实探国庆上海楼市：购房者加速入场，有客户看了实景想再买一套

“记不清最多的时候接待多少客户了。”上海杨浦区一改善项目的品牌官小曹告诉第一财经记者，“基本没停过，一天下来脚都肿了。”10月7日上午，历经将近一小时的介绍后，她又马不停蹄地去接待下一组客户。

国庆假期期间，不少上海新盘售楼处里都呈现出如此的繁忙景象。多位受访业内人士表示，长假前上海现售新政落地后，购房者关心的放款等细则落地，加速了入市速度，叠加假期末尾客户返沪，项目上的到访和成交都有不错的表现。

假期来访大增

10月7日下午，一位穿着松弛的中年女士径直走进了浦东新区森兰板块的越秀天屿售楼处。她是首次来访该项目。

“这种直接走进售楼处的客户很多。”越秀天屿营销经理向记者介绍，售楼处最初开放时一天最高来访量有680组客户，“有很多来不及登记”。该项目在9月底首开推出147套房源，创下了近246%的认购率，触发积分，选房当日全部售罄。

（越秀天屿样板房）

新规抬板住宅的实景呈现和开盘表现让项目一炮而红，“假期前几天下雨，来访量大约保持在70-80组客户，近两天也恢复到百组来访以上”。上述营销经理表示，预计10月底的二批次加推将收获不错的销售表现。

记者在越秀天屿的售楼处现场看到，不断增加的看房客户中，有不少是全家齐上阵，还有许多三代人共同看房的组合。这样的情况同样也在杨浦区新江湾板块的保利珺园上持续发生。

保利珺园销售总监告诉记者，假期期间有不少购房者是一家人一起来看房，加速了买房的决策。而作为板块内过去十余年里首次供应的低容积率项目，保利珺园总价在1000万-4500万元内，吸引了周边大量的改善客户。中秋、国庆小长假期间，该项目来访累计逾500组客户，新增认购达4.2亿元。

在保利珺园销售总监看来，项目实景的开放是推动购房者做出买房决策的一个关键原因。“有客户到现场看到实景后就决定要买一套别墅，还有前几批次已经买了洋房的客户想要置换成联排或再买一套。”

越秀天屿营销负责人也提到，实景会所和样板间展示给购房者的是未来真正的生活，也让客户可以亲自去感受，不用再依靠想象。

位于长宁区的保利苏河珺也在国庆期间迎来了一波看房热潮。“从5、6号开始，大家都从外地游玩回来，项目来访量明显增长，每天都有120-150组客户。”保利苏河珺营销负责人表示，“5号晚上加班到快10点，客户对项目的热情很高。”

据透露，项目售楼处自8月下旬开放至今，截至目前的短短一个月内就有超2000组来访。购房者的高热情与板块内的供应情况关系密切。今年3月，长宁区内环时隔17年再次推出公开出让的纯住宅地块，保利发展以59.22亿元摘下。

“长时间断供，大量地缘客户没地方买到想要的产品。”上述负责人坦言，来访客户中有4成是30-40岁、超3成是40-50岁，分别对应小户型和大户型，以在周边高新产业公司工作的白领居多，“预计开盘时会有不错的表现”。

购房者心态落定

今年八月末，住建部、央行等多部门打出重磅政策“组合拳”，对房地产开发、销售等一系列基础制度进行重构。其中，房贷的放款时间成为不少购房者关心的重点。

“之前的预售制下，很多客户买房后要同时面临房租和房贷两笔支出，”有全国性房企上海销售负责人向记者表示，“如果新政后确定放款是在项目竣备后，那客户有一年多时间可以不用还房贷，压力就会大幅减轻。”

9月底，上海接力北京，正式出台了“828新政”的上海现房销售细则，明确新开盘批次都执行竣工备案后放款。

（保利珺园洽谈区）

多位受访业内人士向记者表示，细则落地后，客户心中的不确定因素也消除，加快了决策速度。对于部分刚需类客户来说，当下只需要支付首付，中间两年多的时间都不需要还贷款，压力减轻，也愿意撬杠杆；对部分手里资金充足的改善型客户来说，他们也愿以较少的资金占用购置一笔好资产。

“新政还没出之前，有7、8成改善客户可以全款，但新政落地后都选择付15%的首付。”有资深从业者透露，“对这些客户来说，钱在自己手里的增值情况肯定好过一年3个点的收益。”

新政还带来了一系列新变化。上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示，受“828”新政带来房企成本端变化影响，已有部分楼盘收回此前的优惠折扣，也有项目释放后续批次房源上调价格的信号，这对正在看房、处于议价阶段的意向买家形成一定的推动。

“随着上海配套实施细则正式落地，市场的焦躁情绪有望逐步平复，”卢文曦预计，10月楼市成交回归常态，外环外的成交活跃度大概率可以维持现有的水平。

业内对接下来的市场走势也抱着较为乐观的态度。9月底上海细则落地次日，十批次土拍推出了4宗地块，其中闵行、杨浦两宗地均以超过20%的溢价率成交，热度超出市场预期。

某国企营销负责人向记者表示，“土拍传递的信号是非常正向的，高溢价是有看好后市的预期在其中的；其次，新政之后，客户是有购买意愿的，压力更多地是在开发商身上；第三，上海市场接下来会迎来更多的创新产品，也会推动更多有需求的客户入市。”