新政执行首月，天津的“头部效应”又加倍了！

新政执行一个多月，行业内逐渐掀起了波澜。

很多房企都在盘算着自己的“钱袋子”，一部分大刀阔斧地精简编制，还有一部分调整策略收缩拿地……

总而言之，新一轮的洗牌已经开始，天津楼市正在由分化转向极化。

新政就像一针催化剂，本就愈发明显的“头部效应”将会超级加倍。

小船退场，有实力、有口碑的大船在风浪中持续前行。

| 天津的“基石房企”

客观说，当下房企的强弱并不完全是钞票的堆积，更不是那些虚无缥缈的头衔。

口碑的积攒，除了开发实力过硬之外，还要有“大格局”。

关乎于城市、文化、生活……维度越来越宽泛。

换言之，买房人需要的是一块“基石”，驱动的不止是社区内品质的提升，还有与城市的联动。

所谓升维，是体系化的。

天津这几年力出一孔，大搞城市更新，城市界面与居住水准得到了显著提升。

背后离不开“基石”企业的支撑。

之前我们说过，天津有三大城更主体。

其中最具代表性的就是天津轨道交通集团。

原因就在于，它在城市界面的提升上自成一派。

凭借着自身在轨交方面的优势，在TOD开发的基础上叠加城市更新，衍生出一种城市发展的新模式——TOR。

这在天津来说，别无分号。

以至于，在城市底盘的加持之下，天津轨道交通集团在楼市中也逐步走向了“舞台中央”。

新政执行后的“首份成绩单”，足以验证这一观点。

旗下在售项目无一例外地成为了各区域的“头盘”。

津铁绿城体北潮鸣，荣获9月河西450万以上小高+洋房产品“套面金”三冠首；

津铁格调罗宁花园联手津铁格调蘭颂，霸榜9月河东新房成交榜；

津铁绿城中山鸣翠，成为1-9月中山路板块300-500万住宅NO.1，价格方面更是河北区26年度4.0产品小高、中高、高层价格天花板；

津铁镜界，蝉联静海销冠，销售额超20亿，目前已去化超90%，堪称叫好又叫座的楼市神盘。

有一说一，天津轨道交通集团的“杀手锏”就是坚持做“难而正确”的事情。

只有三件！

提升城市界面、重塑生活方式、填补市场空白。

看似每家房企都在做，但“遍地开花”并产生深远影响的寥寥无几。

| 提升城市界面

——老城复兴

作为城市更新的主体之一，天津轨道交通集团在市区范围内开启了一场“老城复兴”运动。

最早被人熟知的就是井冈山路城市更新，它是天津最早一批且分量最重的城更之一。

同时，它也给天津的“城更盘”树立了一个标杆。

高度概括，天津轨道交通集团在这里进行了“三大修复+两大进阶”。

【三大修复】

第一，井冈山路城市更新规划对21个老旧社区进行改造。

第二，瑞金路、赣州路、古田路今年将进入实质施工阶段，彻底改善周边通行，解决居民的生活痛点，实现高效出行。

第三，今年4月，片区内“大象滑梯乐园”正式建成并开放，修复了天津80、90后的童年记忆。

【两大进阶】

首先，为教育打开了一扇窗。

市区教育政策收紧已成大势，优质的教育资源是区域吸附力的保证。

为此，片区内引入“河东实验+天津七中”的九年一贯制优质教育体系，学校已于去年10月开工，目前已进入施工加速期，预计2027年与住宅同步交付。

津铁格调罗宁花园鸟瞰图

其次，拔升了片区的居住高度。

有一说一，津铁格调罗宁花园已经对周边社区形成了“代际碾压”。

从项目规划上，呈现出体系化突破。

居住结构的突破

项目利用抬高约5.4米的架空层设计开创了立体住区，约2.0的容积率搭载了6成的改善洋房，舒适度爆棚！

示意图

