高盛预警：人民币起码被低估，20-25%，中国房产将迎来全球资本围猎

前些年还在喊着中国资产要崩的那批人，眼下又端着放大镜，盯着人民币的一举一动，嘴里念叨的词儿都变成了＂低估＂、＂重估＂、＂抢筹＂。

有人半开玩笑地讲，华尔街的分析师改口比翻书还快，昨天说的话今天不认账。

而它们盯的不只是一张汇率牌，而是一整条链子——从货币到债券，从股票到不动产。

核心城市那些黄金地段的房子，平时少有人提，但在跨境资金的眼里，早就被标上了＂值得深挖＂的记号。

把镜头拉回最近，国际媒体最热闹的头条，是高盛那位全球外汇策略主管抛出的说法。

他把话说得挺重：人民币眼下至少被低估了百分之二十到百分之二十五，而且这个判断还是＂保守的＂。

高盛给出的一年期目标价是六点五，公允价值模型指向的区间更夸张，直奔六字头的早期水平。

这位老兄还补了一句很有意思的话，大意是说，每一次把预测调高，他都惊讶于市场和远期曲线居然还没跟上。

换句话讲，高盛觉得多数人还没缓过神来。

香港电台的播报里，这段时间人民币兑美元中间价一直在六点七二一带盘整，站上了三年半以来的高位。

要知道去年四月那会儿，人民币一度触及七点三五的低点，一年半时间累计走强接近百分之十，走出的是一条稳扎稳打的曲线，不是暴涨暴跌的过山车。

这些机构从前对人民币可没这么客气，眼下大伙儿集体改口，背后不是感情用事，而是数据和基本面在变。

说到基本面，就得翻一翻海关总署的本子。

央视新闻的报道里提到，中国货物贸易进出口的规模继续保持扩张态势，出口端维持两位数的增长。

更让外界吃惊的是出口结构的变化——高技术产品这一块的增幅相当亮眼，人工智能相关的装备、新能源汽车、精密制造，都成了订单爆棚的＂香饽饽＂。

早些年中国出口的卖点还是＂便宜量大＂，如今是＂技术过硬＂。

这种变化不是一天两天能装出来的，是实打实的产业升级结果。

2025 年全年中国货物贸易顺差突破一万亿美元大关，在全球大国经济体中属于非常罕见的规模。这个底子摆在那里，国际机构没法视而不见。

贸易顺差大、结汇意愿强，人民币就有了底气。

过去不少外贸企业习惯把美元攥在手里，盼着高点再换。

可一旦市场开始猜测人民币会往上走，企业就会提前把美元变成人民币，免得吃汇率的亏。

这种心态一转，结汇盘自然厚实，汇率的＂向上通道＂也就被走出来了。

更关键的是，传统上盯着中美利差做套利的那套老剧本不太灵了。

中美国债收益率的差距仍然摆在那里，按老路子人民币早该承压，结果走出的却是独立行情。

这说明定价权正在从套利资金手里，慢慢转到经常账户那一侧。

人民币走强的故事，再往下讲，就必然绕到资产这一环。

货币升值，持有以这种货币计价的资产，等于白捡一层汇率红利。

全球资本尤其是机构类资金，挑中的从来不是遍地开花的东西，而是那些稀缺的、有现金流、好出手的核心资产。

放在中国的语境里，就是一线城市和强二线城市的核心地段房产和写字楼。

有人可能会疑惑，这些年国内房地产市场的调整动静不小，外资为啥还要往里扎？

答案其实不复杂。

横向比一比就能看明白。

曼哈顿、伦敦西区、香港中环的核心单价，是上海陆家嘴、北京国贸、深圳福田的两到三倍不等。

中国一线核心区的租金回报率并不低，放到全球坐标系里，这种＂质地不差、价格打折＂的组合，恰恰是机构最爱的狩猎对象。

纵向比也挺明确，这几年一线核心区整体回落了一段，房价收入比重新回到相对合理的区间，那种一拥而上的非理性情绪基本消化干净了。

通道的事也在变。

新华社提到过，跨境资金汇出汇入的手续比过去简化了不少，合格境外投资者相关的额度管理早已松绑，公募REITs的覆盖范围也从传统的产业园扩到了长租公寓等品类。

松的是手续，购房资格那一道各地的限购口子并没有大开。

这意味着，外资入场仍然是有门槛的，它们挑的本来就是最尖儿上的那部分，反而和＂房住不炒＂的大方向并不冲突。

供给端的变化，也在悄悄发酵。

一线城市这两年住宅用地的供应持续缩减，北京、上海、广州、深圳的供地节奏都明显放缓。

核心板块偶有土拍放出，溢价率顶到高位，房企就算谨慎，也要为核心区位的地块亮剑。

证券时报的报道里就提到过，上海近期的核心地块，拍出了接近百分之三十的溢价率。

地价一旦有托举，后面核心区新房的定价底就会更稳。

中指研究院监测的百城新建住宅均价，这段时间继续保持微涨的态势，一线新房的环比数据今年以来基本没掉过头。

这些指标凑在一起，就能解释清楚为什么机构愿意把筹码往一线搬。

不过全国房价要起飞这种说法，听听就得了，别真信。

外资的钱从来是认人下菜碟的。

戴德梁行、仲量联行这些机构追踪的大宗交易，几乎清一色落在一线城市的核心地段，远郊、三四线连看都不看。

中国房地产未来大概率就是这么个走法：核心城市的核心板块，因为供地少、人口聚、资金涌，进入温和上行的通道；人口流出的地级市、配套跟不上的远郊，继续以稳为主，甚至还要继续消化库存。

还得强调一点，拿这轮重估和上世纪八十年代广场协议后的日元那阵硬比，是不对的。

那会儿日元是被一次性往上拽，居民端的杠杆率飙得吓人，土地神话最终破了。

眼下人民币走的是渐进路子，居民端这几年主动降杠杆，城镇化还有不小的空间，涌进来的资金里长期钱占大头。

这里头的差别，不是一句两句能带过去的。

说回到普通家庭。

刚需的朋友，眼下这个窗口政策是友善的，首付门槛不高，利率处在历史低位，核心城市地铁沿线、央企国企开发的现房或准现房，按自家实际需求挑一挑，就能动手。

想改善的家庭，别对老破小抱太大幻想，带押过户、置换退税的政策都在落地，先挂旧的，再找新的，别反过来被动。

做家庭资产配置的，房产占比控制住，一线核心区的优质物业是压舱石，三四线的多余房产趁着现在的流动性先理一理，消费贷、经营贷违规加杠杆这种事碰都别碰。

人民币为什么能让国际机构集体改口，底子还是中国制造业的竞争力摆在那里。

核心城市的房产为什么值得被盯上，底子还是这些地方的人口、产业、公共服务在源源不断地供血。

两件事看着是两条线，实则一个脉络——基本面在定价。