一线城市，开始涨价了？

中国有句俗语：王八吃秤砣，铁了心了~

现在的房企,就像铁了心的王八，十月一也不肯降价促销了

十一黄金周，是房企年底回款之前，【一年里唯一、力度最大的促销窗口】，按照往年惯例为了实现热销、快速走货，十一黄金周促销力度也最大的

但2026年十月一，完全不是这样

不仅没有2022年的9折、94折，也没有2023年的85折特价房

那么，2026年十月一，有什么？

财政部贴息+30年房贷变40年，国家政策十足，但开发商却不着急了，摆出一副我不愿意降价，你爱买不买，我就这个态度~

那么，为什么？难不成开发商不缺钱了吗？

当然缺钱，但现在的楼市，打折销售速度也不见得有多快，不打折也不见得没有人买

基于此，这十月一黄金周的这房子卖的如何呢？

来，带大家看看四个一线城市的黄金周，到底是黄金万两，还是黄金周变黄金粥

01

中国哪个城市的房价最贵？

答案一定是上海

可房价最贵的上海，却是四个一线城市中成交量最好的城市~

国庆7天上海新房成交面积达到3,46万㎡，比2025年国庆7年成交量1.73万㎡翻倍暴涨

二手房7天卖了1289套，比2025年780套，增长超过60%

2026年10月1日至10月7日，北京新建商品住宅共网签952套，成交面积10.28万平方米，成交金额约66亿元

而2025年国庆7天，北京新房网签390套，成交面积4.63万套，成交量也是翻倍·

二手房网签128套，比2025年111套微涨~

上海和北京是中国真正的价值资产，也是中国房价的第一梯队，从数据维度看，黄金周成交量微涨，尤其是同比数据都是翻倍

因为7天时间的成交价格没有办法记入统计，我又查看了北京和上海的二手房挂牌价：

北京二手房挂牌价5.1万/㎡，整体属于微跌趋势，

上海二手房价格分化巨大，黄埔、静安、徐汇仍然在15万/㎡上下，而远郊普遍在3万/㎡上下，

值得一说的是：上海部分区域的老破旧，有止跌企稳的趋势

——比如东外滩杨浦区定海路街道有些40年房龄的房子，挂盘价格230万，客户竟然没看盘，就直接按230支付了定金

上海楼市二手房月月成交量超过2万套，但你要说上海楼市回暖了，也是骗人的。

但如果你说上海楼睡不好，上海老破小从2026年初开始涨价，很多老公房、低价笋盘、30多㎡的小一房甚至出现了加价成交~

那么，为什么这样？

原因有二

一、超跌之后，必然有超涨，说得再直白一些，就是之前跌太多了，现在补涨一些

二、像上海很多老破小租金回报率可以达到5%，然后30年变40年，控总价150万之后还可以享受财政部贴息

买入这种房子，等于立刻赚钱，所以有加人价成交也不足为奇·目前上海300万总价以内+近地铁的老破小还是不愁卖的

而外环和远郊的房价还在跌，成交的前提，是必须降价~

上海这种极强的结构性的行情，可以说核心地段止跌回稳，也可以说市场冰火两重天~

北京老破小也很多。

但因为北方城市的老破小，和上海这种南方城市的老破小有着天壤之别，虽然成交量也出现了增长，但价格还是要没止跌

而且北京二手房成交总价主要集中在300万到500万之间，整体热度并没有上海那么热~

但和上海一致的是：300万总价以下，成交占比最高

这说明什么？

说明首次置业的纯刚需群体，还是进场了

普通家庭为什么不敢消费？因为买房的本质是负债，那么该怎么 降低负债呢？推荐看文章《》

02

深圳——

深圳住建局没有公布具体数据，只是公布了10月1日-7日，深圳新房预售认购套数同比增加78.5%

我查了一下2025年深圳国庆7天的数据，也是没有公布具体数据

二手房维度贝壳给出的数据是签约率同比增加49.1%，也是没有具体套数~

没有具体数据，怎么办呢？

——参考月度数据推算：2026 年 9 月深圳新房网签 2594 套、二手房 4455 套。

据此估算，国庆 7 天二手房成交约一千多套，新房约 800 多套。

——参考 2025 年 9 月新房 2651 套、二手房 4196 套，如果按 70% 的同比增幅估算，新房大概 1600 套，二手房同比增 40%，大约 1400 套。

