宁波最尴尬的一群购房人

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老司机的VIP会员中，绝大多数都是改善型购房，其中以300-500万居多，今年通过我们购房的就有很多；不过也有一部分是更高端的客户，如500-700万区间的，这部分客户下单就非常非常的纠结了。

楼市里并不是钱越多，房子就越好买，或者挑选余地就越大。恰恰相反，相比300-500万的购房群体，500-700万的群体是最为尴尬的，他们的尴尬用一句话可以概况：

买得起的看不上，看得上的买不起。

说买不起有点不好听，其实他们很多人也是有能力购买更高总价的房子的，只是出于各种考虑，把预算限制在了这个区间。

是什么导致了这种尴尬？主要还是这两年出来的新楼盘。

预算来到了500-700万区间，他们首先想到的是买新房，首先去看的也是新盘，但新盘看过之后，整个人都回不去了。

首先是得房率。四代宅的实际得房率普遍超过100%，再赠送大露台、全明独立电梯厅、地下独立储藏室等，再回头去看三代宅80%不到的得房率，逼窄的尺寸，这种落差一时确实难以接受。

其次是产品。前些年建成的次新房普遍都在用涂料，而现在的楼盘则普遍在用铝板、石材；新楼盘的窗墙比高得多，更多的落地窗，飘窗甚至转角飘窗；更漂亮的门厅、大堂和架空层等，在产品层面全面碾压前几年的次新房。

最后是配套。前些年的次新房，基本没有会所，顶多架空层布置一些设施，包括昆吾、海晏府等豪宅也是如此。但近两年的新房，会所早就成了标配，各种设施一应俱全，给人感觉花同样的价格，买到的东西比以前多得多。

欲望都是被眼睛撑大的，当一个人看了几个新楼盘之后，他的需求已经不自觉的提上去了，要求也多了起来。

那为什么不直接买新房呢？

最大的问题还是价格，现在的新盘，如果定位在高端改善的，面积多半奔200平去了，总价少说也是600万+起，主力基本上到700-800万了。

当然期房还会有其它一些问题，比如等待期要3年，担心交付时质量出问题等。

总之500-700万的改善客户，新房的选择面也是很小的，有些板块根本就没有新盘。看完一圈以后，可能最后还是不得不回到二手房。

但买二手房就难了。

这个总价段的二手房，肯定也是要考虑次新，不会去看老破大。但次新现在并不便宜，有些楼盘今年甚至涨了价，不止一个客户跟我说，如果房东愿意以半年前的成交价卖给他，他立马就付钱。

但房东现在贵了二三十万。

老司机当然也希望房东以之前的价格卖出来，但是房东不同意啊。能买得起500-700万的房东，大多也是不差钱的，他们熬过了前几年的至暗时刻，现在肯定不会轻易低价甩卖。

从成本来说，他们卖到和半年前一样的价格，其实亏得更多。很多房东更是看到了一点：

新楼盘在大规模缩量，他这个板块已经没有新房，以后很久也没有新房，那么他手上的房子，就是这里最新的了。

只要有人想买，他就是最佳选择，这种心理优势越往后，会体现得越加明显。

如果要和新房比，很多二手次新确实没有优势，特别是在产品落差面前，次新的单价没有优势。但二手次新卖的就是稀缺性，这听上去有点荒唐，不是说房子过剩了么，怎么还有稀缺？

真有，比如鄞州实验的学区房，要买500万以上的次新，目前就只有两个小区可选，玖玥和观澜映象；如果买宁大附属，目前的次新就只有姚江湾二期可选；如果要买储能，目前就只有海语府和海曙金茂可选。

还有些板块只有一个选项，或者没有选项，比如要买庄市同心湖沿湖，最新的也只有蓝色东方、御湖半岛，其实已经不新了；如果要买鄞州公园，最新的也只有江万四期，要更新的，只能去买二线的玉堰珑印府。

新房断供，让越来越多的次新房奇货可居。

面对如此尴尬的境况，该如何选择？

第一就是等，等着有更合适的新楼盘出现，但谁也不知道会不会有。从趋势来看，新楼盘会进一步减少，而且会更加极化的走向两端：

一端是千万级的平层和墅类；另一端是100-139平的刚需刚改。

市场已经证明了，这两端的产品会更好卖。

第二还是等，等次新房降价。很多购房者现在下不了手，就是认为次新房太贵了，等一等或许会便宜。从老司机的判断来看，降价唯一的原因只有一个，就是房东熬不住了，如果房东熬得住，这个价位段的次新是不会降的。

原因还是上面说的，新房供应减少了，次新房的稀缺性出来了。

第三是转新房，拉高预算直接上新盘，或降低要求选择地段位置略差的新盘，总之买新盘是需要妥协的。

第四则是接受现实，次新确实在很多方面都不如新房，而且看上去也没有特别具有性价比，但如果一直在成交，持续有人买单，就必须要正视这个现实。

在未来相当长的时间内，总价约束，其实决定了购房者的可选范围，或者决定了购房者需要接受的、市场给出的条件。

尽管它看起来可能不是特别的合理。

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