8·28新政后土拍跟踪⑤｜京沪深10月待拍暂现空窗

摘要

土拍表现：受国庆假期影响，10月第一周土拍活动较少，根据中指数据，10月5日-11日，300城住宅用地成交规划建筑面积609万平方米、土地出让金218亿元，平均溢价率2.5%。

溢价地块：核心城市中，仅广州黄埔科学城地块溢价成交，吸引4家央国企报名、经71轮竞价以26.6%溢价率成交。该地块是广州细则落地后出让的第二宗涉宅用地，土地价款可分期缴纳且不计利息，一定程度减轻了企业资金占用。此外，本周成交地块中低密、中小体量仍占主导。

地方细则发布：10月以来武汉、天津细则相继落地，落实城市增至5个，“新老划断、分类施策”框架正由点及面推开。已出台细则在封顶预售、资金监管、按揭放款等核心要求上保持一致，武汉灵活度相对较高，明确原政策项目可保函置换监管资金、试点分户集合抵押、允许按最小单元分批竣备等安排；天津则多沿用既有制度框架。

10月待拍土地：以中小体量地块为主，单宗平均起始价约4.2亿元。一线城市中仅广州有5宗地块待拍，其余城市均无涉宅用地出让安排。这一缩量更多是供地节奏的阶段性特征，北京近期仍在持续推进住宅用地供应，9月下旬以来已先后发布第十一轮、第十二轮拟供应清单，预计11-12月一线城市仍将有住宅用地陆续入市。

受国庆假期影响，10月第一周300城宅地成交面积及出让金规模较小

根据中指数据，本周（10月5日-11日）300城住宅用地成交规划建筑面积609万平方米，土地出让金218亿元，较前几周缩量明显；平均溢价率仅2.5%，降至今年以来较低水平。究其原因，一方面，受国庆假期影响，本周实际土拍日仅有3天，土拍活动少；另一方面，本周成交地块集中于二线、三四线城市，房企在这类城市的拿地普遍以底价或低溢价成交，一线城市仅广州成交1宗。

稀缺优质地块仍获青睐

本周土拍市场整体平淡，底价成交是主流，核心城市中，仅广州1宗地块实现溢价，从成交地块特征看，主要呈现以下特点：

一是稀缺优质地块仍能脱颖而出，但竞争高度集中。广州黄埔区KXCGS-I4-8地块吸引多家房企竞价，最终由保利发展以16.7亿元、26.6%的溢价率竞得，综合楼面价21738元/平方米。该地块体量适中（规划建面7.7万平方米）、总价可控（起始价13.2亿元），区位条件相对优越。

二是低密、中小体量地块占绝对主导。本周成交地块中，容积率1.5及以下的地块达10宗，占比近六成，最低容积率仅1.05，低密改善型供地仍是核心城市土地出让的重点方向；体量方面，除南京浦口地块规划建面19.5万平方米外，其余普遍低于10万平方米，单宗成交价多在5亿元以下，供地端明显向“小而美”地块倾斜。

典型地块情况

广州黄埔区KXCGS-I4-8地块：科学城核心区多年断供，保利发展溢价26.6%获取

10月9日，广州黄埔区科学城KXCGS-I4-8地块完成出让。该地块用地性质为综合用地（含住宅），可建设用地面积34822平方米，计容建筑面积76608平方米，容积率2.2，建筑限高80米，起始总价13.2亿元、起始楼面价17170元/平方米，需配建9班幼儿园（2189平方米）、社区商业（2600平方米）及公建配套（3149平方米）。地块共吸引保利发展、越秀地产、中海地产、广开控股4家房企报名，经71轮竞价由保利发展以16.65亿元竞得，溢价率26.6%，成交楼面价21738元/平方米；参拍企业中广开控股当日未出价。

从地价与出让条件看，该地块曾于2025年5月挂牌，后取消交易。此次重新挂牌时间为9月1日，预计将按新规执行新预售政策。该地块容积率由2.5下调至2.2，起始总价由16.6亿元降至13.2亿元，起始楼面价由19016元/平方米降至17170元/平方米，起拍门槛明显下调。起拍价下调为竞价留出了空间，经71轮竞价后成交楼面价仍达21738元/平方米。资金安排上，地块允许分期缴纳土地出让金，30日内支付50%、剩余50%于一年内缴清且不计利息，与广州细则中土地价款分期缴纳的安排相衔接，直接减轻了企业拿地后的资金占用压力。

