从细则到土拍规则，房地产新政进入落地阶段

记者 田国宝

9月30日，广州市住建局、广州市规划和自然资源局、国家金融监管总局广东监管局等部门联合发布实施意见，从预售、现售、主办银行、融资支持、土地供应和政策协同六个方面，落实《关于完善商品住房销售制度的通知》。

10月1日凌晨，武汉市住房与城市更新局、武汉市自然资源与城乡建设局和武汉市地方金融管理局三部门印发实施意见，涉及预售、现售、土地供应、竣工备案、融资协调、政务服务、房地产市场监管等七个方面。

此前，北京和上海已经分别于9月24日和9月28日出台实施意见。

一些尚未出台综合性细则的城市，已将新规写入土地出让文件。泉州9月30日挂牌的一宗住宅用地，要求同时实施项目公司制、主办银行制和现房销售制；汕头、嘉峪关、济源等地的部分地块也明确要求现房销售。

一位二线城市自然资源部门的人士告诉经济观察报，出台细则只是第一步，接下来还要修改土地出让文件、规划条件和出让合同模板，协调各部门的执行程序。对地方政府和房企来说，都需要一个适应和磨合过程。

细则逐渐落地

已出台细则的四城均要求新出让土地的商品住房项目优先现售；按新规预售的，须主体结构封顶，购房资金纳入监管。北京、上海、广州细则各分为六个方面，武汉另列分批竣工备案和政务服务，细化存量项目过渡安排。

在新旧规界限方面，北京、上海和广州基本一致。以2026年8月28日为界，截至当日已取得全部或部分建设工程规划许可证的项目，可按规定沿用原预售条件和资金监管政策；已拿地但未取得规划许可证的，原则上适用新规；经区政府确认能按期交付并报市级部门备案，可在2027年底前按原预售条件申请，但须加强资金监管。

对于2026年8月28日及之前已公告出让、此后取得土地的商品住房项目，上海明确，2027年底前可沿用原预售条件、资金监管执行新政策；广州原则上执行新预售政策，经区政府确认能够按期建成交付、报市住房城乡建设部门备案，并加强预售资金监管后，方可在2027年底前按原条件申请预售。

武汉允许8月28日及之前已取得规划许可证、此后变更的项目沿用原预售政策；符合条件的智能建造、装配式建筑项目也有过渡安排；部分存量盘活后重签土地合同的历史遗留项目，经风险评估和备案，可延至2028年底前按原预售条件申请预售。

现售备案前，北京、上海、武汉要求完成房屋不动产首次登记；广州要求完成竣工验收备案、水电气等配套具备交付条件、独立设置的居住区公共服务设施通过竣工验收，鼓励完成首次登记后再申请。

四城均允许现售项目取得施工许可证后签订定金合同。但定金收取标准不同，北京要求不超过总房价的1%，上海要求不超过3%，广州要求不得高于5%，武汉要求原则上不超过5%。

此外，广州、武汉要求定金全额监管、监管期间不得使用，达到规定的竣工验收备案和交付条件后解除监管；北京、上海也要求定金存入主办银行监管账户。

在房企融资方面，北京、上海和广州明确，8月28日后新签订的开发贷款合同实行主办银行制。由单家银行提供开发贷的，由该行担任主办银行；银团贷款由牵头银行担任。开发贷、自有资金、现售收入等纳入主办银行资金账户，预售款和现售定金进入监管账户。

此外，对于竣工备案后发放个人住房按揭贷款及公积金贷款的适用范围，北京细则限定在8月28日后取得预售证的项目；上海、广州为8月28日起取证的项目。

武汉稍有不同，2026年8月28日（含）前签订的开发贷款合同，主办银行与房企可协商新增融资、展期或调整还款方式；房地产项目公司以土地使用权抵押申请开发贷的，应以分户土地使用权集合设定抵押，具体办法另定。

对于土地出让金支付时限，四个城市的规定也不同。北京允许合同签订后两年内缴清；上海、广州原则上要求一年内缴清，履行程序后可再延长一年。武汉允许在建设周期内分期缴纳，半年内至少缴纳50%，余款原则上一年内缴清，履行决策程序后，最长可延至两年。

此外，广州还支持分期分栋审批、土地预登记后先办部分手续；武汉允许适用原预售政策的项目，经银行评估以保函置换监管资金，上限为确保竣工交付所需资金额度的30%，置换后监管资金不得低于该额度的70%。

