深圳“最难啃”的规划，终于要动刀了

来源：市场资讯

（来源：深圳房产在线）

等了八年，深圳最难啃的这块“海景宝地”，终于要动刀了

115万元的规划采购，撬动的是前海最后一块被“锁死”的滨海拼图。

10月8日，深圳市规划和自然资源局南山管理局挂出一则不起眼的采购意向：赤湾片区规划统筹提升及妈湾片区油气库地块规划提升实施方案，预算115万元，预计2026年11月启动。

金额不大。但读懂前海的人一看就明白——这115万砸下去，撬的是深圳核心城区存量土地中最难啃的“硬骨头”。

赤湾片区规划范围约262公顷，妈湾油气库地块约15公顷。从2018年综合规划白纸黑字写明“油气仓储区实施搬迁”，到如今正式启动规划实施方案编制，“远期搬迁”这四个字，终于要从文件里走出来，变成可以落地的图纸了。

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一道挂了八年的“死结”

妈湾油气库这块地，位置好到让人着急。

坐落于妈湾港区核心区位，两面环海，背靠大小南山。周边城市开发早已成熟，唯独这15公顷，长期纹丝不动。

锁住它的，是两道几乎无法绕开的硬约束。

第一道，安全防护距离。 地块处于妈湾油气仓储区安全评价范围内，须满足严格的安全防护要求，与商住、产业开发天然冲突。

第二道，轨道控制区。 地块落入规划地铁24号线控制区。根据深规划资源〔2020〕357号文，轨道规划控制区范围内禁止任何地上、地下建筑物及施工构件侵入。

这两条不是纸上吓人。市场替深圳交过一次实打实的“学费”。

2025年9月，前海一宗编号T101-0070的宅地挂牌，面积仅8296.6平方米，建筑面积2.57万平方米，起始价报到9.48亿元。出让条件不可谓不宽松——无配建、无限价、无70/90户型限制，明码标价“价高者得”。

结果呢？2025年10月19日，交易集团一纸公告：中止出让。挂牌到结束，没有一个竞买人报价。原因就写在地块管控要求表里：同时处于油气仓储区安全评价范围和地铁24号线控制区。

八千多平方米的小宅地都推不动，旁边那块15公顷的油气库大体量地块，盘活难度可想而知。

事实上，深圳动搬迁的念头比很多人以为的要早得多。2006年，深圳就印发了《深圳市油气及其他危险品仓储区规划建设和搬迁整治实施方案》。2018年获批的《前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》更进一步，明确妈湾和赤湾油气仓储区实施搬迁。

方向有了，去向也定了。可二十年过去，“搬迁”始终停在“远期”两个字上：没有实施路径，没有落地规划研究，没有明确时间节点。

02

这次不一样在哪？

本次采购的核心，是系统梳理地块未来的用地属性、城市设计格局、交通组织、生态空间缝合，同步开展法定图则调整研究，拆解油气库搬迁和地块整备的完整实施路径。

翻译一下：工作重心从“研究该不该搬、搬去哪里”，正式转向了“怎么搬、搬完之后怎么建”。

“概念规划”和“实施方案”，是两码事。2018年的综合规划完成了顶层设计——搬迁方向、备选新址、片区定位。但方向确认之后，全是硬骨头：企业安置方案、新址落地条件、安全专项论证、土地整备博弈、法定图则调整，每一项都涉及复杂的利益协调和技术论证。

从“远期构想”到“专项方案动笔”，这一步，深圳等了太久。

03

262公顷的赤湾：不只是拆旧建新

如果说妈湾是单点破局，那赤湾片区262公顷的统筹提升，则是一盘全域性的港城融合棋局。

赤湾三面环山、一面向海，手里攥着深圳最密集的一片海洋历史文化资源——左炮台、宋少帝陵、天后宫、赤湾烟墩，四处市级文保加一处区级文保，在3.4平方公里的核心范围内层层叠叠。

可它同时又是深圳的核心作业港区。老仓储、临港低效工业地扎堆，把“港城矛盾”顶到了极致：疏港货车流跟上下班车流搅在一块，月亮湾大道常年被压得喘不过气；大量存量土地的价值睡在地上醒不过来；左炮台这些历史遗存、大小南山的山海生态廊道，急需一根线把它们串起来。

南山给赤湾的目标其实早立好了。2020年“蛇口国际海洋城”正式提出，规划总面积约26平方公里，赤湾、太子湾、蛇口是主要承载区。其中赤湾的定位是“赤湾海洋科技创新区”——海洋科技打头，战新产业和文创托底，奔着“宜业宜居宜游”去。

交通骨架也在往里填：地铁12号线左炮台东站已成熟运营；赤湾二路西延段穿越小南山，全长约2.3公里，新小南山隧道约1.2公里，计划2027年竣工通车；港深西部铁路香港段已于2025年年中启动勘查设计，目标2035年全线开通。赤湾有望纳入深港半小时通勤圈。

产业定位有了，交通骨架有了，缺的就是那张能把历史文脉、山海生态、产业空间和城市生活缝合在一起的全域蓝图。262公顷的统筹提升，要补的正是这一环。

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把镜头拉远：从“城市背面”翻成“湾区封面”

赤湾和妈湾这两个动作，不是孤立的。

2026年深圳两会期间，市政协常委杨浩勃提出：深圳西部105公里海岸线需进行系统性功能重构，从以港口货运为主导的“城市背面”，转变为生态、生产、生活和谐共生的“湾区封面”。

妈湾和赤湾这两个规划，正是这个转变中最关键的节点。

妈湾油气库是“点”的突破——15公顷核心地块从安全管控走向城市开发，释放的是前海核心区稀缺的滨海空间价值。赤湾是“面”的统筹——262公顷港城混杂区域从功能冲突走向有机融合，解决的是蛇口国际海洋城最核心承载区的空间品质问题。

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但别把它读成“油库马上搬”

需要清醒的是：本次采购是规划编制服务的意向公开，不是搬迁执行方案，更不是土地出让公告。

油气库搬迁涉及企业安置、新址建设、安全论证、土地整备等多个环节，流程复杂、周期漫长。妈湾和赤湾油气仓储区内，共有5家危险化学品仓储经营企业，成品油、危险化学品及液化石油气储罐122座，总库容约36.93万立方米，另有中石化成品油输送管道1条。这些企业的搬迁安置、新址建设、安全论证，每一项都需要时间。

从“专项方案编制”到“搬迁完成、地块入市”，中间还有相当长的一段路。

但方向已经确认，第一步已经迈出。深圳西部海岸线从“货柜背面”翻成“湾区封面”，不是中介喊出来的，是发改委、规自局、交通局、前海、南山区、港航能源国企、城投代建方，一点点把硬约束磨掉、磨出来的。

图纸先动，地价后动。115万撬不开一块地，可它撬开的，是深圳把“城市背面”翻成“湾区封面”的那道开关。

来源：【深圳房产在线】公众号综合自深圳市规划和自然资源局南山管理局政府采购意向公开、深圳公共资源交易中心土地出让公告、深府办〔2006〕214号文、《前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》等公开资料整理。