成都学区房的价值趋势...

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过15年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

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粉丝

提问

你好段哥，看到我拍的图片没，就是三圣乡驸马的学校，新建了这么多学校，感觉越来越好，我之前买了这边的房子，征求你的意见说学校资源会越来越好，感觉赌对了。

房段子解答

三圣乡驸马育才小学部完工了，初中还在装修，周边家长美滋滋。

这里其实涉及到学区的演变逻辑，也就是我以前说过的，顶流学区板块因为师资，生源和口碑的正循环，在未来很长一段时间，都还是有其存在价值的，江湖地位难以撼动。

回溯过往十多年，也仅仅是在经济快速发展的周期内孕育出了站南大源两个片区，青二锦二则一直很稳，越往后面，经济大环境不确定的情况下，再难有出头鸟了。

中等的一些学区板块，随着楼市行情的下行，学区泡沫凸显，裸奔后其实是利空的，也就是说会随着经济、楼市、生育率等因素，回归0学区溢价。

它们的这部分学区价值，是在向新兴板块，新建学校转移的（这是第三类，以前在楼市概念上是弱学区甚至无学区）。好的学校无非几个因素，师资（各区都在集团化办学，理念教程乃至老师都在流动），硬件（拿地，砸钱，最没技术含量），生源（和居民学历，家长理念息息相关），口碑（需要时间积累沉淀数据）。

所以像三圣乡驸马这种区域，学区概念的提升就很快，而且锦江特别会操盘，各部门联动效率很高，所以楼市大环境下行，生育率弱化的背景下，这种新板块新学校，反而是绝境求生。

粉丝提问

你好，我们打算看青二学区房，预算150-250万，主要是实验、泡桐树和胜西小学，发给您好些房源，麻烦辛苦对比房价信息。要求有学位；自住挂户均可，不要公寓；最好是流通性好，以后方便卖。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

您好，你发的多套房源已经逐一比对分析，详见另附的excel文档（本文略）。

整体市场定位：青二学区作为成都传统优质教育资源集中区，房源以老旧小区为主，户型普遍偏小，多存在“套一改套二”甚至“套三”的情况。该价位段（150-250万）属于学区入门至中等预算区间，适合注重学区属性、可接受一定居住妥协的购房家庭。