规避了雨季内涝、地下停车、社区不利因素、日常安全等多重痛点，把人车分流、园林景观做到了极致，让业主真正生活在一个自然惬意的环境中。

津铁格调罗宁花园实景图

津铁格调罗宁花园实景图

归家体验上的突破

项目在这方面进行了两重设计。

对红线外景观进行了设计重建

相信把莎翁庭院描述成是河东目前最美的街景，没有人能反驳。

这座庭院早就是天津人心中的网红打卡地标，也凸显了项目是有提升城市价值基因的。

打造商业街区

项目对标香榭丽舍大道，设置了设置了双面高山流水盆景、四时花卉绿植，连地面铺装都质感满满。规划了多样化休闲空间，引入最前沿商业形态，构建活力高端的繁华生活场。

目前部分商业已经达成意向签约。

津铁格调罗宁花园实景图

津铁格调罗宁花园实景图

生活内核的突破

一方面，建筑立面的颜值出众。

玻铝立面，IMAX巨幕，倒映出城市天际线的同时，还能长久保鲜。造型勾边，呈现艺术级的建筑美学。

要知道，在天津站后广场片区，已经很久没有新的住宅出现了，如此大规模的“城更盘”，不仅带动了城市界面的提升，更营造出“中央生活区”，这种改变是颠覆性的。

津铁格调罗宁花园建筑颜值的出挑，让业主归家的仪式感从“远眺”就开始了。

反过来说，住在这里的业主也具备了极强的“城市视野“，将天津站、小白楼等城市地标尽收眼底。

高能级的城市资源汇聚，为项目价值提供了稳固且深厚的支撑。

津铁格调罗宁花园实景图

另一方面，户型设计上体现出强大的“后发优势”。

小高建面约89、102平米，洋房建面约107、127平米，最直接的是利用高附加值空间，提升实际使用面积。

打比方，同样是100平米的户型，以前的户内面积也就80平米，现在能达到90平米甚至100平米。

除了在河东，天津轨交集团在河西也重塑内城的辉煌。

津铁绿城体北潮鸣，自带彰显身份的属性，夯实核心地段的同时，营造匹配“老钱”的尊贵。

众所周知，多年以来，河西的内城缺乏新供应的补充，没有新品刺激，项目是板块楼市当中的“后浪”，不仅占据着城市核心资源，更处在了城市价值的“原点”。

今年以来，它更成为天津高端居住的代表，由外至内将奢华进行到底，大手笔的投入高度匹配城市精英圈层。

在某种意义上，它诠释了一次「原创主义」的胜利。

产品设计上，贡献了很多原创型设计。

【公区“奢”】

有别于其些高端住宅靠夸张的尺度来彰显，津铁绿城·体北潮鸣打造的是一种不张扬的隐奢感。

所以能看到，从社区主入口到归家大堂，乃至会所、单元入户门等每一处空间，都运用了大量石材，甚至可以说随处可见。

为了进一步强化社区内部的圈层标识，项目的物业水准也在对标高端奢华酒店，软性的服务融入更多的文化属性，通过多维度的增项服务，进一步提升业主生活的品质感。

津铁绿城体北潮鸣实景图

步入归家大堂，也是一以贯之的“隐奢于形”。

【立面“细”】

项目采用了80多种线条，仅专为体北潮鸣单独定制的就达28种。

津铁绿城体北潮鸣实景图

为了提升整体立面的平整度，津铁绿城·体北潮鸣还首次将幕墙体系引入住宅，打造出了真正的天幕立面。

【园林“野”】

为了做出更大面积园林，津铁绿城体北潮鸣不止将小区整体抬高约7米，打造出了体北首个4.0全架空层社区。

更脑洞大开，独创将消防扑救面移至社区外。

从而“腾”出更多的空间给园林，这才有了做完整沉浸式园林的条件。

津铁绿城体北潮鸣实景图

仅园林成本就做到了一平米3000元！

堆坡造景、立体搭配叠树、千吨景石……真金白银地投入，营造出独属于业主的“野趣”。

