地王光环难消亏损阴影，今年留给保利置业的时间已不多

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来源：中国房地产报

保利置业“亏着钱抢地王”并非赌短期行情反弹，而是行业出清背景下央企的资产换仓。

于帅卿 中房报记者 温红妹丨北京报道

离完成全年目标已经不到三个月，保利置业的业绩压力越来越大。

10月8日，保利置业发布公告称，2026年9月，公司实现合同销售金额约35亿元，合同销售面积约15.8万平方米，合同销售均价约2.21万元/平方米。

截至9月，保利置业累计实现合同销售金额约328亿元、销售面积约117万平方米，合同销售均价约2.81万元/平方米。距离全年500亿元目标尚有172亿元缺口，这需要四季度月均卖到57亿元才能达标，从前三季度月均仅36.4亿元、9月单月35亿元来看，低于均值。

与2025年同期相比，保利置业前9月累计销售金额由395亿元降至328亿元，同比减少约17%，销售均价从3.05万元/平方米跌至2.81万元/平方米。

屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风。一边是销售承压，一边是利润端压力也不小。2026年上半年，保利置业实现营业收入150.89亿元，同比减少18.19%；股东应占亏损7.4亿元，2025年同期为盈利2.08亿元，由盈转亏。毛利率6.01%，远低于去年同期的17.46%，净利率录得-4.93%，这也是公司近10年首次出现中期亏损。

保利置业在半年报中解释，亏损源于部分历史项目盈利承压，叠加项目交付节奏影响，期内结转收入和毛利率同步下降。结算周期滞后，业绩主要反映过往销售结果。

从供给端看，保利置业上半年主要在售项目136个，新增开盘仅3个，分别是上海保利江上印、杭州鸣涛里和广州海上印，新盘补给不足进一步制约了销售规模的提升空间。

一边是销售进度偏慢，另一边是保利置业拿地动作大，两边背后都反映资金的进和出得不到平衡，又不得不出血拿地。5月29日，上海浦东新区南码头地块出让，吸引九家房企竞逐，经112轮竞价，保利置业以34.88亿元拿下，楼面价82062元/平方米，溢价率40.04%。同日，武汉内环P（2026）029号地块开拍，对口武汉小学及武珞路中学本部，13家房企参拍，33轮竞价后保利置业以8.022亿元竞得，楼面价21110元/平方米，溢价率31%，刷新武昌区宅地楼面价纪录。

更加引发市场关注的是，6月5日深圳出让粤海街道地块，该地块仅14116平方米，地处粤海街道，腾讯、阿里、字节、中兴等企业总部汇聚，6家央企、国企同台角逐，经过89分钟、291轮竞价后，保利置业以57.72亿元摘地，溢价率150.74%，楼面价约10.87万元/平方米，打破2025年前海桂湾地块8.42万元/平方米纪录，成为深圳首宗楼面价突破10万元的涉宅用地。

3宗地合计约100.6亿元，对一家上半年亏损、四季度仍面临销售缺口的房企而言，资金压力不容小觑。

对于拿地策略及后续计划，中国房地产报记者致电致函保利置业，截至发稿未获回复。

保利置业在半年报中表示，“土地市场总量收缩，但核心区域部分地块竞争更趋激烈，反映房企整体投资心态谨慎，聚焦优质项目以获取更高的安全边际。”

从数据看，截至6月底，保利置业总土地储备1116万平方米，以土地成本计，长三角和珠三角土地储备成本占比77%，一线和二线城市土地储备成本占比97%。

这种高度聚焦核心城市的投资格局，正是大多数房企现在的选择，问题是销售与拿地并不同步所带来的风险，到底会有多大？IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，保利置业“亏着钱抢地王”并非赌短期行情反弹，而是行业出清背景下央企的资产换仓。依托央企低成本融资优势，抓住民营房企出清窗口期，通过高端产品对冲刚需利润萎缩，深圳粤海这类稀缺地块正是布局重点，但拿地节奏偏激进，短期压力随之放大。

此外，这一逆周期布局还面临新的政策变量。8月28日新政明确，新出让土地优先选择现房销售，预售须完成主体结构封顶。

“现房销售下粤海高溢价地块将面临三重风险。”柏文喜认为：一是资金占用周期拉长，57.72亿元土地款叠加建安成本，按现房节奏资金回正需3-4年，财务成本对毛利的侵蚀程度取决于后续定价；二是售价容错空间极窄，楼面价10.87万元/平方米，叠加建安税费后综合成本约13万元~14万元/平方米，售价若无法超过15万元/平方米，项目将面临亏损；三是高端住宅项目总货值庞大，现房销售令回款由集中释放转为缓慢去化，回款曲线走弱。

“面对这种资金考验，房企需要拿地即算‘现房账’、投资测算前移。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，以实景现房品质换取市场溢价，并借助土地分期支付、开发贷等工具缓冲压力，保利置业凭借绿档身份、低融资成本拥有相对优势，但单一地王项目仍存在过度挤占集团现金流的隐患。

面对资金回笼压力，保利置业下半年推盘节奏明显加快。半年报披露，苏州虎丘项目、杭州西园五路项目、余姚城东项目、南宁西乡塘区项目和武汉武昌区项目5个新项目将陆续入市。

推盘加速能否拉动销售回款，仍有待市场检验。在收入同比下降、借贷偿还压力以及由盈转亏的现实面前，再叠加股价与市值下降太多，保利置业接下来注定不会平静，今年留给它改善业绩的时间，已经显得很仓促。