为什么佳爷说这是昌平"小海晏"？

最近的的京楼真的有点一反常态，昌平东小口的建发越秀观玺，单是国庆期间售楼处5天到访1万5千人。什么概念？平均一天3000人，这国庆小长假的售楼处比商圈和景点还热闹。

更实在的数字在后面：截至我写这篇稿子，项目排卡冻资已经远超1500组。一期的总房源的排卡数量超过了1.4：1，143㎡楼王的样板间直接提前关闭了。今天就聊聊为什么佳爷看完之后撂下一句话：这是昌平的"小海晏"。

位置

观玺在哪？北五环海淀、昌平和朝阳的三区交汇处。3公里半径圈里，比如中关村东升产业园在内的西三旗科创群、微软和字节跳动的中关村科教园，按佳爷的话是一抓一大把。地铁更直接——在建的13B号线建材城东站离地块大概1公里，通车之后向西5站到西二旗，向东3站到望京；离霍营那个8号线和13号线的换乘站也不远。

配套就不逐条念了：1公里开外西三旗万象汇，周边五座大商业围着；南边规划了一块教育用地，有消息称是十二年一贯制的名校中学；生态更不用提，万亩奥森加上周边11座城市公园。

项目怎么样光是国庆那1万5千组到访已经替大家投过票了，但位置不错只是入场券，真正让佳爷说出"小海晏"三个字的，是产品。

为什么是"小海晏"？三个细节说话

1.昌平头一份的抬板四代好房子

抬板这种设计，昌平之前可以说没见过。

建发又是一直以那种很壮观、大开大合的园林“著称”，而观玺为了呈现更完整的园林景观，做了西高东低的找平抬板设计。

整个项目做了一轴三带九境，约4.5万㎡的山水园林，"北静南动"分得清清楚楚：北边是沉浸式的静区，东边主入口进来直接接下沉庭院和会所，西边入口是一片集中绿地。南排首层设置了社区管理服务用房和适老化活动场地，下楼即到。

还有那个大门——约69米宽的主入口，建发标志性的门头做法，如果您去过建发海晏和观宸就知道，这个尺度在昌平真的是稀罕物。门外水景，门内下沉庭院把架空层串成一片，从您看到小区大门那一刻起仪式感就开始了。这就是佳爷说的那种海晏"大门一推，就是另一个世界"的劲儿。

2.约4000㎡双会所超大体量会所

约4000㎡是什么概念？现在昌平在售的新盘，正常新的下沉会所能有个五、六百平就算基础配置了，而观玺会所+泛会所近4000平，其中会所1800平，泛会所架空层2200平，然后就是我认为实用性和未来使用率更高的2200㎡泛会所，把首层架空利用起来做社区功能补充的空间，这是真金白银做出来的双会所。

3.使用率96%起步、最高107%，全户型南北双阳台

现在买房都知道，就目前市面上大部分的好房子的使用率95%上下是平均水平，观玺直接从96%起步，最高能达到107%。怎么做到的？

板块内为数不多的全户型南北双阳台——注意，是全户型配置，户户有花池，南向阳台70到80公分宽，最北排楼王那个甚至做出了"Z"形花池，昌平头一份。北向设备平台进深1.2米起，118㎡北边那个做到1.35米，搁个小茶桌、养几盆花、给猫留个晒太阳的位置，绰绰有余。部分边户还有侧边飘窗，尺寸快跟房间进深一样长。

聊到这儿，您应该明白佳爷为什么说它是"小海晏"了——全新的抬板社区、4000㎡双会所、96%起的使用率和全户型南北双阳台，这几样东西搁以前就是小豪宅那个段位的产品，现在东小口也有了。

选房攻略

之前咱们出过一版选房攻略表，今天再把核心结论说一下。

我个人最推荐的，是约80㎡的三居。为什么？板块内小面积三居本来就稀缺，80平三居，主卧和北卧都是270°转角窗加侧飘窗，LDK一体化、动静分区清晰。这种配置在同面积段里，您去找，找不到第二个。而且单是赠送面积就超过30%——什么意思？您买80平，实际能用的面积可能就不止。上车门槛最低，但该有的功能一样不少。首套刚需、小两口过渡、给老人买个离自己近的，按佳爷得话这个户型闭眼入。

然后是118㎡的四居，我建议您重点看中户。

为啥不首选边户？边户当然好，侧边飘窗、得房率冲到106%，但总价和排卡比例也上去了。中户的使用率大概在101%，这个数据放在整个北京同样是第一梯队，保稳且比边户更有性价比。

118㎡是我个人觉得整个项目里均衡性最好的，南向总面宽约10.7米，面宽进深比约0.91，户型整体还很方正。最绝的是北面两个卧室中间那堵墙能拆，如果是小两口住就是书房加客房，有娃了可改成一个儿童房。房子跟着家庭的具体需求一起“长”，不用再去折腾换第二次房。

边户当然也值得看，但一个是真的不好抢再者如果您预算卡得比较死、又想要四居功能，中户的性价比是真的高。您拿着同预算去算，中户能挑个好楼层，边户可能在房源选择上就少了很多。

至于143㎡楼王，南向14.5米四面宽、双套房、独梯入户加内外双玄关，3.15米层高，这个产品力在昌平是独一份。但排卡已经远超房源数，样板间都提前关了，能不能排上真看运气了。

最后，昌平板块内后续再可看的我盘算来盘算去，最后也就才释放出来的歇甲B地块，且这个地块的容积率是1.0多，我们打听到的小道消息说大概率会做别墅类的产品，也就是说80平这种小户型、高使用率的产品就目前来说，有且仅有观玺了。还是佳爷那句话：买房别光听销售嘴上讲，您得实地跑一趟，看看东小口现在什么样，看看样板间怎么样，感兴趣的或者让咱们结合您家实际情况和预算做个适配度分析的，加小秘书：jiayefangtan29。1000多组排卡抢的不是1000套房，晚一步，好楼层好户型真就是别人的了。