公区的奢华、园林的野趣、归家的仪式、隐贵的圈层，只有118套房源的“小而精”社区，诠释出楼市中的“优质资产”。

津铁绿城体北潮鸣实景图

津铁绿城体北潮鸣实景图

津铁绿城体北潮鸣实景图

重塑生活方式

——TOR的成功尝试

截至目前，天津最先进的发展理念就是TOR模式，搭载商业、文化、烟火、居住、交通……多维一体的生活模式，既相互独立又相互联系。

这一模式已成功运用到多个板块，让老城内焕发新区景象。

比如，津铁绿城中山鸣翠，就具备了三个要素：城市价值、资源占有、产品创新。

【城市价值】

它就是典型的TOR社区。

TOD让社区与城市深度交融，地铁站点与社区进行结建，还考虑到归家体现，进行了街景的重构。

值得一提的是，项目补交了土地出让金，打造街区式商业。

客观说，这波反向操作在市场中相当罕见，大多数房企是不愿意这样做的，足见项目提升城市界面的决心。

津铁绿城中山鸣翠效果图

此外，津铁绿城中山鸣翠还深知建筑就是城市天际线的一部分。

一般来说，很多项目不会在北立面投入重金，大多以涂料为主。

津铁绿城中山鸣翠实景图

但是项目为了丰富城市天际线，在北立面运用了大面积的玻璃幕，不仅提升了住宅的颜值，更为城市提供了“审美价值”。

【资源占有】

项目周边有一套强大的“资源系统”，所打造的15分钟生活圈含金量极高。

除了下楼即达的地铁6号线以及约2500平米的街区式商业，“圈子里”既有成熟的现状，又有充沛的故事。

这里，将会成为河北区未来的商业中心。

项目一路之隔就是正在建设中的地标商业，体量高达约18万平米，总投资高达30亿元。目前，已完成签约工作，预计2029年正式投入运营。

更难得的是，项目周边还有内城稀缺的自然资源集群。

北宁公园、中山公园、王串场公园“三大绿肺”组成矩阵，丰沛日常生活。

津铁绿城中山鸣翠鸟瞰图

【产品创新】

双架空层设计，不仅做出了突破性的立体结构，更赋予了业主“future life”。

其底层逻辑在于消除社区边界。

在生活的骨架上，项目进行了大胆地剖析，分割的很清晰。

社区首层，实现多样化的生活场景和归家仪式感。

津铁绿城中山鸣翠效果图

社区二层，为社交空间叠加多形态商业。

津铁绿城中山鸣翠效果图

这就是津铁绿城·中山鸣翠面向城市施展的“空间魔法”。

空中花园是建立在一处悬浮楼板上，这样业主就可以坐在空中花园俯瞰街区的烟火气。

业主与地面街区的市民，互看风景，还能做到互不干扰。

回归生活的内核，居住的空间就是一场“好房子”的深度实践。

立面已足够惊艳，内部的户型设计更大有乾坤，尺度感、高附加值、功能性……多维合一，大部分户型精装交付，匹配最适合高端改善的居所。

满足全生命周期的需求，以应对未来家庭的各种变化，极具后发优势。

津铁绿城中山鸣翠建面约139平米户型图

尤其是洋房约139平米，约6.4米的客厅开间+近10平米的开放式阳台，打造出别墅体验。

市面上，四室产品不仅少，还集中在140平米以上的户型当中。

可现如今，随着二胎、三胎的放开，业主对于四室的需求陡然而增。

这就是市场需求的极致匹配。

作为百年中山路一颗全新的璀璨明珠，项目通过居住与城市的紧密关联，重振往日“河北新区”的烟火，这对居民的生活具有里程碑式的意义。

既保留了中山北路的底蕴，又激活了未来十年河北区的发展动能，已经成为河北区老钱客户首选项目。

另外一个TOR的成功案例，就是津铁格调蘭颂。

