上海
2026年10月10日，南京宁出第26号、第28号公告三宗地块均以挂牌起始价成交，合计出让面积约19.25㎡，合计成交金额约28.6亿元。本批次三宗地块竞得方均为区属国有企业平台。主要观察点在于：报价过程较为平缓，均仅1轮报价；结合近期批次看，竞得主体以国有企业为主，且不同区位地块在竞价表现上存在分化。
01
本批次土拍整体概况
本批次三宗地块分布于栖霞区与浦口区，容积率偏低，规划条件可支撑改善型居住产品的开发打造。
三宗核心地块成交楼面价对比：
数据：克而瑞
三宗地块成交总价与楼面价并未呈现同步关系。NO.2026G40成交总价16.06亿元，为三宗地块最高，对应楼面价8222元/㎡；NO.2026G39成交总价6.66亿元，成交楼面价12604元/㎡，是三宗之中楼面价最高；NO.2026G36成交总价5.88亿元，成交楼面价10005元/㎡。
02
三幅地块逐宗解读
NO.2026G36（栖霞区栖霞街道）
区位：栖霞区栖霞街道江枫大道以西、明栖路以北
用地性质：R2二类居住用地；出让面积32651.64㎡；容积率≤1.8
起始价/成交价：58800万元；按容积率上限折算楼面地价参考值约10005元/㎡。
竞得者：南京栖霞东麓开发建设有限公司（栖霞区区属国有企业平台）
报价轮次：1轮，溢价率0%
产品研判：容积率1.8，适合做小高层与洋房组合的低密改善产品。
NO.2026G39（栖霞区马群街道）
区位：栖霞区马群街道宁杭公路以北、芝嘉花园以西
用地性质：R21住宅用地、Rb商住混合用地；出让面积37744.10㎡；容积率≤1.4
起始价/成交价：66600万元；按容积率上限折算楼面地价参考值约12604元/㎡。
竞得者：南京栖霞西麓开发建设有限公司（栖霞区区属国有企业平台）
报价轮次：1轮，溢价率0%
产品研判：容积率1.4且含商住混合用地，适合做高端低密改善或别墅类产品。
NO.2026G40（浦口区江浦街道）
区位：浦口区江浦街道卓溪路以南、兰源路以东
用地性质：R2二类居住用地；出让面积122079.61㎡（本批次最大宗地）；容积率≤1.6
起始价/成交价：160600万元；按容积率上限折算楼面地价参考值约8222元/㎡。
竞得者：南京启创开发建设有限公司（浦口区区属国有企业平台）
报价轮次：1轮，溢价率0%
产品研判：容积率1.6、面积超12万㎡，适合打造大规模低密洋房社区。
03
地块特征与市场信号解读
图：深度智联AI生成，仅供参考
区位与规划：两区分布，低密规划导向
三宗地块分属栖霞区、浦口区。NO.2026G36落子仙林，NO.2026G39布局城东马群，NO.2026G40位于江北科学城。轨道交通层面，G39靠近S6宁句线百水桥站，G40临近地铁10号线雨山路站。三宗地块容积率分别为1.8、1.4、1.6，集中在1.4-1.8区间，规划条件偏向低密，未来产品具备改善属性。
拿地主体：本土平台企业为主
从拿地企业来看，南京栖霞东麓开发建设有限公司、南京栖霞西麓开发建设有限公司、南京启创开发建设有限公司均为南京本土开发建设平台。本轮土拍体现出本土平台作为拿地主力的市场特点，企业拿地策略整体稳健。
价格表现：全部底价成交，市场基调平稳
三宗地块均以起始价成交，溢价率0.00%。本轮土拍延续南京土地市场理性平稳的运行态势，成交价格和出让底价保持一致。
04
近期南京土地市场脉络
单独看本次土拍结果不足以看清全貌，结合近期出让行情，更能把握当前南京土地市场节奏。
9月30日国庆前土拍，城南安德门G38地块经过125轮竞价，成交总价约9.51亿元，成交楼面价21403元/㎡，溢价率约15.55%。地块出让面积约3.7万㎡，容积率1.2，是安德门片区容积率偏低的住宅用地，也是近期少数出现溢价成交的涉宅地块。
供给层面，国庆节前南京集中挂牌多宗涉宅地块，覆盖南部新城、燕子矶、老城东、江北核心区、桥北等热门板块，为四季度土地市场补充充足土地供给。
回到10月10日土拍，三宗涉宅地块全部底价成交，延续了南京土地市场整体理性平稳的运行态势，和个别热点地块的溢价行情形成互补。
05
小结与市场展望
复盘本次土拍，释放几大市场信号：
第一，三宗涉宅地块顺利成交，南京土地出让节奏保持稳定，持续为各板块补充住宅土地储备。
第二，三宗地块分布栖霞山、马群、江北科学城，容积率整体偏低，项目顺利建成之后，将为板块带来一批低密改善属性的住宅产品。
第三，拿地主体以南京本地国资平台为主，拿地策略偏稳健，体现当前土地市场处于理性回稳阶段。
第四，在低密规划导向、板块配套持续完善双重加持下，片区住宅产品品质仍有提升空间，后续板块新房动态值得持续跟踪。
THE END
本文由【克而瑞（南京）研究中心】分析师骆珠萍撰写，【克而瑞（南京）研究中心】深耕南京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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