接检验“酒店资产能不能被公开市场好好定价”。

开元：13年后再度归来 ■

开元是国内最早碰REITs的酒店集团。2013年7月，开元产业信托在港交所上市，被称为全球首单中国酒店REITs，当时的资产包是6家酒店、2375间客房、估值39.97亿港元。后来行业调整加上疫情，业绩一路往下，2021年以约19.21亿港元卖掉全部酒店资产后退市。

这一次，入池的是杭州、温州、嵊州三家开元名都酒店，合计1428间客房。杭州开元名都大酒店2005年开业、696间客房，是开元旅业集团的旗舰店，位于萧山中央商务区，2025年运营收入2.04亿元、近三年经营毛利率接近40%；温州和嵊州项目都是2022年开业，客房分别为346间和386间，其中温州开元名都与万豪臻品之选的双品牌联名模式，2025年运营收入0.99亿元，嵊州开元名都酒店2025年运营收入0.71亿元。

三家2025年平均入住率67%、平均经营毛利率31%。合计营业收入从2023年的4.15亿元降到2025年的3.75亿元，净利润从0.58亿元降到0.30亿元。

价格上，申报时估值18.04亿元、拟募18.44亿元，以2026年3月31日为基准日，评估值调成16.13亿元，下调1.91亿元。预测分派率2026年4.7%、2027年5.1%。

华住和开元两单项目共同验证了一个逻辑：轻资产运营+REITs退出的闭环，在国内酒店行业首次跑通（这里的“退出”，指的是资产持有方将持有的不动产变现、收回投资的过程）。运营方保留管理权与品牌输出，资产持有方通过证券化实现流动性释放，这一在海外成熟市场已运行多年的模式，开始在国内落地。

长春高新：“跨界”房东样本 ■

一周里最出乎意料的一单，来自酒店行业之外。长春高新这家公司，2025年制药业务收入111.71亿元、占总营收的92.45%。但它申报的这单机构间REIT，底层资产是全资子公司长春海容酒店持有的长春高新洲际酒店、长春高新假日酒店，外加海茵广场写字楼B座相关房产和438个地下车位。

两家酒店是双子楼，室内设计由CCD负责：洲际酒店2025年7月2日开业，250间客房，单房面积45平方米起；假日酒店373间客房，单房40平方米起；均由洲际酒店集团团队参与管理。

为什么一家药企要在这个时点盘活酒店资产？答案写在业绩里。2026年上半年，长春高新营收55.43亿元、同比下降16.06%，归母净利4.75亿元、同比下降51.64%，净利润已连续九个季度同比下滑。主业承压时，地产附属的酒店资产从“配套”变成了可变现资产。据公司披露，负责酒店运营的长春海容酒店管理有限公司设立目的之一，就是提升海容广场等地产项目的商业价值与去化能力；公司地产平台也正从住宅开发向“地产＋医药”的轻资产运营转型。

需要说明的是，这单不是公募REIT。机构间REIT（持有型不动产ABS）品种为ABS，主要面向机构投资者，与公募REITs相比，发行门槛与流程不同，二级流动性也不是一个量级。但它提供了一个参照：当公募REITs的门槛对部分资产仍然偏高时，机构间通道让“酒店资产出表”多了一条路。

当下，酒店资产从“持有经营”走向“可证券化”，不再是单一集团的资本动作，而正在变成一个行业级的可选操作。

酒店资产的证券化，第一步是“能不能发出”，现在，第一步正在被越来越多的业主跨过去，而下一步就要看市场是否买单。

你如何看待中国酒店资产证券化的窗口？

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