开发商未具体告知不利因素，购房人能否主张价差赔偿？

案情回顾

2021年2月27日，某房地产开发公司以3171294元的总价，向何某、杨某出售某楼盘3栋1单元1层101号住宅一套。双方签订的《商品房买卖合同》，其附件房屋平面图未标注地下室排风机机口示例；随附的《不利因素告知书》仅笼统载明，可能产生噪声污染的因素包括1至6号楼负一层、负二层设有消防进风机房、排风机房，却未告知风机房出风口的具体设置点位。

2022年12月，何某、杨某办理收房时发现，距其所购房屋主阳台3.9米处正对面的绿化区域内，建有一处长3.05米、宽1.62米、高2.25米的风机房出风口，遮挡了客厅部分视野，并存在噪声污染。与之形成对照的是，与其房屋同单元、同楼层，面积、朝向、户型均相同的另一套房屋外并未修建该设施，而两套房屋售价完全相同。

何某、杨某认为，开发商售房时未如实告知遮挡、噪声等不利因素，导致其作出错误的购房选择，亦使其以正常价格购得了实际价值与使用功能均有减损的房屋，遂诉至法院，要求赔偿损失10万元。

案件结果

一审法院判令某房地产开发公司支付逾期交房违约金11417元，并赔偿何某、杨某损失95139元，即按照房屋总价款的3%计算。某房地产开发公司不服提起上诉，二审法院同意一审裁判意见，判决驳回上诉，维持原判。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、开发商的告知义务从何而来，边界又在哪里？

《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。商品房交易中，信息不对称问题尤为突出：购房者无从查阅规划设计方案与施工图纸，对房屋信息的获取高度依赖开发商的披露；开发商作为专业主体，事前即知悉规划设计及附属设施的布局。因此，对直接或间接影响房屋价值与业主生活的不利因素，开发商负有主动提示的义务。

本案的价值在于确立了告知义务的双重标准。一是具体性，即须明确不利因素的性质、位置、与房屋的距离等具体信息，而非仅作类别式的罗列；二是可预见性，即须以购房者能够理解的方式，使其足以预见该因素的实际影响。本案中，《不利因素告知书》仅称设有消防进风机房、排风机房，却未公示出风口的具体位置、高度及与房屋外墙的间距，属于典型的概括式告知，实际上架空了购房者的知情权与选择权。

二、为何不构成欺诈或根本违约，而只是价差赔偿？

出卖人未履行告知义务，可能引发缔约过失、违约乃至欺诈等多层评价，但其成立条件与法律后果各不相同。本案中，风机房出风口并未改变房屋结构，也未导致合同目的不能实现，故不属于根本违约，购房者无权据此解除合同；开发商亦非故意虚构事实以诱使缔约，难以认定为欺诈。真正成立的，是《中华人民共和国民法典》第五百条项下的缔约过失责任，即当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或者有其他违背诚信原则的行为，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。

正因如此，本案裁判坚持以价差赔偿为核心，而非支持退房。这一处理既警示开发商规范销售行为，又避免因个别纠纷动摇合同效力根基、影响房屋交易市场的可持续性。

三、3%的赔偿比例，是如何计算出来的？

损失数额的量化，是此类案件的裁判难点。本案中，购房人未提供直接证据证明具体损失金额，法院综合考量了三项因素：其一，以同小区、同栋、同朝向、同楼层、同面积、同户型且阳台外无风机房出风口、售价却完全相同的房屋作为比对，后者实际市场价值更高，由此形成价值差额的参照；其二，出风口对居住体验与心理舒适度的实际影响程度；其三，开发商的过错程度，是否存在故意隐瞒的情形。

在此基础上，法院严格遵循填平原则，酌定按房屋总价款的3%确定赔偿数额。购房人主张的10万元未被全额支持，也说明此类赔偿以填补实际减损为限，并不具有惩罚性质。同时，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十条第一款要求经营者提供真实、全面的商品信息，第九条保障消费者的自主选择权，第十条保障公平交易权，均为购房人主张权利提供了规范依据。

律师寄语

对购房者而言，收房环节的实地查验不可流于形式。除房屋本体外，还应留意窗外、阳台外、楼栋周边是否存在规划公示中未曾提及的构筑物，并与同类房源的价格进行比对。发现不利因素后，应及时固定证据，包括现场照片、视频、宣传资料、不利因素告知书以及与销售人员的沟通记录。

对开发商而言，不利因素告知应当做实做细。仅以罗列设施类别的方式履行告知，难以满足具体性与可预见性的要求；较为稳妥的做法，是在销售现场以点位图、距离标注等方式公示，并在定价时对受影响房源作出合理区分，从源头避免争议。

还需提醒的是，告知义务的违反并不当然导致退房。购房人在主张权利时，应结合不利因素对居住使用和房屋价值的影响程度，合理选择赔偿、差价补偿或解除合同等救济路径，避免诉求与损害程度明显脱节。此外，主张赔偿数额时应尽可能提供评估报告、同类房源成交价格等客观依据，单纯以主观感受推算的金额，通常难以获得全额支持。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好地维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领