广东
2024年、2025年这两年，几乎所有房企都忙着化债。
因此，在这两年房企各种化债技巧层数不穷。例如发行利率更低的新票据替代利率更高的老票据、以车位或商铺抵债、以及债权转股权（转股价格较现价溢价30%）等等。
更狠的是，如果想要现金立即兑付，债权直接打一折！也就是说1000万的债权，现金偿还就只能拿100万。后面的这900万，就这样被100万的现金偿还化掉了。
所以，这两年各家房企化债取得很大成绩：不仅债化了，而且难以出手的车位和商铺，还以高于市场价的50%，甚至更高的价格，工抵给了各个债权人。有些房企，通过这两年的化债，竟奇迹般地实现净利润几十个亿，成功扭亏为盈！
那么，这些化债能挽救得了一家房企吗？笔者个人认为：很难！房企化债治标不治本，它仅仅起到了延缓债务偿还， 让房企获得重启经营的时间，以换取生存和发展的空间。但是，如果失去自我造血能力，任何化债技巧都挽救不了一家房企！
为什么这么说呢？
首先，就像上文说的，化债只起到一个延缓债务偿还的作用。这些债务，不会自生自灭，最终还得依靠房企的自我造血能力（即经营收入）偿还。
其次，旧债刚化，新债又来。这些新的债务也是需要房企的自我造血能力偿还的。有人说，这些新债务，通过债务重组、司法重整化债啊！没错，可以通过债务重组、司法重整化债，但是化债只延缓债务偿还，不能完全消灭债务啊！
不管房企喜欢，或是不喜欢，债务依旧在那里，只生不灭。
从上述我们可以看出，不管是房企的旧债，还是房企的新债，都需要依靠房企的自我造血能力来偿还。这意味着，房企的经营性现金流，要能够覆盖房企的未还旧债和新增债务的本息。否则，任何化债技巧都挽救不了一家房企。
我们以某某宇宙大房企为例，看看一家房企失去自我造血能力，化债技巧能否挽救一家房企。
根据该房企官网数据显示，该房企2025年境外债重组后剩余本息约为人民币840亿元；境内债重组后剩余本息约为人民币141亿元。旧债合计本息约为981亿元人民币。
那么它新增债务（应付未付口径）多少呢？根据该房企最新公告显示，该房企2026年4月净新增违约债务35.01亿元！
即该房企的旧债+新债至少1000亿元。按照2%的利息计算，每年应付的利息就有20亿之多。
而它的经营收入又有多少呢？根据中指数据显示，该房企2026年1-5月营业收入仅140.7亿元，相对于2020年同期销售巅峰（2397亿元），暴跌95.08%！
这营业收入，不要说偿还本金，就连支付利息，恐怕都成问题了。
可以说，任何化债技巧是解决不了房企流动性危机的，只有提升经营收入和自我造血能力，才能挽救得了一家房企。
对此你怎么看呢？欢迎在评论区留言讨论。
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