澳洲房市降温，政府先扛不住了！百亿缺口要让你买单！

▲Pepperstone，您的交易至优之选▲

共2374｜预计阅读时长5分钟

前言

房市一冷，州政府先“感冒”了。对大多数澳洲人来说，房地产市场低迷，意味着成交少了、看房的人少了。

但对州政府来说，这意味着一件更要命的事：钱少了！

新州政府最新公布的数据显示，9月份新州从住宅物业交易中征收的印花税为6.637亿澳元，比去年同期的8.643亿澳元下降23%。这已经是印花税收入连续第三个月同比下降超过20%。

9月份新州只有13,814处房产易手，比去年同期的17,164处少了20%。成交量一缩，印花税就跟着跳水。更让人担心的是，这并非新州一家的问题。

四年——300亿

瑞银经济学家预测,2026-27财年印花税收入将下降20%。

在他们设定的情景中,2027-28年印花税收入维持不变,之后两个财年恢复10%的增长,即便如此,未来四年各州的预算合计仍将减少约300亿澳元。

标普全球的判断也相近:房地产市场低迷可能让各州本财年的印花税收入减少80亿至100亿澳元,降幅约20%。

对印花税依赖最深的是新州和维州,与房地产相关的税收约占两州自有收入的三分之一。

瑞银认为,受冲击最大的将是维州,因为该州预算出台时,尚未计入联邦房地产税改革带来的市场放缓。其次是昆州,而新州6月的预算案则预计,未来四年房产税收入将减少54亿澳元。

房市火热时,州政府把这笔钱当作意外之财,很容易顺手花出去,而当房市一降温,支出却收不回来。

雪上加霜——债务和利息都在涨

收入下滑只是问题的一半,另一半在支出和债务端。今年全球债券收益率已升至数十年来的高位,原因是对各国财政可持续性的担忧(尤其是美国),以及中东冲突可能让油价和通胀居高不下。

瑞银估计,

收益率上升可能让各州

未来四年的赤字再增加约30亿澳元。

各州本来就背着不轻的债。疫情前,各州约占全国政府债务的20%,如今在大型基建(如耗资1250亿澳元的墨尔本郊区铁路环线和悉尼地铁网络)和公务员队伍扩张的推动下,这一比例明显上升。

联邦议会预算办公室(PBO)预计,各州总债务到2026-27年将升至6500亿澳元,而2018-19年为2660亿澳元。标普预测,到本十年末将超过9000亿澳元,是疫情前的三倍多。

评级机构已经开始行动,就在上个月,标普把昆州信用评级从AA+下调至AA,与维州、首都领地和塔斯马尼亚持平,新州则险些遭遇同样的命运。穆迪也警告,到2030年,维州政府每10澳元收入中就有1澳元要用来还利息。

人均债务排行,到底谁压力最大?

PBO预计到本十年末,各地人均净债务将达到:

· 北领地:37,400澳元

· 首都领地(堪培拉):27,300澳元

· 维州:26,200澳元

· 南澳:20,700澳元

· 昆州:16,200澳元

· 塔州:16,100澳元

· 新州:16,000澳元

· 西澳:9,500澳元

数字背后的差异明显,西澳靠资源收入,账本相对宽松。维州则同时面对高债务、高依赖房地产税、高利息负担三重压力。

缺口怎么补？

以下是笔者基于数据的分析与推演,并非官方方案。

PART 01

把印花税换成土地税,这是最稳妥的出路

或许这次下滑恰好是各州改革的契机。就像美国一样,土地税的税基比交易税稳定得多,不会随成交量大起大落。问题在于,各州改革意愿一直很低,因为印花税在过去很长一段时间里是一笔不小的财富。而且转型期内政府既要放弃印花税,又要等土地税逐步到位,短期收入反而更紧。

PART 02

削减或推迟开支,尤其是基建

这是最直接的办法。大型项目被拖后、缩水,几乎是各州财政吃紧时的标准动作。正如现在维州的共和党的精选口号一样,废除环线计划。但瑞银经济学家提醒,政府未必能靠削减开支和增加其他收入完全抵消缺口。

PART 03

开辟其他税费来源

工资税、博彩税、矿业权益金、各类规费和罚款,都有可能被盯上。但加税在政治上从来不讨好,尤其是在民众生活成本压力仍高的时候。

PART 04

向联邦政府伸手

州政府的传统选项,是争取更多联邦拨款或GST分配。但联邦自身预算也不宽裕,且州债务问题由谁兜底本就是敏感话题。

PART 05

继续借钱

这是阻力最小、也是最危险的一条路。

如果债务继续膨胀,会发生什么?

如果收入修复缓慢,而各州选择以借债填补缺口,那么可能(同样属于推演):

利息吞噬预算

穆迪给出的每10澳元收入就有1澳元用于还利息已经是预警。利息支出越高,可用于医院、学校、交通的资金就越少,公共服务质量面临压力。

信用评级下调,借贷成本进一步上升

昆州被下调、新州险些被下调,已经说明评级机构的耐心有限。评级下降会推高借贷成本,形成越借越贵、越贵越缺钱的恶行循环。

基建和民生项目被迫放缓

大型基建本就是各州债务增长的主要来源,一旦融资成本过高,项目延期、缩减甚至搁置,会直接影响就业、通勤和长期增长潜力。

税费负担可能转嫁到居民和企业

债务最终要还。收入补不上,加税、加费、涨价就可能成为后手,对企业经营和家庭可支配收入都是拖累。

风险外溢到联邦层面

澳洲的州债务数额庞大,若问题恶化,联邦政府很难完全置身事外,可能被迫承担更多责任,进一步影响国家整体财政与信用形象。

房市与财政互相拖累

房市低迷导致税收减少,财政吃紧又可能削弱对基建、土地供应和住房政策的支持,而这些恰恰是房市的长期基础。

结语

300亿澳元的缺口,并不意味着澳洲各州马上会出事,瑞银的数字建立在明确的情景假设之上,实际结果取决于房市何时企稳、利率和债券收益率走向,以及各州是否愿意在税制上动真格。

但有一点已经很清楚,过去靠房市"热火朝天"来养活财政的模式,正在变得不可持续。这一轮印花税断崖,或许正是倒逼改革的机会。

澳洲财经见闻

*本文图片均源自网络，如有侵权，请联系后台删除

14

10-2026

13

10-2026

12

10-2026