上海
快讯背景：2026年9月30日，汇添富上海地产租赁住房REIT（508055）扩募及产品变更申请，同步获得上海证券交易所与中国证监会受理。
本次申报拟将城方・耀华璟耀社区、城方・南浦璟博社区两个浦东保障性租赁住房项目装入基金资产包，是828房地产新政明确租赁住房项目可作为扩募资产纳入存量REITs之后，国内租赁住房REIT领域的标志性实践。
意味着上海保障性租赁住房公募REIT从单一项目上市，正式迈入常态化资产扩容的新阶段。
▲上海市证券交易所关于项目公告
01
基金底层运营底盘稳固
为扩募筑牢基本盘
汇添富上海地产租赁住房REIT作为国内租赁住房公募REIT的先行者，2025年3月31日在上交所挂牌上市，上市至今整体运营表现稳健。截至2026年9月30日，该基金复权后二级市场价格相对发行价累计涨幅约25.73%；上市以来完成3次分红，累计分红总额7776.50万元。2026年上半年，基金可供分配金额2677.20万元，按6月末市值测算年化现金流分派率3.27%，存量项目整体出租率达到96.43%，租金现金流获取能力稳定。
资产端背后，原始权益人上海地产集团作为上海本地功能性国企，保租房储备规模位居上海首位，持续为REIT平台输送储备资产。稳定的出租表现、持续分红能力以及大股东海量资产储备，共同构成这支REIT持续扩募的底层支撑。
02
浦东两大滨江资产入池
优化资产组合结构
本次扩募拟收购的两个租赁住房项目均位于上海浦东核心区位，合计总建面20.77万平方米。城方・耀华璟耀社区地处济明路，临近地铁7号线后滩站，周边聚集商业、文化配套；城方・南浦璟博社区坐落于黄浦江畔，距离陆家嘴仅3公里，拥有一线江景资源，配套通勤班车接驳地铁站点。
项目明细
A 城方・耀华璟耀社区（璟耀）
区位：浦东济明路 533 弄（世博片区）
总建面：14.76 万㎡；保租房认定 934 套，项目全部房间合计 1856 套（含配套宿舍）
投运：2022 年初运营；2026 年 6 月末出租率 92.10%
项目估值：26.27 亿元
城方・南浦璟博社区（璟博）
区位：浦东东三里桥路（南码头滨江）
总建面：6.01 万㎡；保租房认定 723 套（全部房源均为保租房）
投运：2022 年底运营；2026 年 6 月末出租率 93.13%
项目估值：10.94 亿元
扩募核心数据
两个标的资产合计估值：37.21 亿元；扩募模拟发售规模37.23 亿元
合计保租房认定套数：1657 套；项目房间总数合计 2579 套
合计建筑面积：20.77 万㎡
URI观察到，两个新项目落地后，基金持有项目将由首发阶段的2个扩充至4个，总建筑面积提升至29.60万平方米，资产规模相比首发阶段扩容超3倍。资产布局由闵行、虹桥向外延伸至浦东滨江板块，区域布局更加多元，能够分散单一片区租赁市场波动带来的风险，依托城市核心地段持续吸纳租房需求，拓宽基金长期收益空间。
03
申报节奏高效
资产闭环模式得到验证
URI城市租住观察到，本次扩募推进速度受到市场关注：基金上市至扩募申报受理耗时不足18个月；从拿到国家发改委推荐意见，到正式向监管提交全套申报材料仅用18天。高效申报流程，是多方条件共振的结果。
底层项目运营基本面扎实是前提，稳定的出租与现金流，满足公募REIT扩募的硬性门槛；上海地产集团搭建起“资产培育、REIT盘活、回笼资金再投入新租赁住房建设”的资产循环链条，把存量保租房资产转化为资本市场资金，持续投入保障性住房建设；管理人汇添富基金完成从项目尽调、方案设计到监管申报的全流程落地，体现公募机构在租赁住房REIT全周期运作的专业能力。
URI城市租住认为，租赁住房REIT常态化扩募，本质是政策、国企资产储备与资本市场三方合力的产物，但行业不能盲目乐观。上海本次实践证明，核心城市优质保租房资产具备持续资本运作的可行性，打通了保障性租赁住房“投融建管退”完整链条。但放眼全国，多数城市租赁住房项目仍存在租金回报率偏低、资产区位偏弱的短板，很难复制上海这种快速扩募模式。
内容来源:公开报道URI复核
数据来源:URl调研及URI Data Bank
撰文:URI研究中心
内容审核:繁花
内容复核:韩晓
运营编辑:树懒
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