实探杭州临平「杰立·颂玉望府」：东湖新城低密新盘，改善客的下一个答案？

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项目详情

项目速览

杰立·颂玉望府位于杭州市临平区临平经开区板块（东湖新城核心区），昌达路与顺意路交叉口西侧，处于杭州中环内。项目北侧毗邻龙安湖公园，直线距离约343米，同时邻近玉架山考古遗址公园（约1368米），具备一定的自然人文景观资源。

开发商为杭州杰岚置业有限公司，系杰立地产与浙江光大建设合作项目公司。本项目为杰立「颂系」产品线新作，此前杰立在临平已有「颂香望庐」等低密项目。项目规划为26栋4层排屋及1栋7层洋房，规划总户数141户。物业管理方为杭州中贯物业服务有限公司，物业费区间为4.0-4.9元/㎡·月。

项目当前为预售状态，于2026年6月14日首开，预计为2028年6月30日交房。最新报价：普通住宅（洋房）约22000元/㎡含装修；别墅类（排屋）约39024元/㎡不含装修（数据来源：克而瑞数据库，实际以售楼处一房一价为准）。

板块市场环境

为客观呈现本项目的价格站位，以下引用临平经开区板块2026年1-9月市场数据（数据来源：克而瑞，物业类型含普通住宅、别墅、酒店式公寓）：

•板块月度成交均价区间约为17772-22045元/㎡，其中2026年3月成交均价最高，为22045元/㎡；2026年7月成交均价最低，为17772元/㎡。

•别墅类产品2026年1-9月累计成交39套，成交均价约28985元/㎡，套均价约737万元/套。

•普通住宅同期累计成交1088套，成交均价约18981元/㎡，套均价约203万元/套。

从数据来看，本项目普通住宅报价22000元/㎡（含装修），处于板块月度成交均价区间的中上位置；别墅类报价39024元/㎡（不含装修），高于板块别墅类成交均价28985元/㎡，价格站位偏高，需关注产品力能否支撑溢价。

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周边配套

交通

项目周边有项目周边有地铁9号线覆盖，龙安站距项目约814米，五洲路站约902米。东湖新城板块已建成较为完善的快速路体系，从项目出发自驾约20分钟可到达杭州主城区，约35分钟可达萧山国际机场，约15分钟可达塘栖镇。对于在钱江新城、未来科技城等区域工作的高净值客群，自驾通勤效率在临平板块内属于较好水平。

商业

万达广场、星玖城、栢悦中心等大型商业位于约2公里范围内。但大型商业综合体均非步行可达距离，需依赖车行。3公里范围内以社区型餐饮和小型商铺为主，商业能级偏低，大型消费场景需前往临平新城核心区。

教育

教育资源分布较为密集。余杭区临平街道幼儿教育集团乾元园区约692米、乾元中心小学约728米、昌达路小学（在建）约959米、临平第五中学约1341米、临平第三小学新洲校区约1345米，幼儿园至初中阶段的教育资源在1.5公里范围内基本覆盖。需特别提示：学区归属以政府当年划分为准，本文不作任何承诺性表述，购房前建议向当地教育部门核实最新学区政策。

医疗

3公里范围内综合医疗资源以药房为主，缺乏综合医院。项目周边的杭州市第三人民医院临平院区为规划中的三甲综合医院，目前尚在推进阶段，兑现时间存在不确定性。当前阶段，综合医疗能级偏弱，如有综合就医需求需前往临平城区或杭州主城区。

休闲

龙安湖公园距项目仅约343米，是项目最核心的景观资源，日常散步、跑步、亲子活动均可步行到达。此外，玉架山考古遗址公园约1368米、天荷公园约1814米、绿荷公园约2000米，休闲公园资源较为丰富。

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户型产品力

项目产品线包含两类住宅形态：联排与洋房，本文重点解析别墅产品。

排屋「玉澜院」（建筑面积约319㎡，4层）

一层：公共社交层

功能配置： 中厨（中式厨房）、西厨（西式厨房/吧台）、卫生间、业主自理空间（电梯井/设备间）、餐厅（配圆形餐桌）、客厅、玄关、下沉式庭院。

空间分析：

•中西双厨设计： 一层配置中厨与西厨两个独立厨房空间，中厨满足中式爆炒、炖煮等重油烟烹饪需求，西厨/吧台区域则适配西式轻食、烘焙、咖啡等场景，实现中西烹饪场景的物理分离，有效避免油烟扩散至客餐厅公共区域。这一设计在排屋产品中属于较高配置，适配对烹饪品质有要求的家庭。

•餐客一体动线： 餐厅与客厅形成开放式公共活动区，配圆形餐桌，空间感开阔。圆形餐桌适合6-8人聚餐场景，但需注意：圆形餐桌对就餐人数的弹性适配性不如长方形餐桌，2-3人日常使用时空间利用率偏低。

•下沉式庭院： 南侧设下沉式庭院，对一层空间的采光和通风有正向增益，同时提供室外活动空间（种植、休憩等）。需提示：下沉式庭院在实际使用中存在排水防涝、蚊虫防治、隐私保护等常见问题，尤其杭州梅雨季节需关注排水系统设计与维护成本。

