太残酷了！存量时代，兰州这样的城市还有机会吗？

今年前8个月，二手房在全国住房交易中的占比达到52%，首次超过新房。

9月，住建部给出一个分量很重的定调：我国房地产进入存量时代。

它意味着，自1998年房改以来，狂奔了二十多年的中国楼市，正式换了一个赛道。

而兰州，二手房的成交份额早已远超新房，占比近80%，说白了，兰州房地产早就已经进入了存量时代。

曾经，房地产是拉动兰州经济的利器，也创造了非常可观的卖地收入，带动了上下游无数产业的发展，撑起了整座城市的发展骨架。

但如今，兰州房地产早已风光不再，市场热度、交易活力、发展势头几乎退回了十年前，甚至还不如十年前。

而预售制的退场，只是第一张倒下的多米诺骨牌，紧随其后的，是房价体系、卖地收入、产业结构、城市发展格局的全方位重构。

首先，房地产进入存量时代之后，大城市、头部一线城市房价将逐渐企稳，而三四线城市大多依旧遥遥无期。

当然，这也并不是说房价会继续暴跌，恰恰相反，全面进入存量时代后，因为新房供应减少，核心城市的房价反而可能产生一定韧性。

而像兰州这样的城市，大部分板块早就被打趴了。

比如，青白石、福源新城、九州、定远、彭家坪这些片区的房价早已跌穿。

以前房价八九千，甚至上万的房源，现在动辄三四千，有的直接“脚踝斩”。

而主城区的房源，也并不会因为地段、配套等优势都能逃过一劫。

这两年，城关6000多一平的二手房比比皆是，10年房龄的房子基本都是拦腰斩，以前它们可都是万元往上走的。

七里河、安宁这些区域更是如此，那些曾经高位入手的业主现在根本不愿意提房价，说多了烧心。

以前，买房就等于投资，但存量时代房子可能会变成负担，房价不涨、房贷要还、物业费要交，折旧时刻在发生。

房产失去投资价值，大多数没有核心资源加持、被炒作出来的地段也将失去价值，这也会是未来兰州楼市的整体趋势。

不过，凡事没有绝对，并不是所有的房子都难逃买完就降的命运。

那些拥有顶级资源和全新产品的区域，房价可能还是比较坚挺，毕竟好地段上的好产品，向来都是硬通货。

但是，现房新政的落地，对兰州楼市的冲击很大。

封顶预售、竣备拿钱的全新规则，把房企高周转的路直接堵死了，新政之后想继续深耕的房企，必须在工程提效上下功夫。

而且现房销售及封顶预售带来的资金压力，也将迫使房企更倾向于“速度+稳妥”的开发模式，标准化将成为高频词汇。

此消彼长之下，当前这轮各大房企竞相卷产品的策略，很可能走到了阶段性尾声。

这意味着，眼下这批在产品力上倾注心血的项目，或许是近几年兰州新房产品力的巅峰。

封顶预售也预示着兰州新房市场或将迎来1-2年的新品入市断档，短期新房供应量会持续减少。

此外，与房地产和建筑业相关的产业，将面临长期冲击。

房地产进入存量时代，包括设计、施工、建材等一系列在内的巨大产业链条，都会受到影响。

这对兰州这种高度依赖房地产、建筑业的城市而言，打击是致命的。

地产行业相关从业者更是人人自危，没有源源不断的新项目，就没有新的岗位需求，裁员、降薪、一个岗位多人抢将成为常态。

其实，仔细观察的话，现在兰州早上街边找活的建筑工人随处可见，以前是项目多人少，现在是人比项目多；传统的编辑、策划、推广岗位几乎被彻底打散……

总之就一句话，房地产存量时代的到来，直接终结了传统地产人的生存土壤。

新房开发规模大幅缩减，依附于楼市的庞大产业链就会开始持续收缩，旧产业在消退，新产业没跟上，产业单一且逐渐空心化将成必然。

随之而来的，便是就业机会流失，人口外流进一步加剧。

没有人口，房子将变得一文不值，久而久之，兰州也会有自己的鹤岗，现在甚至都已经有了。

更让人无奈的是，全国通用的杀手锏“强省会”，在甘肃也并未发挥出预期效果。

2021年，甘肃提出强省会战略，几年时间过去了，兰州不但没有越来越强，首位度反而在不断下滑。

全国GDP百强市，也大多集中在东部，像甘肃这样的区域，没有任何优势。

2025年公布的百强市名单中，甘肃仅有兰州一根独苗，位列第94位，百强区只有城关区上榜，排名第88位。

最重要的是，现在就连大城市都开始走抱团发展路线了，强强联合持续虹吸人口、资金、产业资源。

像兰州这种没有优势的三四线城市，只会被虹吸得更厉害。

城市之间，只有保持经济增长、不断推出新型产业，同时控制人口外流，尽最大可能不断回血，才能有增长空间，但兰州要做到这些，很难。

而城市之内，那些没有拆迁可能的市区老破小，缺乏产业导入的远郊老破大，高龄老房的性价比都将不复存在。

以前是买哪里都涨，现在是买错了就砸手里，市场观望情绪会越来越浓。

此外，存量时代的到来，也宣告了土地财政的终结。

过去，卖地收入是兰州城市建设、基建升级、民生投入的核心资金来源，依靠卖地回款，城市不断扩容、道路不断新建、配套不断完善……

但在存量时代，住宅新项目减少、土地需求收缩，土地出让收入便会迎来断崖式下滑。

收入减少，最终会传导到城市基建、区域焕新、城市发展等各个层面。

轨道交通就是一个很好的例子，之前看到一个论调：

过去兰州地铁1号线的主要建设思路是开发房地产四大板块——马滩、海关、奥体中心、陈官营。

而2号线的建设，就是让雁滩焕发第二次生命……事实好像也确实如此。

明眼人都能看出来，这几年兰州断头路的打通、路网升级、区域焕新，几乎都和房地产项目深度绑定。

有住宅开发的地方就有配套升级，但现在房地产已经进入存量时代，以后新项目会越来越少。

今年前10个月，兰州主城只成交了4宗宅地，现在只剩最后一季度，也才推了2块地，可想而知明年兰州新房市场会是一个怎样的境况。

最后，是兰州城市发展逻辑的全面转向：从卖地扩张到城市更新。

控制新增供应，消化存量住房；鼓励收购存量商品房，用于保障性住房、安置房、宿舍和人才房……会成为政策重心。

城市的面貌也会因此改变，大体量连片开发的大盘项目减少，城中村、老旧小区改造，城市更新进一步成为稳投资的重要力量。

对兰州人而言，最直观的感受就是：遍地新楼拔地而起的场景消失，取而代之的是老小区加装电梯、管网改造、社区配套升级……

大拆大建的造城时代已彻底落幕，精细化、微更新、慢提升，将成为兰州城市发展的新常态。

综合来看，房地产作为经济支柱产业，其从增量扩张到存量深耕的时代转型，绝非单一行业的内部调整。

而是对房企经营、地方财政、居民消费、城市格局产生全方位、深层次、长期性的系统性重塑。

当高速扩张成为过往，兰州这座城市的发展节奏、经济增速、生活节奏，都会慢下来。

未来，摆脱土地依赖、培育新兴产业、盘活城市存量资源，或将是兰州破局的唯一出路。

作者=指兰针·卷卷

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