北京
香港中环，有一栋楼，尴尬了整整两年。
它是中环少有的全新超甲级写字楼，邻居是中银大厦和汇丰总行。双大堂，空中花园，层层看得到维港，还配了185个车位。
2024年落成时，出租率只有10%。
那一年，香港写字楼空置率创下历史新高。李家的楼租不出去，是那一年香港最大的新闻。
这栋楼叫长江集团中心二期。
今年，它突然抢手了。半年时间，出租率翻了一倍多。
不止这一栋。
世邦魏理仕数据显示，今年中环写字楼净吸纳量超过20万平方呎。过去20年，这个数字只出现过四次。
仲量联行数据显示，上半年中环甲级写字楼租金涨了7.3%，创15年来最大半年涨幅。隔壁的国际金融中心几乎没有空置，中介手里压着候补名单。
来抢楼的，几乎都是金融机构。
前天，恒基召开Central Yards发布会。这个中环新海滨项目明年才落成，出租率已超过七成，租户清一色是金融机构。
最大的租客是Jane Street，全球顶级量化交易机构，2025年净交易收入396亿美元。
2010年来香港时，它只租了两层。这一次，一口气租下六层，刷新中环几十年来单一租户的纪录。
另一家美国量化巨头SIG，为了深入中国ETF市场，把香港办公室从不到2万平方呎扩到5.2万平方呎。
落脚的地方，正是长江集团中心二期。
楼没变，变的是香港。
今年上半年，香港新上市公司87家，集资2101亿港元，创近五年同期新高，还有500多家在排队。
争夺亚洲金融中心，香港打出了税制改革和基金管理优惠两张牌。去年，基金用脚投票，七成投给了新加坡。今年，超过七成的新基金选择了香港。
钱回来了，人也跟着回来了。
三个月前，靠炒铺起家的“铺王”邓成波家族，被债主正式申请破产。这是半年内的第三起。
香港人用几十年证明了地产只涨不跌，又用了几年证明，这句话是错的。
铺王倒下了，他留下的楼，却有人抢着接。
2012年，邓成波花5.28亿港元买下荃湾一栋工业大厦，改成酒店。今年3月，华润隆地以9.53亿港元接手。它不做酒店，要改成学生宿舍。
一位投行高管透露，租金回报率约5.5%。
为什么是学生宿舍？因为香港缺床。
2024/25学年，香港外地学生已接近8万人。到2029/30学年，还要扩到10万人。
床位却跟不上。八大院校，平均3.4个学生抢1个床位。
在香港读书，考上大学是第一关，抢到床位才是第二关。
世邦魏理仕估计，香港学生床位缺口已超过5万个，到2030年将扩大到7.5万个。
于是，资本开始扫楼。中原、京东、新加坡凯德，今年先后在香港买下酒店，准备改成学生公寓。
香港最积极的买楼人，现在是大学。城大买下又一城4层写字楼，科大买下西贡一整栋工厦，卖家又是邓成波家族。中大则接手了AECOM弃租的总部。
政府也在开绿灯。一栋大角咀商厦申请改作学生宿舍，两个月就获批了。
几十年里，香港人相信，楼会替你赚钱。
今年的香港，讲的是另一个道理：楼不会赚钱，人才会。
交易员带来资本，学生带来未来。楼只是容器，装进什么人，就值多少钱。
内地写字楼的困局，很多人归结为供应太多。可真正稀缺的，或许从来不是楼，而是让人愿意走进来的理由。
香港找到了。
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