中介自信发言：再过6年，6层步梯“老破小”或比电梯高层更值钱？

你有没有发现，前些年大家买房，挤破头都要抢远郊带电梯的新盘，看都懒得看市中心掉墙皮的步梯老破小，结果才十几年，楼市风向全变了。不少中介现在拍胸脯放话，再过六年，六层步梯老破小，说不定比远郊电梯高层还值钱。这话可不是随口忽悠，是当下楼市里真真切切发生的变化。

咱们普通人买房，早几年都是这个思路，掏空六个钱包也要往城市外围奔，就奔着新盘有电梯有中庭花园，觉得住进去才算过上体面日子。市中心那些爬六楼的老破小，墙皮脱落楼道老旧，谁都瞧不上眼。

现在买了远郊高层的业主回过神来才发现不对味。当初开发商画饼承诺的地铁和商场，还停留在设计图纸上没动工，住了没几年就出现电梯老化、外墙渗水的问题，修起来要掏一大笔钱，简直是填不满的维修黑洞。

反观那些在主城核心区的六层步梯老破小，出门三公里范围内就有地铁和三甲医院，公摊面积还特别小，租金收益一直稳得离谱，现在早就成了圈内聪明资金抢着收的香饽饽。

现在房贷利率一降再降，不少玩房产投资的朋友都算过一笔账。老破小拿过来简单翻新一下，租金收入就足够覆盖很低的贷款利息，收益轻轻松松就能跑赢大市，比很多持币观望的人收益好太多。

国内房地产市场从1998年才开始逐步发展，2002年到2009年那会儿，一二线城市就已经出现了比较明显的房价泡沫。后来国内先后推出四轮大规模财政与信贷政策刺激，2016年到2018年的货币化棚改力度最大，直接把三四线城市的房价也催生出了不小的泡沫。

现在经过前几年持续的楼市调控，房价泡沫开始慢慢破裂。从三四线城市到部分一二线城市，都积压了大量卖不出去的商品房，整个房地产行业走到了新的转折点。过去几十年从一线到四线房价普遍快速上涨，说穿了核心原因离不开两个方面。

地方政府垄断住宅用地的供应，手里掌握着供应额度的话语权。加上上世纪九十年代中期之后，国内的发展模式积累了大量外贸顺差，吸引不少热钱持续流入。人民币没有完成市场化升值的前提下，外汇储备快速累积，也带动了房价整体上行。

把时间线拉长了看，当年远郊新城的造城运动催生出了大量高层住宅。如今六层步梯老破小能实现价值回归，本质就是它避开了新城区无序扩张留下的一堆后遗症，拿到了天生的好地段优势。

早年土地财政的运作逻辑也很好懂。九十年代中后期，地方政府招商引资成功，工业开发区落地之后，本地就会诞生四批有住房购买力的中高收入群体。普通工厂农民工不在这个范围里，主要是民企老板、企业管理层，上游垄断国企的本地分支机构员工，还有国有银行的从业者，最后加上本地体制内的公务员和事业单位人员。

这四批人购买力都不弱，产生了大量住房购置需求，也带火了本地的消费。地方政府靠垄断限量供应商住用地，收取高额土地出让金，再用这笔钱偿还之前建开发区新城区贷的款，整个循环就能顺畅跑起来。这就是2009年之前土地财政最主要的运行方式。

2009年之后，整体模式没变，但国内开启了多轮大规模财政和信贷刺激，市场上的流动性一下子宽松了很多。中西部和低级别城市能从国有银行拿到更多贷款，从一线到四线城市的房价就迎来了普涨。

地方政府的商住用地出让收入涨得很快，拿到钱之后就继续大规模新建更多新城区和开发区。不仅把卖地赚的钱全部投进去，还继续找银行借贷修更多基础设施，绝大多数资金都砸在了新城区和工业开发区上。

那时候几乎所有人都觉得，远郊的高楼会永远涨下去。谁能想到等到楼市进入存量时代，偏远地区的高层直接深陷卖不出去的泥潭，步梯老房子反而走出了一波强劲的独立行情。哪怕是人口持续流入的大城市，现在也遇到了商品房库存积压卖不动的问题。

拿深圳举例，按当时的销售速度，存量商品房全部卖完大概需要两年时间。广州的去化周期大概在三四年，不少二线城市的去化周期还要更长。这些城市的房价普遍下跌了百分之三十到四十，但从普通居民的正常住房需求来看，住房供给依旧存在缺口。

很多楼盘哪怕降价三四成，大部分普通民众还是买不起。房价处在合理水平的时候，住房供给不够，房价处在高位的时候，住房又卖不出去积压一堆，这就是当下很多城市遇到的核心矛盾。

大量房子卖不出去，准备买房的人全都抱着观望的心态不敢下手。存量房源一直居高不下，购房者判断不准市场会不会触底，原本有买房计划的都选择暂缓入场，整个房地产市场就陷入了持续萎缩的状态。

有意思的是，在大家都观望的这个阶段，老破小靠着极低的入手门槛和极高的性价比，反而率先撬动了楼市的成交量。早年一二线城市也遇到过商品房卖不动的问题，现在符合条件的超大特大城市，都在推进核心区的老旧小区和城中村改造。

改造走的是类似之前货币化棚改的思路，核心地段拆改之后，把存量商品房作为实物补偿，给原业主发房票，业主可以自己选城里任意区域的存量房。这些存量房已经跌了三四成，通过这套操作，能很快消化掉库存，稳定整个房地产市场。

地段的稀缺性摆在这里，也难怪中介对六层步梯老破小的估值这么有信心。单看北上广深四个城市，核心区的城市更新空间就十分可观。广深核心区分布着大量城中村，京沪城中村不多，但有不少城边村，还有大量五六层的低密度老旧小区。

这些老小区本身建筑条件很差，单纯搞点小打小闹的更新，装个电梯翻修个外立面，不是理想的解决方案。政府投钱改造赚不到收益，居民也不满意，很多居民本来就希望拆迁换新房。

这类地块原来的容积率很低，周边房价又高，拆了老房子之后，可以从原来的五六层改建到十几层，还能同步拓宽道路建地下车库，充分释放土地价值，政府也能拿到不错的土地出让收益。北上广深核心区这类老旧小区的存量非常大，现在最核心的难点还是拆迁纠纷。

房地产早就告别了随便买都涨的野蛮生长阶段，市场也给所有人上了生动的一课，大家都彻底清醒过来。房子说到底，核心属性永远是居住，以及能提供稳定的长期回报。

曾经被大家鄙视的六层步梯老破小，看起来外表沧桑，实际上牢牢握着核心城市最不可复制的土地资源，物业折损成本很低，还能一直产出可观的租金现金流。远在郊区的电梯高层，未来几十年要面对的却是设备老化、没人接盘的窘境。

泡沫褪去之后，聪明资金已经用真金白银投了票。中介这句断言真不是随口瞎扯，别再盲目追着新房子的光鲜外表跑，再过六年，能给普通人托住财富护城河的，搞不好就是今天你还爱答不理的步梯老楼。

参考资料：新华网 超大特大城市城中村改造工作解读