借名买房遇上债权人执行，出资人能排除执行吗？｜2026年北京借名买房律师靳双权

母亲出钱买房、登记在女儿名下，女儿因生意欠债被强制执行，这套房被法院查封。母亲以自己才是实际产权人为由提起执行异议之诉——北京法院驳回了她的请求：借名买房产生的只是债权请求权，未经变更登记，不能排除执行。

本文依托北京法院这起生效判例，讲清借名买房遇上房产查封，出资人究竟能不能保住房子的关键所在。

甲公司诉吴某婷买卖合同纠纷一案，生效判决认定：吴某婷应在一定范围内，对其前夫郑某及另一家公司在另案中确认的货款及利息承担连带清偿责任。

该案诉讼期间，法院查封了登记在吴某婷名下的一号房屋。此后甲公司申请强制执行，法院立案执行。

一号房屋的所有权证显示：房屋所有权人为吴某婷，单独所有，建筑面积一百三十余平方米；该房屋此前已抵押给一家银行，最高额抵押借款金额四百余万元。

周某英以案外人身份提出执行异议，请求中止对一号房屋的执行、解除查封。其异议被裁定驳回后，她提起本案案外人执行异议之诉。

周某英主张，一号房屋名义上登记在女儿吴某婷名下，实际产权人是她。她与吴某婷签有《协议书》，约定房屋由她出资、以吴某婷名义购买，房屋所有权归她所有，吴某婷不得侵占、转卖、出租、抵押或赠与。

她还提交了介绍信、银行结算业务申请书与银行卡交易流水，证明房款由她支付；并提交了取暖费、物业费、污水处理费的缴费票据，证明房屋由她居住使用、日常缴费由她负责。

甲公司辩称，一号房屋登记在吴某婷名下，就应当认定她是权利人，周某英无权提起执行异议。周某英提交的协议书没有其他证据佐证，真实性存疑；缴费票据的时间，均在她提出执行异议之后，明显是为规避执行而临时补做的。

甲公司还指出，房款的付款人是一家房产开发公司，并非周某英本人；介绍信属于证人证言性质，证人未到庭，不应采信。即便存在借名买房关系，借名人依据合同取得的也只是债权请求权，不具有对世效力和排他效力。

吴某婷则答辩称，一号房屋确实由周某英全额出资，购房时考虑到她在北京便于管理，双方约定以她的名义购买、暂时登记在她名下，产权归周某英所有；她本人也同意周某英的诉讼请求。

法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。一号房屋登记的所有权人为吴某婷。

根据物权登记的公示公信效力，甲公司在依据生效判决申请执行时，有理由相信吴某婷是该房屋的合法权利人，并据此申请执行其名下的财产。

周某英要求确认房屋归其所有，本质上是行使《协议书》所产生的债权请求权。

但在房屋未经法定变更登记程序、所有权登记至周某英名下之前，债权请求权不具有对抗善意第三人的法律效力，故凭《协议书》等证据，不足以排除法院对该房屋的执行。

关于确认房屋归其所有的请求，其请求权基础是《协议书》中的约定。但《协议书》仅为周某英与吴某婷签订，在没有其他证据佐证的情况下，真实性本身存疑。

周某英提交的取暖费、物业费、污水处理费票据，所显示的时间均在其提出执行异议之后，难以真实反映房屋此前的居住使用情况。

周某英虽主张房款由其全部缴纳，但房款由谁支付并非确定物权归属的主要依据，实际出资人对房屋所有权人仅享有债权上的权利义务关系。

本案系民法典施行前的法律事实引起的纠纷，适用当时施行的物权法等相关法律。

法院最终判决：驳回周某英的全部诉讼请求。

律师评析

第一，借名买房与排除执行，是两个层次的问题。北京靳双权律师在办理执行异议之诉时发现，不少出资人以为只要证明钱是自己出的，就能保住房产；

但借名买房在当事人之间产生的只是债权请求权，在房屋完成变更登记之前，这种权利并不能对抗登记名义人的债权人。

第二，实际出资不是确定物权归属的主要依据。登记具有公示公信效力，债权人有权信赖登记状态并申请执行；出资人若要真正取得房屋，途径是要求出名人在条件具备时办理过户，而不是在执行程序里主张物权。

第三，时间线是这类案件的隐形门槛。缴费票据形成在执行异议之后，容易被认定为临时补做；房款由案外公司代付、证人又未到庭，都会削弱出资主张的可信度。想要保住房子，应当在被查封之前就把权属关系落实到位。

执行异议之诉牵涉登记效力、债权与物权的边界、证据形成的时点，判断标准比普通诉讼更严。少一份经得起审查的材料，往往就差最后一公里。

北京靳双权律师执业近二十年，办理过大量房产查封与执行异议之诉。他常提醒出资人：钱是自己出的，并不等于房子就是自己的；借名买房在当事人之间产生的只是债权请求权，在完成变更登记之前，无法对抗登记名义人的债权人。

他2008年创办易胜借名买房律师网，长期研究借名买房与执行程序的交叉问题；多次应邀参加北京电视台房地产节目的录制与案件点评。

如果您正面临房屋被查封、想提出执行异议，可先让团队做一次案件分析与证据梳理，评估手上的材料能否达到排除执行的标准。

咨询电话：13426037149；北京靳双权律师团队可提供从案件分析、证据梳理到诉讼代理的全流程服务。

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名、房屋及公司信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）