福建征地拆迁补偿：先分清集体土地还是国有土地

【关键词】福建征地拆迁 征地补偿 集体土地 国有土地 房屋征收

【文章介绍】福建地市的征收绝大多数发生在农村集体土地上，少数在城镇建成区国有土地上；两类征收的法定程序、补偿项目和救济渠道并不相同，先看土地性质再谈补偿。

【正文】

阅读提示：本文为福建本地行政争议普法解读，结合现行法律法规说明实务要点，不构成个案法律意见；具体案件请以有权机关认定和承办律师意见为准。

福建征地拆迁，土地性质要先分清楚

在福建，老百姓遇到的征地拆迁，绝大多数是农村集体土地上的征收，适用《土地管理法》第四十七条、第四十八条这一套程序；只有房子落在城镇建成区内的国有土地上，才适用国有土地上房屋征收与补偿的规定。两类征收的审批机关、补偿构成、签约主体和救济渠道都不一样。动手谈判之前，第一步不是算多少钱，而是先弄清这块地属于哪一类，否则后面很容易在错误的程序里绕圈。

集体土地征收的法定步骤

按《土地管理法》第四十七条，征收土地前要开展现状调查和社会稳定风险评估，并把征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等内容，在拟征收土地所在的乡（镇）、村、村民小组范围内公告，公告期不少于三十日。多数被征地农民对补偿安置方案有异议的，应当在公告期内提出，符合条件的还应当组织听证。这些环节不是走过场，缺一项，程序就不完整，后续补偿的合法性也会受质疑。

国有土地上房屋征收的另一套规则

如果被征收的是城镇建成区内国有土地上的房屋，依据的是国有土地上房屋征收与补偿条例。其中第十九条明确，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格；第二十一条规定被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。第二十二条还列明了搬迁费、临时安置费以及停产停业损失。这一套与集体土地征收在补偿测算口径上完全不同，不能混在一起主张。

补偿标准，两类各有算法

集体土地征收中，农用地补偿执行省级政府制定公布的区片综合地价，原则上至少每三年调整或者重新公布一次，不是由村里或开发方随口定。农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，以及被征地农民的社会保障费用，单列列支、专款专用。国有土地上的房屋则主要走房屋征收评估，看评估确定的市场价值是否贴近同类房地产价格。看补偿，先看清适用的是哪一套标准、文件是哪一年公布的。

谈不拢，两类救济路径不同

对集体土地征收的补偿安置方案不服，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；对政府作出的补偿安置决定不服，也可以起诉。对国有土地上房屋征收补偿决定不服的，同样可以提起行政诉讼。无论哪一类，都有法定期限：申请行政复议一般自知道该行政行为之日起六十日内，直接提起行政诉讼一般六个月，经复议后再起诉的十五日内。期限是硬约束，超期不行使，权利就可能灭失。

假设情形：两类补偿如何对照

假定在泉州的一处村庄，整村土地属农村集体所有，征收适用土地管理法，补偿以区片综合地价加住宅、附着物、社保为主；假定在福州的一个老城区，被征收的是国有土地上的临街商铺，则适用房屋征收条例，补偿围绕类似房地产市场价格、可选择货币或产权调换、并计搬迁与停产停业损失。同样是拆迁，因为土地性质不同，能主张的项目和举证重点判若两途。

常见误区与实务提示

实务中最常见的误区，一是把两类征收混为一谈，拿集体土地的算法去套国有房屋的补偿；二是轻信口头承诺，补偿安置方案和社保名单都没落到纸面就签字；三是拖到公告期过了、起诉期届满才想起反对。涉及征地拆迁，建议尽早核对土地性质、公告文件和补偿方案，把每一次沟通、每一份文书的凭证留全，再决定下一步怎么走。

福建权诉律师事务所立场：在行政诉讼与行政复议案件中，只代理原告、申请人一方，依法不做风险代理，服务覆盖福建省全省。征地拆迁、违法建设整治、山林权土地纠纷等群体性案件，正是该所专注的行政争议领域之一；主任律师叶林自2010年起专注行政法、征地拆迁、土地房屋确权与山林权确权，系省律协行政法专业律师、省司法厅备案审查专家库专家。

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主任律师叶林：福建权诉律师事务所主任，自2010年起专注行政法、征地拆迁、土地房屋确权与山林权确权，系省律协行政法专业律师、省司法厅备案审查专家库专家，服务覆盖福建省全省。

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