房源逐一点评与倾向性建议

1.多子巷**号（59.02㎡，198万）

优势：总价可控，历史成交价有参考（169万），有一定议价空间。

劣势：高楼层无电梯、卧室朝北、得房率偏低，居住体验较差。

倾向性观点：若非预算极其有限或仅作为学籍占位，不建议作为首选。可尝试砍至170-180万，但整体竞争力较弱。

2.支矶石街**号（53.6㎡，220万）

优势：中楼层、得房率高（105%）、装修良好、卧室朝南，居住属性和学区兼顾较好。

劣势：套一改套三，空间局促，适合蜗居型家庭。

倾向性观点：推荐关注。在同类房源中属于“硬伤较少、即买即住”型，若谈至200-205万，性价比突出。

3.泡桐树街**号（47.5㎡，189万）

优势：中楼层、得房率高、精装自住，近期成交价有支撑。

劣势：面积小、无客厅、卧室朝北。

倾向性观点：适合纯学区需求、不追求居住舒适度的家庭。建议目标价170万左右，属“功能性购房”。

4.多子巷**号（95.39㎡，259万）

优势：面积大、单价低、三卧布局，适合多人口家庭。

劣势：暗卫暗厅、总价偏高。

倾向性观点：若家庭人口多、预算接近250万，此房是性价比之选。建议争取200-210万成交，实现“学区+居住”平衡。

5.实业街**号（62.47㎡，198万）

优势：单位房、中楼层、不临街，环境相对安静。

劣势：卫生间小且暗、简装。

倾向性观点：中规中矩，无明显亮点也无大硬伤。可作为备选，目标价175万左右。

6.支矶石街**号（56.57㎡，225万）

优势：教师宿舍、得房率高、南向阳台。

劣势：客厅与卫生间局促、近年成交少、价格偏高。

倾向性观点：价格支撑较弱，若房东坚持高价，建议谨慎。若能谈到200万以下，可考虑。

7.上翔街**号（57.59㎡，212万）

优势：对口实验小学，学区价值更高。

劣势：高楼层步梯、得房率低、单价偏高。

倾向性观点：适合纯为实验小学学区的家庭。建议强攻200万以下，否则性价比不如泡小房源。

8.长顺上街**号（103.42㎡，350万）

优势：唯一电梯房、视野好、户型规整。

劣势：总价超出250万预算、得房率一般。

倾向性观点：若预算可放宽至270万左右，此房是优质改善型学区房，兼顾居住舒适性与学区属性。

综合倾向性结论——

1.首推兼具居住与学区的房源：

支矶石街**号在装修、楼层、得房率等方面表现均衡，适合即住即用型家庭。

2.预算有限则侧重功能性：

泡桐树街**号或多子巷**号（若可接受暗卫）在各自面积段内性价比较高。

3.学区优先型可考虑实验小学房源：

上翔街**号若价格能压至200万以下，可作为“学籍占位”选项。

4.预算充裕可追求居住升级：

长顺上街**号是片区稀缺电梯房，适合对爬楼有顾虑的家庭。

谈判建议——

青二老旧小区房源普遍存在议价空间，建议以近期成交价为锚，结合房源楼层、装修、户型等因素，争取5%-10%的降价幅度。若长期自住，应优先考虑楼层、朝向、得房率等硬指标；若仅为学籍，则可适度牺牲居住属性。

粉丝提问

家庭 A：现有一套 110㎡住房，剩余贷款 60 万；2025 年 6 月购入 143㎡新房，有中学学区需求，原购入总价约 500，当前同户型行情 460-470。担忧房价持续下行、现有住房随房龄增加贬值。现有住房有人出价 270 万。两种方案备选：①现在出售该房，租房 1-2 年后入住新房；②继续持有 1-2 年，等新房装修完成再出售。家庭常住 3 人，老人偶尔居住；两套房贷月供合计 1.2 万，月净收入 2.2 万，年终收入约 20 万。

家庭 B：现有一套 125㎡住房，剩余贷款 20 万；2025 年 6 月购入同户型新房，无中学学区需求。现有住房当前行情 200-220 万。纠结选择：现在出售存量住房、等两年行情回暖再卖存量住房、直接卖掉新房。公积金每月 11000，月净收入 1.8 万，年终收入约 20 万。

诉求：1. 判断两个家庭当前方案是否合理，若不合理，优化房产配置，尽可能实现资产保值；2. 从资产保值角度，判断该新房合适的出售时机。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

您好，结合了前面我们多次的沟通分析来看，你们现在是**的**有一套110平的房子，还有几十万的贷款，还贷压力不大。然后买了**的房子，26年下半年交房。**有一套130平的清水套四，得房率低，计划卖掉（已经卖掉没？）

现在问题就在于市场行情持续下行，到底卖不卖自住的融创观玺台？

首先我们再强调下，当下环境什么人适合卖房？

1️⃣、资金链断裂，急需现金救急的。比如双双失业房贷压力山大，比如家里有人生病需要变现就医，比如生意场失策需要资金填补窟窿，或者确实看准了风口，非常有信心能大赚一笔的项目。

2️⃣、低卖低卖置换党。趁着楼市低迷期，卖得便宜，但是去买也便宜，不说一定向上或者向下置换，但一来二回肯定能缩减置换的摩擦成本，这比上行期高卖高买更划算。这也是当前买房人的主流心态，之所以卡着没买，主要还是卖房不顺利。

3️⃣、闲置的，无增值保值和流通价值的资产。俗称烂房子，常见于各种郊区、周边，什么文旅房，乡镇房，18线小城...大多有价无市，能抛售就尽快抛售，和周期无关。

4️⃣、愿赌服输，认命了，恐慌跑路的。能这种心态的也是硬汉，但一定要坚定信念，以后房价继续下跌不要沾沾自喜，以后房价报复反弹也不要痛心疾首，当能做到这种层级后，那么及时止损，清仓离场，未必不是一种人生选择。

