樊城江边，以后还会有低密小区吗？

《宅经》里说：“宅者，人之本”，是把住所看作一个人立身的根基。几千年来，人们对住的要求一直是“先安身，后安心”——“安身”是房子能不能住，“安心”是住得舒不舒服。

从古至今人们的居住智慧，其实最终都落到“水”和“疏”这两个字上。

水，是择址。

中国人讲“仁者乐山，智者乐水”，逐水而居，是人类最早对住所的选择，中国古代重要的城市，几乎都在水边：长安有八水环绕，洛阳依洛河而立，扬州因运河而盛，而襄阳的诞生与发展，都得益于眼前的这条汉江。水意味着通航、贸易、生计，也意味着开阔、通透、看得远。

△襄阳汉江实景图

疏，是为了更好的生活。

比如，古人造园，讲究的是疏密有致、虚实相生，宁可留白，也不肯把院子塞满。一进院子，先要能看见天，一处宅子，先要能透进风，这种对空间留白的执着，其实就是今天所说的低密。

△网络示意图

如今，当社会步入房地产大开发时代，这份传承已久的居住智慧和理念，被彻底重构。

最近十几年，高层几乎是开发商的首选和标配，对购房者来说，高层也确实有它的吸引力，站得高看得远，视野开阔，不用爬楼，电梯一按就到家，“住进高楼”一度是人们迈向更好生活的象征。

△网络示意图

但真正住进去之后，高层的弊端才开始显现：低楼层的采光往往被前排挡去大半；高峰期等电梯的时间越来越长；小区的绿地被车位挤占；孩子的活动空间严重受限；同一层的邻居平时从未打过照面......人们慢慢发现，住得越来越高，离真正的理想生活反而越来越远。

于是住房需求到了一定阶段，会自然回到最本质的居住标准。

低密，正在从一种享受变成一种必需。人们都希望自己的家能住得宽松一点，就像古人讲求的“疏”。

按理说，江边视野最好，环境最舒展，应该最适合做低密，可现实恰好相反，全国绝大多数临江城市，主城滨江沿线几乎都是相同的模板——清一色的高层，甚至超高层。

要理解滨江多高层的原因，先要读懂容积率：即一块土地上，允许建设的房屋建筑面积。

地价越贵，容积率就越难降下来。

道理很简单，一块临江的地，地价可能是同城非滨江地块的两三倍。地买贵了，钱要赚回来，只能靠多盖。而容积率一旦提上去，楼就必然更高、更密、楼间距更窄，在同一片土地上，高密度的开发方式，是成本压力下的理性选择。

这也就解释了，为什么全国一线城市江景豪宅，几乎都是四五十层的超高层，不单单是为了描画城市天际线，而是因为地太贵了，贵到只有往天上盖，账才算得过来。

容积率从来不是一个技术指标，它决定的是每个家庭能分到多少资源。

容积率低一点，你能分到的滨江土地、阳光、公园和江景就多一点，本质上，容积率就是你在这个城市里，能占有多少资源。

所以，“滨江”和“低密”，在大多数城市中心的江边，很难同时出现。

△樊城滨江实景图

在樊城滨江，面临同样的问题。

樊城滨江的开发起步很早，约8.9公里的江岸线上，可供整体开发的地块已基本出让完毕，沿江大道一侧，老社区、商业体、学校、医院密集分布，地块多呈零散状态，这样的土地条件，意味着后续很难再出现一次成规模、成体系的整体开发。

△樊城滨江实景图

而低密，恰恰对土地条件格外敏感。

它需要一块足够完整的用地，才撑得起宽阔的楼间距，成规模的园林绿地，合理的建筑密度与从容的公共空间。

另外，低密本身是开发商的一次主动取舍。在土地价值最高、成本压力最大的樊城滨江片区，主动选择做低密产品，考验的是开发商的产品判断力，和长期主义的市场定力。

因此，想要在樊城滨江寻找一处纯粹的低密地块，几乎不太可能。

但也有例外，比如三江口。

约8.9公里樊城滨江，绝大多数地块都已经有了归属。而在汉江、小清河、唐白河三江交汇之处，还留有一块成规模用地，论体量，它撑得起一个完整社区，论区位，三江口紧邻一线江岸，南向看江，前方是无遮挡的生态公园景观。

多重因素叠加，使得樊城滨江低密的最后一种可能，就此落在三江口，落在三江口之上的徐东壹号书院。

在这块难得的滨江土地上，在樊城滨江沿线清一色高层甚至超高层的开发状态下，徐东壹号书院主动选择了小高层住区这一更低密的产品形态，打造樊城滨江极为罕见的低密小高层住区。

△徐东壹号书院效果图

项目用约1.8综合容积率、小高层纯板式的社区形态，把社区空间重新分配给每一位业主。

△徐东壹号书院运动公园实拍图

省下的建筑密度，变成约20亩无界森林运动公园；省下的电梯等待时间，变成小高层社区的从容归家；多出来的小区空间，变成下沉式会所、主题架空层和运动场馆等配套。

△徐东壹号书院会所实拍图

△徐东壹号书院室内网球馆实拍图

△徐东壹号书院架空层书吧实拍图

徐东壹号书院的价值早已超越项目本身，它是进入樊城滨江低密生活的一张珍贵门票。

△徐东壹号书院瞰江实拍图

当三江生活成为日常，当楼下江滩公园绿树成荫，当你在某个清晨推开窗户，看见江对岸鱼梁洲的诗画美景——你会明白，这张门票的珍贵，远不止于当下。

来源：徐东置业