广东
很多同行问，国庆前发布的购房贷款贴息政策到底有多大的影响，楼市能不能止跌反弹。
坦白地说，我们觉得不太乐观，因为各类机构测算的每年贴息规模才200至300亿，这个体量很难力挽狂澜，何况贴息限定在“购买首套住房、面积120平且总价150万元以下”，明显利好的是三四线城市，对一线和强二线城市几乎没什么影响。
尽管如此，因9月29日出台的购房贷款贴息政策反映出了中央层面“稳地产”的坚定决心，因此市场方面比较笃定地认为，中央在房地产救市政策上还留有后手，这对于我们针对国企、城投的房地产、基建等项目的资金支持业务来说肯定是利好。
有个细节可以佐证我们的判断，财政部、央行、金监总局9月29日傍晚发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》后，9月30日地产股出现了深V反转，深物业A还上演了地天板。
对于9月30日地产股早盘的暴跌，主要原因是购房贷款贴息政策的力度不及预期，因为政策适用方面仅限新发放首套商贷、房屋总价≤150 万、面积≤120㎡，不覆盖存量房贷、高价改善房，也即政策红利更多惠及三四线刚需，对一二线城市影响不大（一二线城市主流房源的总价普遍超过了150万），另外对头部房企销售、利润的直接拉动也非常有限。当然，就股市本身而言，9月29日政策正式落地，对于短线资金来说就是“利好兑现”，开盘直接砸盘止盈，属于A股典型的“朦胧利好大涨，消息落地砸盘”。
再说一下9月30日地产股暴跌后为什么又拉升起来了，从盘面看，主要原因在于，市场资金重新理解为这是中央财政首次直接贴息商业房贷，信号价值远大于短期销售额提升，为此市场开始修正早盘的悲观判断——虽然短期对房企增收影响有限，但后续政策工具箱还有空间，也即不是一次性政策，还有后手。
权威党媒“红旗文稿”9月25日发布的《如何认识当前经济形势和经济工作》一文或许更能印证上述市场判断，该文中提到：
“要稳定房地产市场，进一步加大因城施策力度。关键在于一线城市率先企稳，短期政策资源应更多向一线城市集中，加快调整优化房地产政策，取消不必要的限制性措施，促进核心城市住房需求更多释放。更多城市或通过发放购房补贴（含贷款贴息）、加大公积金支持力度、推动住房“以旧换新”等工具促进或引导住房需求释放；同时加大存量盘活力度，改善市场供求关系”。
大家是否有注意到，购房贷款贴息政策虽然主要惠及三线四城市，但一二线城市的增量楼市政策依然在中央计划之内，尤其是一线城市的楼市企稳。
就像国庆前北京、上海、广州出台的楼市销售新政，不仅没有一刀切地要求新拍用地只能现房销售，还允许土地出让金在拍地后1-2年内付清（首付款不低于50%），也即实际上还是给了房企足够的过渡时间和杠杆空间。
很多同行问，在近几年人口持续下行的大背景下，房地产到底还有多少增量空间。对于这个问题，我们认为，上海在9月份发布的《上海市住房和城乡建设管理“十五五”规划》给出了很好的参考答案。
根据上述规划，2026至2030年的“十五五”期间，上海新增商品住房供应为2500万至2800万平方米，相比“十四五”期间的4000万平方米、“十三五期间”的8250万平方米、“十二五期间”的6500万平方米，体量方面出现了巨幅收缩。
上海告诉了市场，房子不需要再拼命盖了，商品住房供应在减，但另一组数据在涨——“十五五期间”老旧小区改造3000到4000万平方米、旧住房成套改造120万平方米、城中村改造12个项目、保障性租赁住房25到27万套、城市建设者管理者之家床位12万张以上。
从上海的规划可以看出，城市更新方向还是大有可为，虽然不再大拆大建，但细部更新持续不断，比如把老房子改好、把旧的拆掉、把功能换掉、把存量盘活等。
有一点可以肯定的是，上面已经意识到AI创造不了多少就业，想稳经济、稳就业或许最终还是得靠地产及其上下游行业。
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