但我的判断是：如果数据真如我推算的这么好，早就喜报满天飞，具体套数公之于众了，

所以，我认为深圳成交数据远低于我推算的成交量~

毕竟深圳楼市就像绝情寡欲的出家人一样，数据维度已经很久没有走出荣枯线了

我本人定居在深圳，不少朋友在房企体系内，多方打听假期市场真实情况：

深圳房企普遍没有实质性降价促销，就算有优惠，给折扣，也是先抬高备案面价，再给到 99 折，降价诚意不足，属于 “爱买不买” 的佛系销售。

现场活动多是砸金蛋这类营销噱头，热闹有余，没有大额实质性让利

而广州楼市恰恰相反，今年国庆的成交量却“异常火爆”

为啥这异常火爆要用“”号呢？

因为你要真去广州看房子，你会感叹：我擦，这么多人

今年国庆10月1日~8日，广州全市有数据统计的楼盘到访量是4.27万组次，环比增长325%，其中机构统计成交2004套，环比增长394%

二手房成交742套，相比节前一周增长了8.2%

那么，广州楼市为啥这么火？

答案也很简单：诚意度，太特么高了

全国都是财政部贴息1%，而广州还给自己加码，按照贷款利息额1%一次性现金补充，买完房直接打你卡上~（最高3万）

反正只针对新房，总额2亿，用完算球，所以今年广州十一黄金周特别热闹，

说起广州的房子，不得不多说一句：论产品力，特么甩深圳8条街

来，看一眼，就这品质在深圳没有2000万，不要想，不要看

但下图这品质，在广州就是区域大盘的平均水平~

那么，为什么广州楼市成了四个一线城市国庆的黑马？

第一个维度：广州为了卖房子，真的拼尽了全力

先说政策维度，真的全力托举：

广州公积金最高已经达到360万，而广州120㎡面积段的总价也就300万到500万，这等于用公积金就可以横扫广州半城的项目了

与此同时，广州自己贴息1%+玩命拆迁创造增量需求.........

再说说开发商，真的卖力吆喝啊：

广州不好区域，如增城、花都、从化都是直接降价，大有给钱就卖的架势，很多楼盘都是82到85折

而黄埔、南沙、番禺在售项目都给出了国庆折扣，很多楼盘给出了2%的优惠，也有直接减总价40万的项目

还有送车位、送装修等等，不仅如此，很多项目都白纸黑字承诺保价，也就是当前成交价是最低价

尤其是外围，首付已经降至5%，而广州楼市核心区域天河几乎没有优惠

第二个维度：房价低，受益多

财政部贴息1%，但总价必须在150万以内，就这一条把深圳、广州、北京都给排除了

但广州房价是四个一线城市中最低的，二手房挂盘量14万套，但200万以下总价的达到了7万套

这意味着广州至少有38%的房源，能拿到财政部1%的补贴

我知道，很多人会说，这些房子都在南沙、从化，位置特别偏，怎么会有人要呢？

但从成交数据看，答案恰恰相反

新政落地之后，成交量最高的区域，就是这些低价区域

其实，什么大道理，深层逻辑都不如两个字：“便宜”，

广州房价本事就低，本身就便宜，然后财政贴息+广州贴息双重叠加，更加“有便宜”可占，叠加房企卖力促销

所以，国庆黄金周的成交黑马，自然是最卖力的广州

房地产由增量到存量，怎么做家庭配置，推荐看文章《》

03

最后，说几点吧。

1、客观

怎么说现在的楼市呢？

我发现我都词穷了

说楼市不好吧，上海老破小都开始加价成交了，说楼市好吧，深圳楼市连个动静都没有

说广州热销吧，但二手房价格还是下跌，

这就是中国楼市此刻最真实的样子，没有办法用一句话，一句词来概括，这就是真实的市场

2、存量时代，没有普涨

中国楼市普涨造富的年代结束，不要心存幻想，未来就是分化，城市分化，区域分化，一条街道两个相邻的项目价差巨大

当然，每一次政策落地，都会有脉冲惯性刺激成交

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

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