土拍规则更新

实施意见发布后，上海尚无新挂牌的住宅用地；9月30日，北京昌平区北七家歇甲庄村地块发布预申请公告，并于同日转为正式公告，起始价29.36亿元，定于11月3日交易；武汉在9月22日挂牌3宗宅地定于10月16日拍卖。

其实，在细则发布前，部分地块的出让条件已开始调整。

广州9月1日挂牌的黄埔区KXCGS-I4-8地块，最初要求土地尾款在12月15日缴清。9月17日的补充公告将缴款安排调整为签订出让合同之日起30日内缴纳50%的首期土地出让金，余款一年内缴清。

这一调整延长了缴款期限，但补充公告仍要求按规定缴纳利息，与9月30日广州细则提出的分期缴款不计利息有所区别。具体执行条件仍需以该宗地的出让文件及后续调整为准。

除了上述四个城市外，部分还没有出台细则的城市，已经在土地出让挂牌公告中加入新政规则。

9月30日，泉州一共挂出4幅住宅用地，计划于10月20日拍卖。其中丰2026-13-1号地块的挂牌公告明确，该地块被纳入房地产发展新模式基础性制度试点，须实施项目公司制、主办银行制和现房销售制。

丰2026-13-1号地块公告还要求，项目开发公司注册资本不低于项目总投资的20%；房屋交付前，投资人不得违规抽调项目销售、融资资金，不得抽逃出资或提前分红；项目资本金、开发贷款和销售回款归集至主办银行账户；项目完成竣工验收备案、不动产首次登记后，才能申请现售备案。

同批次另外3宗涉宅地块未列出上述三项试点制度。4宗涉宅地块均不设住宅最高销售限价，由竞得企业根据市场自主定价，上市销售时须执行国家及地方相关政策。丰2026-13-1号地块曾于9月9日公告出让，次日因地块内可能存在权属争议终止拍卖。重新推出后，土地面积减少6479平方米，容积率上限从2.8降至2.5。

虽然丰2026-13-1号地块纳入房地产发展新模式基础性制度试点，但仍要求竞得人30日内缴纳50%的成交价款，余款两个月内缴清；另外3宗地块中，两宗的余款缴纳期限为12个月，一宗为3个月。

9月29日至30日，汕头挂牌3宗住宅用地，计划于11月2日至4日交易，均要求现房销售，其中两宗允许分期缴纳土地款。嘉峪关、济源部分地块也明确现售要求；杭州、东莞、芜湖、台山等地9月推出的部分地块，分别设置了须现售或可选择现售的条款。

上述二线城市自然资源部门人士说，制定细则需要兼顾新政要求和土地出让收入，在不违背新政原则的前提下，为房企留出现金流空间。落实到具体地块，总价较低的，可能要求一次性缴清，或在三个月、半年内分期缴清；总价较高的，缴款期限通常会适当延长。地方也会考虑降低单宗地块总价，减轻企业拿地负担。

市场反应

9月3日，华润置地经174轮竞价，以82.993亿元、溢价率17.37%竞得北京顺义区后沙峪温榆河地块；9月30日，广州海珠区琶洲南地块经41轮竞价，由保利以38.2亿元、溢价率26.5%竞得。

上述国有房企人士说，多数房企出于现金流管理需要，减少拿地支出预算。在这种情况下，房企的投资主要集中在核心城市的核心区域。

上述二线城市自然资源部门人士称，其所在城市正在制定新政细则，其中正在研究的是分期开发销售、分期缴纳土地出让金的可行性。即房企缴纳第二期土地款时，第一期项目已完成竣工备案，使回收资金能够投入后续开发。

他也承认，这一安排要成立，土地付款期限、分期建设计划和验收条件就需要相互匹配，在现实中想要达到预期效果并不容易。此外，项目预售款、定金、按揭款等资金，在全额全程监管的背景下，能否用于支付工程款、材料款等费用，以减少房企额外支出？一个项目是否可以按楼栋单独竣工备案、解除资金监管，以加速回收资金？这些问题也需要各地细则给出答案。

按照武汉细则，最小开发单元须在规划阶段合理划定，交付时相应配套必须齐全。首期若承担较多道路、地下空间或公共设施建设任务，前期投入仍可能较大。房企需要在拿地测算时确定各期建设内容，不能仅按住宅楼栋的面积比例分摊支出。