兰原高速41亿机构间REIT获受理，中国铁建盘活存量资产再添一单

上交所债券项目信息平台显示，9月30日，铁建兰原高速持有型不动产资产支持专项计划项目状态更新为"已受理"。该产品品种为ABS，拟发行金额41亿元，中国铁建投资集团有限公司为原始权益人，华泰证券（上海）资产管理有限公司任计划管理人。

这是一单以高速公路为底层资产的持有型不动产ABS，也就是市场所称的机构间REIT。过去不到一年，这类产品在铁建体系内已接连落地多单，兰原高速是最新一单。

通车近四年，这条豫北高速开始证券化

被装进专项计划的，是兰考至原阳高速的封丘至原阳段。

这段路在河南新乡境内，东起封丘县接大广高速，向西过原阳县，止于京港澳高速，全长约67公里，双向四车道，设计时速120公里，总投资55.41亿元。项目2019年底开工，2022年12月26日全线通车，同年底拿到河南省交通运输、发改部门的收费标准批复，是一条经营性收费公路。

运营项目的是中铁建河南兰原高速公路有限公司。工商信息显示，铁建投资持股86%，河南交通投资集团持股10%，中国铁建股份持股3%，中铁二十三局持股0.5%，控股权在铁建投资手里。

路段已经跑了近四年。原阳县今年3月一场新闻发布会披露，以兰原高速原阳南站为例，站点日均上下车流6000多辆次。原阳县现有京港澳、兰原、长修、安罗4条高速、6个出入口。

容易混淆的是另一段。兰原高速向东的兰考至封丘段，今年6月16日已以"沿黄高速公路兰考至封丘段"的名义通车，全长30.263公里、双向六车道，控制性工程是9.104公里的东坝头黄河大桥，项目公司另设为河南兰原高速东坝头黄河大桥投资管理有限公司。这段路与本次封丘至原阳段在封丘相接，却不在铁建投资这单专项计划名下。

从写字楼到港口，铁建的ABS清单越拉越长

把兰原这单放回中国铁建的证券化清单，位置更清楚。

中国铁建的第一单持有型不动产ABS，底层是广州的南方铁道大厦，原始权益人为中铁二十五局，2024年底获通过、2024年12月31日设立，由平安证券担任计划管理人，发行规模8.58亿元，期限约17年，在体系内首次采用债转股增资模式。挂牌资料里，中铁二十五局同时具备原始权益人、开放支持机构和优先收购权人三重身份。

进入2025年下半年，节奏明显加快。这年9月，铁建昆仑秀松高速项目获上交所受理；一个月后，中信证券-铁建投资集团高速公路第1至5期获受理，储架规模150亿元，原始权益人为天津铁建宏图丰创投资合伙企业，股东包括中信金融资产、铁建投资和中铁建重庆投资，底层涉及山东济乐、济鱼等高速，是较早获受理的高速储架类产品。同年12月，储架项下第1期落地，规模26.8亿元，底层为德商高速夏津至聊城段。

同样在2025年12月，四单集中落地：秀松高速、横琴铁建大厦、济阳黄河大桥，加上前述德商项目，合计45.33亿元，覆盖高速、写字楼、黄河大桥三类标的，产权类、收益权类资产都在其中。

秀松一单最终发行8.1亿元，由华泰资管担任计划管理人。工商信息显示，专项计划已持有项目公司重庆铁发秀松高速公路有限公司85%股权。横琴铁建大厦对应平安证券-铁建投资7.48亿元，底层是珠海横琴金融岛的甲级写字楼珠海铁建大厦。济阳黄河大桥则是中金公司-中铁十五局4亿元，今年1月28日挂牌。

进入2026年，品类还在扩。6月9日，招商证券-铁建大桥局靖江港口项目获受理，9月21日获交易所通过，拟发行5.66亿元，原始权益人为中国铁建大桥工程局集团，计划管理人为招商证券资产管理。这是市场首单港口类机构间REIT，底层为靖江重工基地配套码头，采用前港后厂布局，长江岸线326米，也是铁建系统内首个取得港口独立岸线永久使用权的项目。9天后，兰原高速41亿获受理。

收费权有期限，资产并未就此出表

供给密集，几个底层逻辑还得拆开看。

高速、大桥这类资产，证券化的是有期限的收费权，不是完整产权。兰原封原段的环评和PPP资料显示，其收费期暂定约40年，以主管部门最终批复为准；据此前公开报道，铁建投资所投高速的收费期整体在22年至42年之间，到期无偿移交。换句话说，这类产品是把未来几十年的通行费收入提前折现，而非把公路一次性卖断，和写字楼、商场的产权类资产不是一个逻辑。

原始权益人往往也没有离场。除前述南方铁道大厦的安排外，铁建投资的多单产品，也通过合伙企业持股、储架分期、优先收购权等安排保留对项目的影响力。风险和控制权究竟转出多少，要逐单看条款，不能简单等同于出表。

最终的还本付息，系于车流量一个变量。

就在兰原高速以北，长垣至修武高速封丘至修武段2025年底通车，全长88.2公里、双向四车道，沿线设封丘北、原阳北等互通，与兰原封原段大致平行，同一走廊多了一条东西向通道。车流会在两条路之间如何分配，还要看后续运营数据。

东边的沿黄兰考至封丘段，交通运输部通车时写明，将形成一条平行于连霍高速的东西向骨干通道；河南自2025年7月起，也对部分高速货车实行分路段、差异化的收费安排。对持有收费公路ABS的投资者，这些都直接作用于现金流。

更深一层，是央企重资产模式的现实。项目前期投入大、回款周期长，新建项目持续产生资金需求。从同类产品披露的募集资金用途看，回笼资金多涉及偿还借款、补充运营，换来资产负债表上的腾挪空间，一单ABS改变不了主业的造血能力。

兰原高速目前还停留在受理环节，后续反馈、发行时的分层、利率和认购情况都未揭晓。铁建投资手里仍有大量处于收费期的高速公路，这条流水线，短期内不太会停在兰原这一单。