陕西
大家有没有发现一个楼市新现象？
从去年开始，有个别一些已经交付好几年、大家默认早就清盘的小区，突然有一天就冒出来一栋现房拿出来卖，而且户型面积，也比当年卖的商品房友好很多。
就比如最近刷屏的紫薇华发云峰里，就突然冒出来了一栋11号楼，且面积还是62㎡、74㎡的小户型。
这些“隐藏楼栋”的解锁，对于想低门槛上车高新CID、享受高新教育资源的购房者来说，确实算个不错的机会。
01
当年土拍规则埋下的存量房源
先来聊聊，为什么这些早已交付的楼盘，还能凭空拿出新楼栋卖？
仔细观察就能发现，这些项目基本都是前几年西安土拍火热时期拿地的楼盘。
除了紫薇华发云峰里，去年9月大明宫金茂府一期也打破项目170㎡起步的高门槛，推出了两栋带135㎡户型的现房产品。
这两个项目，一个在高新，一个在曲江大明宫，都是2021、2022年西安土拍最热的时候成交的地块。
当时为了给土地市场降温，西安专门执行过一段时间的“限房价、定品质、竞地价”规则，有的地块拍到最高限价后，不再拼地价，改成竞“住宅自持面积和年限”，而有的地块即便没到拍到最高限价，也明确要求需自持5%或10%的住宅。
就以紫薇华发云峰里举例。
这宗地是2021年10月西安第三轮集中供地，地籍编号GX3-42-6，紫薇联合华发的平台西安紫晟置业，斥资15亿拿下高新CID一宗72.807亩土地。
按照出让要求，开发商需要自持5%住宅建筑面积，自持周期10年，自持阶段不能对外销售、转让。
而和它同批次拿地、有自持要求的还有不少项目。
比如，同样位于高新CID的天地源棠樾坊、龙湖青云阙和苑、惠苑、尚府，高铁新城白桦林境、龙湖星河紫云台；还有港务区的陆港海心湾（一期）、陕建雲玥府、保利锦上、龙翔奥城云樾、龙翔奥城珑樾府等，也都有5%或10%的自持要求。
所以，以后这些项目哪天突然冒出新楼栋加推，大家也不用太过于惊讶。
02
自持未满10年，为何能出售？
有人肯定会疑惑：自持不是约定10年期限吗？现在还没到时间，怎么就能拿出来卖？
转折点就在2024年5月西安出台的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》里。
这份通知一共10项，其中第八项明确：原土地出让合同中约定的企业自持租赁住房，由企业提出申请，经住建、资源规划部门审核并核算补缴相关费用后，可转为商品住房上市交易。
至于为什么会放开这个口子，核心其实是在帮房企解套。
当年那批要求自持5%到10%的地块，都是在市场最热的时候成交的。房企拿地时已经付了全额土地款，但自持这部分建好后不能卖，等于一大笔资金被锁死在里面。
而这两年楼市深陷调整期，房企现金流承压，所以政策也就放开了，允许开发商通过补缴费用把自持部分转为商品房卖掉。
说白了，就是给开发商一个回笼资金的口子，以此来缓解资金压力。
03
80万上车高新CID
那么，这些解锁出来的"隐藏楼栋"，价格和当年期房比差别大吗？会不会都是小区里位置最差的楼栋？这也是很多人关心的点。
我们来看紫薇华发云峰里此次推出的11号楼，和之前卖的大户型在同一个地块，没有单独隔开，位置在小区中间，且南向无遮挡，还是一栋10F小高。
不过梯户比确实偏高，3梯10户，居住密度肯定不如之前正常销售阶段那种两梯四户、两梯两户的商品房。
但价格优势非常突出，11号楼均价约1.3万/㎡，对比小区早年商品房普遍2.3万/㎡左右的成交价，还要摇号选房来说，差价优势十分明显了。
户型方面一共有两种，61㎡一室两厅一厨一卫，80套；74㎡两室两厅一厨一卫，20套，也就是说，总价80万左右就能上车高新CID拿下一套现房。
而11号楼从自持转商品房后依旧是70年住宅产权，和小区其余商品房没有区别，这一点大家也不用担心，并且满足落户条件后，新业主子女可以享受同等的学区。
按照当前学区划片，紫薇华发云峰里对口的是高新51小学区。
也就是说，这个价格买到的不只是高新CID一套现房，还是一套带高新系“名校+”学区的房子！
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