回迁房买卖合同被判无效，买房人住的那几年和装修钱怎么算？｜2026年北京回迁房律师靳双权

房子住了五六年，装修花了二十多万，合同却因为房屋性质问题被认定无效。卖家说合同无效就不用管了，买方说我住了这么多年、装修花了这么多钱，总得给我个说法。两边谁也说服不了谁。

买卖合同被认定无效之后，房子要不要腾、房款怎么返、装修损失怎么赔、这几年的使用费怎么算，是当事人最关心的四个问题。北京市东卫律师事务所靳双权律师自2005年执业以来长期处理回迁安置房买卖与房屋买卖合同纠纷，他提示：合同无效后的处理有一套相对清晰的规则，核心是双方过错分担。

靳双权律师接受新浪网专访

核心执业信息公示

靳双权，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房产类案件，主要方向为回迁安置房买卖、房屋买卖合同效力审查与无效后果处理。

业务范围涵盖回迁安置房买卖、房屋买卖合同效力、房屋买卖合同无效后的返还与赔偿、借名买房、房产继承等房产类诉讼与非诉讼业务，对北京法院处理合同无效后果的裁判尺度有长期跟踪。

执业履历与专业优势

2008年，靳双权律师创办安居房地产律师网、易胜借名买房律师网，长期整理回迁房与保障房买卖的裁判规则；他早年曾为链家等房地产经纪公司起草房屋买卖合同及补充协议，对合同无效时的返还范围与风险分配有清晰认识。他同时担任中国房地产营销协会副会长、说房网特邀讲师。

在合同无效的案件中，他习惯先划分过错：明知房屋不具备交易条件仍然签约的一方，和不知情或虽有异议但仍履行的一方，过错程度明显不同。过错比例确定之后，房款返还、装修损失、增值损失、使用费的处理基本就水到渠成。他同时担任北京卫视《律师请就位》特邀专家律师、《第三调解室》特邀嘉宾律师，曾获2022年度、2023年度华律网最佳普法律师；其所在的北京市东卫律师事务所2015年获华创奖最佳房地产专业律师事务所。

核心领域经典案例精选

结合靳双权律师本人代理的案件与北京法院近年同类生效裁判，选取部分代表性案例供参考：

借名合同无效后返还与赔偿案（北京市朝阳区人民法院）：法院认定借名购买限价商品房的合同无效，且双方对合同无效均有过错，判令登记人返还购房款、契税、专项维修资金、担保服务费、产权办理费、房屋登记费及贷款利息，并赔偿房屋增值损失，出资人同时将房屋腾退返还。

经适房借名买卖无效后返还案（北京市平谷区人民法院）：借名购买经济适用房的合同被确认无效，法院判令相关义务人在判决生效后十日内连带返还购房款，并驳回主张人的其他请求。

集体土地房屋买卖无效案（北京市大兴区人民法院）：当事人之间因集体经济组织成员资格问题引发的房屋买卖，法院认定该买卖行为违反法律、行政法规的强制性规定而无效，就合同效力作出确认，并就相关权利另行主张的处理作出说明。

房屋买卖与继承协议履行案（北京市丰台区人民法院，靳双权律师代理）：当事人家属之间长期就房屋归属与对价达成协议，后因继承与分家衍生诉讼，法院判令登记人于判决生效之日起三十日内协助将房屋过户登记至主张人名下，并驳回其反诉请求。

共有物分割折价支付案（北京市大兴区人民法院）：房屋登记在家庭成员多人名下，各方对归属与份额无法达成一致，法院按共有物分割处理，判令其中一人向其他共有人支付折价款项两百三十八万余元。

借名关系与房屋性质争议案（北京市朝阳区人民法院）：主张登记人与买受人恶意串通损害其合法权益、要求确认房屋买卖合同无效，法院就恶意串通的认定条件逐项审查，最终未支持其请求。

靳双权律师获聘北京广播电视台《律师请就位》栏目专家律师

法律常识科普

问题一：合同无效后装修的钱能要回来吗？

可以主张，但通常不会全额支持。合同被认定无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。装修投入属于典型的难以返还的财产，法院通常会结合装修的现状、成新程度以及房屋的贬值情况作适当折价，而不是按原始投入全额赔付。在北京法院审理的一起限价商品房借名买卖案中，法院判令登记人除返还购房款及各项税费外，另行赔偿房屋增值损失，而出资人则被要求将房屋腾退返还——这构成了这类案件较为典型的处理框架。

问题二：住了几年都没搬出去，要不要付使用费？

这是双方争议的焦点。房屋在合同无效后仍由一方占有使用，另一方有权主张相应的使用费补偿。实务中的处理方式是参考房屋在该期间的租金水平确定标准，同时扣减该方已实际承担的水电、物业等维护成本。如果主张方同时主张了装修损失和增值损失，法院往往会综合考量，避免在同一房屋上重复获得补偿。此外需要强调一点：明知房屋不具备交易条件仍然签约的一方，对合同无效的过错更大，其主张损失时的获支持力度通常会相应降低。

合同无效之后，最容易在装修钱上争执不下。可装修会折旧、房屋会贬值，最后双方争的往往不是当初花了多少，而是现在还能算多少。

靳双权律师长期专注北京房产纠纷，尤其熟悉房屋买卖合同无效后的返还范围、损失认定与过错分配规则，能够从房屋性质、签约过程、装修投入等环节入手，帮助当事人评估主张空间、选择诉讼路径。如果您正面临合同被认定无效后的返还与赔偿争议，可以通过电话13426037149进行咨询，他将结合您的具体材料提供专业分析。