星河湾，有点着急了

文/广州进深 严明会

昨天是周末，但星河湾一点也不闲着。

继前一天的旧改承诺书之后，它再次掏出“真心”给沙溪村民看。

这回，是连回迁户型图都做好了。

据10月11日“幸福沙溪”官微发布的消息，针对村民回迁，星河湾做了多种户型，面积从建面约68-180㎡不等。

一起来看看。

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其中，起步户型为，建面约68㎡两房两厅一卫。

经典的竖厅格局，客厅直出阳台，明厨明卫，入户自带玄关。

村民自己住着如果嫌面积小的话，大可以出租出去，这个面积段在租赁市场还是蛮吃香的。

建面约112-125㎡，为四房两厅两卫。

112㎡为横厅设计，南北对流，四开间超大面宽，采光充足，主卧带有衣帽间。

125㎡则有竖厅和横厅两种。

竖厅，进门是一个小房间，可做书房、客房；客卫正对其中一间次卧门，可能有的村民会比较介意。

横厅，有超大景观阳台，采光面拉满；主卧豪华套间，带有独立衣帽间+独立卫生间，私密性很强。

还有更大的面积，建面约160㎡四房两厅三卫和180㎡五房两厅三卫，均为4.5开间超大面宽，南向双套房设计，适合两代人同住。

值得注意的是，这批户型并非最终版本，最终还是以村民意愿反馈和政府批复方案为准。

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就在户型公布前一天（10月10日），沙溪村委会、沙溪村股份合作经济社与星河湾，三方共同签署了一份《旧村改造合作共建承诺书》。（点击回顾：）

在那份承诺书里，星河湾把村民最关心的回迁、资金、建设标准等，全部白纸黑字一一列明。

比如，六年内建成全部复建住宅，不留烂尾工程，所有户型层高3米以上，弃产补偿应收尽收等等，直面沙溪旧改多年悬而未决的信任难题。

据悉，星河湾团队已经进驻沙溪村，就动迁、规划、道路、景观、回迁楼设计及建设展开前期准备工作。

现在就等表决通过了。

表决通过后，星河湾将控股原项目公司90%股权，全面负责沙溪村旧改项目的资金和开发建设。

从旧改承诺书到公布回迁户型图，短短两天，星河湾针对沙溪旧改释放了大量信号。

一边稳住村民的信任底盘，一边亮出产品底气，打出了一套兼顾村民安置与市场预期的组合拳。

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星河湾为何对沙溪旧改如此执着？

首先，离不开该村本身的区位红利。

这片169公顷的滨江土地，紧邻星河湾半岛，属于星河湾深耕番禺多年的“家门口地块”。

一旦改造落地，将直接重塑洛溪岛的城市界面，补齐片区教育、商业、公共配套短板。

反过来也将持续托举星河湾半岛存量物业价值，实现片区价值的整体跃升。

更深层的逻辑，在于品牌与战略层面的双重考量。

其一，这是星河湾产品能力的一次大试验场。

沙溪旧改若顺利推进，将成为星河湾在广州城市更新赛道的又一标杆案例，在当下收缩的旧改环境中，打造出差异化的品牌样本。

其二，是本土深耕的情怀与责任。

作为土生土长的番禺企业，黄文仔与团队长期扎根番禺，对沙溪这片土地有着很深的情感。

沙溪旧改停滞多年，村民长期困在改造悬而未决的等待之中。

星河湾选择接盘，主动兜底历史遗留款项、设置资金封闭监管、承诺复建优先，本质上是试图破解沙溪旧改最棘手的信任困局。

其三，也是企业长期的土地储备布局。

在当前市场环境下，公开拿地成本高企，核心临江地块更是十分稀缺。

而沙溪旧改拥有一线江景、地铁18号线加持，毗邻万博商务区、广州大学城，是广州南中轴难得的成片可开发土地。

拿下沙溪，等于为星河湾锁定了未来多年的核心优质土储。

这个盘子足够诱人，黄文仔当然要着急了。

他甚至放言，如果沙溪旧改搞不成功，以后都不再搞旧改。

一句话，等于把星河湾30余年的品牌口碑、巨额资金储备，连同个人行业声誉，全部押在了洛溪岛这片土地上。

目前，星河湾广州在售项目寥寥。

豪宅星河湾半岛五號，处于缓慢去化状态；科学城的星河湾半山一直在走低价促销路线……

因此沙溪旧改，某种意义上也成为星河湾在广州市场的破局关键。

△ 今年中秋节，星河湾为沙溪村民送关怀（图源“幸福沙溪”官微 ）

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沙溪村，坐落于番禺洛浦沙滘岛东侧，区位条件得天独厚。

2019年7月，升龙集团与方圆地产联手，成功入选沙溪村城市更新改造项目合作企业。

整个项目改造范围约169公顷，是番禺体量最大的旧改项目，总投资高达约398亿元。

项目实施方案在2020年7月31日正式获批。按照旧改规则，方案批复后，需要在3年内取得80%以上权属人表决通过，方可落地实施。

但受多方因素影响，项目签约进度不及预期，未能如期达标。2023年7月，表决期限延期至2024年7月31日。

后续升龙、方圆相继遭遇资金危机，项目推进陷入停滞。两年前，曾官宣拟引入星河湾合作，后者将提供资金保障并统筹项目推进，但最终没有下文。

转机出现在今年4月，沙溪村官微再度发布消息：星河湾拟入股沙溪村更新改造项目。

据披露，星河湾将持有项目公司90%股权，升龙与方圆合计保留剩余10%股权。星河湾全面接手项目开发建设工作，并在全周期输出星河湾品牌。