•独立玄关： 入户设独立玄关，归家动线清晰，保证室内私密性。

二层：居住层

功能配置： 北侧卧室、卫生间×2、业主自理空间、衣帽间、南侧卧室、休闲阳台。

空间分析：

•双卧分居南北： 两间卧室分别位于北侧和南侧，中间设衣帽间过渡。这一布局形成动静缓冲带，衣帽间在功能上兼具收纳与隔音过渡的双重作用。

•双卫配置： 本层设两个卫生间，满足多人同时使用需求，对多代同堂家庭（如老人与子女分层居住）具有实际价值。

•南北采光差异： 南侧卧室外接休闲阳台，采光与通风条件优于北侧卧室。北侧卧室为单侧采光，冬季日照时长相对有限，建议作为儿童房或客房使用。

三层：主卧套房层

功能配置： 主卫（带浴缸）、衣帽间、卫生间、业主自理空间、主卧室、次卧、休闲阳台。

空间分析：

•主卧套房化程度高： 三层主卧室配独立主卫（含浴缸）和衣帽间，形成完整的主卧套间，私密性和舒适度较高。浴缸配置提升了居住品质感，但需关注主卫面积是否足以同时容纳浴缸与淋浴区。

•纯主卧层定位： 本层以主卧套房为核心，另设一间次卧和独立卫生间，适合家庭主人独享整层私密空间。

•休闲阳台： 南侧设休闲阳台，提供户外休憩空间，与主卧形成室内外的过渡。

四层：休闲社交层

功能配置： 北侧休闲露台、茶室、业主自理空间、卫生间、南侧大面积休闲露台。

空间分析：

•休闲社交定位明确： 四层设茶室和南北双露台，整体定位为家庭休闲和会客空间。南侧露台面积较大，可布置户外餐桌和绿植，适合家庭聚会和社交场景。

•露台维护成本需关注： 露台属于户外空间，长期使用中需关注防水层维护、防晒处理、排水通畅等问题，杭州夏季高温多雨、冬季湿冷，露台的后期维护投入（防水翻修、户外家具更换等）需纳入居住成本考量。

•每层独立卫生间： 四层同样配置卫生间，避免上下楼使用不便，这一设计在4层排屋中属于必要配置。

排屋「听澜居」（建筑面积约290㎡，4层）

一层：公共社交层

功能配置： 卫生间、业主自理空间、中厨、西厨、客厅、餐厅（圆形餐桌）、玄关、下沉式庭院。

空间分析： 与玉澜院一层功能配置基本一致，同样采用中西双厨+开放式客餐厅+下沉式庭院的组合，但整体布局更为紧凑。对于偏好公共空间尺度感的家庭，玉澜院一层的空间余量更大；听澜居则更适合对空间效率要求较高的家庭。

二层：居住层

功能配置： 卫生间、业主自理空间、卫生间（带浴缸）、衣帽间、卧室×2、休闲阳台。

空间分析： 两间卧室+衣帽间+双卫配置，其中一间卫生间带浴缸，提升居住舒适度。与玉澜院二层相比，听澜居二层在卫生间配置上略有升级（带浴缸），适合对洗浴品质有要求的家庭。

三层：纯主卧层

功能配置： 衣帽间、业主自理空间、卫生间（带浴缸）、主卧室、休闲阳台。

空间分析： 三层为纯主卧层，主卧室配独立衣帽间和带浴缸的主卫，无次卧设置。这意味着听澜居三层的私密性在两款排屋中最高——整层完全服务于主人，无其他居住功能干扰。对于追求极致私密性的家庭，听澜居三层的设计更为纯粹。

四层：居住+休闲层

功能配置： 北侧休闲露台、卫生间、业主自理空间、衣帽间、卧室（配圆床）、南侧大面积休闲露台。

空间分析： 与玉澜院四层（茶室+双露台）不同，听澜居四层设一间卧室（圆床设计）和南北双露台。圆床设计在视觉上具有辨识度，但实际使用中对床品适配、空间利用效率有一定影响，更适合客房或儿童房使用。

玉澜院与听澜居核心取舍对比

两款排屋的核心差异在于四层功能定位：玉澜院四层为纯休闲社交层（茶室），适合家庭社交场景较多的客户；听澜居四层增设一间卧室，可住性更强，适合家庭成员较多、需要更多独立卧室的多代同堂家庭。

排屋产品共性短板

在肯定两款排屋产品力的同时，以下共性短板需客观提示：

垂直动线便利性： 4层排屋的上下楼问题是核心居住痛点。是否配备户内电梯、电梯品牌及尺寸等关键信息，需向售楼处核实。若无户内电梯，老人和幼儿的日常上下楼便利性将受到明显影响。

单层面积局限： 建筑面积约290-319㎡分配至4层后，单层实际使用面积约70-80㎡（扣除楼梯、墙体、公摊等），各层空间的开间与进深受限，家具摆放的灵活性不如同面积平层产品。

露台与庭院维护： 下沉式庭院、多层阳台及四层露台虽丰富了户外空间，但后期维护投入（防水、排水、清洁、绿植养护等）不可忽视，尤其杭州气候条件下，梅雨季和台风季需重点关注。

THE END

本文由【克而瑞（浙江）研究中心】分析师王义文撰写，【克而瑞（浙江）研究中心】深耕浙江房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观层面、行业发展、市场供求等多方面；形成形式包含深度项目测评、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。