地块位于黄埔区科学城板块，板块定位为“建设国际领先的智造创新基地”，周边集聚高端产业、企业总部与科创平台，拥有华南地区规模较大的孵化器集群及多家上市公司，产业人口和改善性住房需求基础较好。配套方面，地块距地铁21号线科学城站约300米，邻近科学大道、开创大道、广佛高速等主干道；一路之隔为云汇天地商业广场；教育方面，除地块自身配建9班幼儿园外，周边有华南师范大学附属黄埔实验学校、广州市第二中学科学城校区等资源，居住配套较为成熟。

从参拍企业来看，保利发展、越秀地产、中海地产均为央国企，最终由保利发展获取。科学城区府板块已多年未有新增宅地供应，具备打造改善产品的条件，稀缺性与产品可塑性共同支撑了本轮竞价热度。在广州细则落地、预售门槛提高的背景下，该地块仍能吸引4家房企报名并以26.6%的溢价成交，显示出房企对核心城市优质稀缺地块的争夺意愿依然较强。

地方细则：10月武汉、天津细则落地

10月以来，武汉（10月1日）、天津（10月10日）先后发布贯彻落实8·28商品住房销售制度改革的实施细则，截至目前已有5个核心城市完成细则落地，“新老划断、分类施策”的制度框架正由点及面、逐步推开。

从已出台细则的城市看，主体结构封顶预售、有序推进现房销售、强化预售资金监管等核心要求基本一致，但在封顶认定标准、现售定金收取比例、土地价款缴付节奏等操作层面各有差异，体现了“统一框架、因城施策”的落地思路。

已落地城市中，武汉细则灵活度相对较高，明确原政策项目可保函置换监管资金，同时试点分户集合抵押、允许按最小单元分批竣备等安排，有助于缓解新政过渡期企业的资金与运营压力；天津细则则多沿用既有制度框架，在过渡缓冲期安排、定金纳入监管、土地价款分期缴纳等方面与全国要求做好衔接，同时支持项目分期开展联合验收、适度超前组织红线外配套市政基础设施建设。预计后续将有更多城市跟进出台细则，政策落地的实际效果及对供需两端的影响值得持续跟踪。

资料来源：CI Buddy

10月待拍土地：南京、厦门、无锡待拍土地金额领先

从截至10月11日已公告地块来看，根据中指监测，10月南京（37宗、154.0亿元）、厦门（6宗、144.6亿元）、无锡（25宗、134.9亿元）待拍出让金规模居前三位。单体规模方面，10月待拍地块平均起始价约4.2亿元/宗，中小体量地块占主导，但地块内部分化显著，预计城市间、地块间的竞争热度将进一步分化。其中，厦门待拍的6宗地块中，思明区03-01筼筜西片区地块起始价48.79亿元，居重点城市待拍地块首位，地处本岛西部核心区，规划打造TOD综合活力社区，但须与相邻商业地块捆绑竞买、起叫价合计61.64亿元，资金门槛较高；湖里区06-03东渡片区地块起始价25.86亿元、居次位，西向面海，紧邻海上世界购物中心，景观资源突出。

一线城市来看，截至目前，10月一线城市已公布的待拍地块较少，仅广州有5宗地块待拍、起始价17.2亿元，北京、上海、深圳暂无待拍地块。需要指出的是，一线城市10月待拍规模缩量更多是供地节奏的阶段性特征。北京近期仍在持续推进住宅用地供应：9月23日发布第十一轮拟供应清单，9月30日昌平区歇甲庄村地块发布出让公告，10月9日又发布第十二轮拟供应清单，相关地块拟于近期供应。考虑到年末通常是住宅用地供应的重要时段，预计11-12月一线城市仍将有住宅用地陆续入市。

结语

进入10月，8·28新政的影响正由规则确立转向执行验证。本周核心城市土拍以底价成交为主、仅个别优质地块获得溢价。部分城市细则刚刚落地，企业对新规则下的项目盈利空间、开发模式和资金安排仍在消化重算。

中指研究院将持续跟踪重点城市土地市场动态及企业投资策略变化。

中指研究院官网·中指云平台

www.cih-index.com

为行业提供：

●4万+房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域；

●2300个城市地产数据、225万宗土地的推出成交信息、40万个住宅项目和5万栋商用物业的交易数据；

●中国城市投资吸引力排名，百城房价，查城市、查房企、查地产数据、查房地产政策；

●京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。