津龙湾城市更新的段位极高，年初1.82万亿大动作就包含这个项目，配套写字楼酒店已于3月开工，晨光道正式竣工，河东实验扩建校2028年投入使用；

城市底盘决定了住宅产品的先进性。

毫不夸张地说，津铁格调蘭颂是河东新盘中通勤效率最高的。

项目打破常规，首创“双地铁入户”，通过专属地下通道，即可直达地库。

是天津第一个真正实现“地铁直达地库”的住区。

示意图

一方面，拉满了便捷性与专属感，让业主每一次出行都“快人一步”；

另一方面，专属地下通道化身“天然风雨连廊”，可以为甲级写字楼内的精英人群隔绝外界的日晒雨淋。

让其无惧任何天气，都能时刻保持精致与体面。

同时，依托“TOD产城活力区”定位，创新性构建自循环微缩城市体系。

融双地铁、高端酒店、品质住宅、特色商街、街心公园、文化广场等业态于一体。

并以全架空设计，打破地块的空间局限，赋予垂直维度更丰富的生活场景。

真正实现下楼即享“全能生活圈”。

项目总建面约2.8万方（一期），仅规划了4栋住宅楼、共计260户。户型以建面约89-129平米3-4室为主。

津铁格调蘭颂效果图

不仅充分发挥TOD优势，实现了“双地铁入户”，还利用架空层空间，打造高效联动的“家楼下”特色商街。

津铁格调蘭颂效果图

津铁格调蘭颂效果图

配有近千平米专属会所，以匹配和平、河西高知高智客户的高端社交需求。

不止如此，还引进知名酒店并嫁接专属配套及服务体系。

将高端的服务基因植入社区肌理，打造全时段、全维度的浸润式生活体验。

全方位构筑与和平“同级”的高品质。

目前，项目会所已经实景呈现。

客观说，这两个项目，都能让天津地铁房的价值，迎来转机，颠覆了以往人们对于地铁上盖项目的认知。

填补市场空白

——超尺度楼盘的诞生

津铁镜界是天津轨道交通集团首个独立操盘的项目，一直以来都霸榜区域“三冠王”。

项目的产品力呈现出碾压级别的优势，已脱离了楼市基本面，面向区域的塔尖圈层，成为天津楼市的“神盘”。

不打价格战，只卷产品，实现产品主义的胜利。

用速度与品质，打响了“津铁”品牌的知名度和美誉度。

高效提速，优化协作

2023年7月首开，提前兑现归家大堂、实景园林示范区；

2024年中，外立面呈现，叠墅、洋房实体样板楼兑现，住宅建筑全部封顶。

交付时间提前了4个月、120多天！由合同约定的2025年10月31日提前至2025年6月30日。

津铁镜界实景图

内功上行，品质超配

津铁镜界，顺势成为天津住宅产品力迭代的先行者。

大胆的产品创新和品质升维，让人眼前一亮，彻底实现破圈。

眼下很多楼盘正在狂卷的门头、外檐、会所……津铁镜界早就早已领先一个身位。

虽然普遍单价还不到2万，但全维度都做出了超配感。

面展长达约70米的酒店式归家大堂，是超强的封面气场。

挑高将近10米的归家大堂内部，作为业主会所，融入健身房、业主会客区、休憩区等功能空间。

津铁镜界实景图

外立面是清新的灰色调，搭配银色和金色铝板。

无损耗的还原了效果图，原版呈现。

津铁镜界实景图

原本在楼盘交付时，才能看到的产品细节，在销售阶段就摆到眼前。

买房人可以沉浸式感受未来社区内的生活体验。

当不确定性依然是行业常态，“津铁”品牌让自己成为确定的那一个！

反过来说，如今的市场早已认同它的“主力位置”。

从追赶到超越，天津轨道交通集团引领了居住与城市提升的“速度狂飙”，在长期主义的加持之下，它带来的不止是“好房子”，更是城市与行业的灯塔、标杆。