5️⃣、生活方式发生重大变化的。比如家庭结构变化，子女长大离家分家、夫妻离婚、继承房产等；比如工作生活变动：成都岗换杭州岗、为照顾家人搬迁、财务自由要去北上深追求新生活等。此时房产已无法满足当前需求，执意持有可能带来额外负担（如管理、维护成本），这其实也和周期关联不大。

所以反过来说，谁适合持有？

1️⃣、核心城市核心区域成熟板块

2️⃣、长期持有，自住需求（包括刚需、改善）

3️⃣、无负债压力的优质资产

4️⃣、已深度亏损、接近 "地板价" 的房产

其实严格来说，你并不符合前面说的适合卖房的五种情况，现在具体到你的家庭实际而言，就是分析接下来两三年，**的价值走向，到底是卖合适还是租房合适。因为**今年底交房，明年装修+敞放甲醛的话，预估需要1年，如果流程很慢的话，可能会延长到2年，我们折中取1年半。

租房的话，家庭常住三人，不说降低生活质量，平替**110平套三，租金大概是4000+（提前到**适应板块环境的话，也可以参考**，大套三小套四租金也差不多是4000左右），1.5年的租金合计为7.2万。其他杂费不计，因为自己不卖自住也会有相关费用。

现在问题就很简单了，那么接下来1年半左右，**房价是否还会掉7万+？25年中，类似户型成交单价约为2.5万左右，到25年底，价格跨度变大，2.3-2.6万左右，我们就算这种2.45万左右吧，平均每平单价掉了500+，折合约6万的贬值。

现在**的同户型，最低挂牌285万（2.6万），有人出价270万（单价2.45万），基本上还是符合当前市场行情的。

接下来怎么走？成都整体的行情还没止跌，我估计持续下行的压力还是比较大，80%会下行，15%能持平，5%偶见上涨。按照半年500元/p的跌幅来算，一年半后肯呢个单价来到2.3万，此时亏损可能扩大到15万+，相对比租金7万+的费用，确实不划算。所以从大的角度来说，这次能有机会270万出售，我建议是可以成交的，反正迟早你们都要卖掉这套房的，卖了后落袋为安，何乐不为。

接下来租房的话，就看你们怎么选择区域方向了，如果节省一点的话，3000多租个套三也很实用，签订2年的合同也不会超过10万元（7.2-9.6万），相比继续持有，还是能节省个5万左右。当然，以后卖房也充满了不确定性，看你们自己决定，如果觉得搬家租房麻烦，自己愿意多花5万自住，或者说对自己的房子品相有自信，能在未来抵抗这一轮下行行情，1-2年后依然能卖出略高于小区平均房价（2.3万）的状态的话，也可以继续持有。

总之，现在卖房租房，属于落袋为安，开开心心，一了百了，稳健运行。如果不愿意租房过渡，对自己房源楼栋楼层装修都有自信，也可以一直持有，等新房装修好入住了再卖。

我个人偏向于前者。另外**这边的单价确实比较坚挺，下行并不多，我估计后面市场行情迟迟不能好转的话，降价潮迟早还是要传递到这边来。很多同环线或者同能级的次新房，单价已经不到2万了。

至于家庭B，主要看他们的物欲高低，如果高的话，可以住**，卖掉**，思路和A家庭一致，租房过渡。如果物欲很低，不想背负压力住改善房子，那么可以继续住**，转而择机卖掉**这种大宗资产，释放房贷压力。

我个人觉得的家庭B公积金也很高，40万的年入也还是不低的，如果可以的话，卖掉**套现180-200万，全部用于提前还贷**，然后本身也有高额的公积金，所以月供压力就很小很小了，本身来说是有实力做到高物欲，也就是全家自住**，卖掉其他所有资产，这样改善一步到位，家庭负债又低的完美状态。