明年中国房价或将超出很多人预期，今年诺贝尔经济学奖给出答案

杭州今年前六个月，土地出让的平均溢价率飙到35.98%，北京、上海几宗核心地块的拍场里，一回合下来能举到两百多轮。开发商这群人心里都藏着算盘，真金白银敢往上堆价，不是因为浪漫，是因为他们看见了普通人暂时还没察觉到的东西。

可翻到朋友圈，另一头的调子完全反着来——＂再跌一波＂＂再等等看＂仍然是2026年秋天的主流情绪。两头的温差之大，是我今年观察这轮楼市行情时最想拎出来说道的事。

就在这个节骨眼上，我们可以借助罗伯特・霍尔、迈克尔・伍德福德的经典宏观理论，来理解当下市场预期对房地产的影响。霍尔与伍德福德的研究聚焦宏观经济稳定政策的微观基础。

消息跳出来那会儿，我盯着手机琢磨了半天，越想越觉得巧——这奖发得像是专门给中国楼市出的一份读后感。

两位老先生各自做了一辈子的功课，拼到一块儿，恰好能把过去四年中国老百姓心里绷着的两根弦解释清楚：一根叫＂房价怎么老不动＂，另一根叫＂钱越印东西反而越冷＂。先说第一根。

霍尔1978年写过一篇让他吃了一辈子饭的论文，诺奖委员会这次把它定格成＂顿悟时刻＂。他那套道理今天拿到楼市里讲，刺耳得很：一户人家肯不肯花钱，不看这个月工资条到账多少，而看他这辈子能攒下多少家底的预判。

放到中国语境再翻译一道，这个＂家底＂几乎等于一样东西——房子。央行此前城镇家庭资产负债调查显示，住宅在城市居民家庭总资产里占到了 70.5%。

七成家当押在钢筋混凝土上，房价稍稍松一下，哪怕工资一分没少，老百姓也会悄悄把钱袋子攥紧半分。你看居民存款持续高增，从 2020 到 2025 五年多新增 15 万亿居民存款，居民倾向增加储蓄、降低消费与购房支出，背后其实就是这股写进人类大脑里的本能。

第二根弦交给了伍德福德。他2003年那本《利息与价格》翻来覆去只讲一件事：央行真正能发威的那把工具，根本不是印钞机，而是公众预期。

公众相信日子会好起来，利率压到零也能顶上劲；公众要是觉得明天更糟，钱印再多也只会原地转圈，既变不成消费，也变不成投资。对照着今天看就直白了。

截至8月末，全国住户存款余额突破了145万亿，可广义货币乘数却压到了近十年最低点。央行放的水没少，坏就坏在从水龙头到田埂那段路，被＂预期＂两个字堵得死死的。

流动性陷阱这个词，教科书上躺了几十年，这几年算是让我们亲身尝了一口。两根弦拧到一块儿看，就清楚了——过去四年楼市的那场量价齐跌，不是真没人想买，也不是政策没动作，而是预期这根链条断了。

链条一断，光靠挤牙膏式的小修小补根本接不回去，必须一把拧紧。恰恰在这一点上，我觉得今年8月以来的政策组合，气质跟前几年已经完全不同了。

8 月底政策组合推出现房销售试点，沿用近三十年的预售制度迎来改革探索，从源头降低烂尾风险。

9 月 29 日落地重要政策，多地推出商业性个人住房贷款贴息，年利率贴一个百分点，最长补五年；百万级总价、120 平以内的首套刚需族，相当于额外降息。

再往下看，3000亿保障房再贷款的额度打开、将近80座城市的国资系统下场收储、带押过户在一百三十多个城市落到基层、换房环节的税费减免又延长到2027年末——这些政策堆到一起，不再像前几年那种＂打一枪换一个地方＂式的边际摸索，而是一次结构性的制度大翻修。

伍德福德最看重的两个关键词叫＂可信＂和＂一贯＂。

这轮政策留给市场的印象，恰恰就是这两个字——央媒口径连续定调，国家统计局例行发布会上用了＂房地产市场交易总量趋于稳定＂这种克制但明确的措辞，这种一致性信号，上一回听到类似分量，还要追溯到2015年那波行情前后。把目光再切回具体数字。

10月13日这周，25个重点城市的二手房周度网签同比飙了46%，哪怕国庆七天假期折算进去，环比也只回落了3个点；贝壳、中指院、冰山指数几家口径不同的平台跑出来的曲线，几乎同形同状。

更值得玩味的是挂牌端——8个重点城市挂出来的二手房源数量，比起2024年高点一下子缩水了28万套，削掉了19%，其中有六成以上并不是卖掉了，而是房东自己主动撤牌、把房子转去出租。急着跑的那波人，正悄悄从市场里退出去。

核心地段的议价空间，从几个月前15到20个点的＂随便砍＂一路收到了个位数。中介朋友跟我讲得更直白：现在一个说得过去的房源挂出去，一周能约出五六批看房的，倒过来变成房东在挑客户。

新房库存那头也开始掉头。1 到 8 月，全国新建商品房的待售面积同比缩了 1.1%，连续六个月回落，降幅持续扩大，建成三年以内的 “新库存” 同比下降 4.2%，库存去化出现积极信号。

再加一笔罕见信号：国家统计局头一回把二手房网签数据纳入定期发布，1到8月全国二手房的网签总面积拉到5.49亿平方米，同比增幅10.6%，连续多月跑赢新房销售。

两组数据搁一块说的是同一件事——市场的底座稳住了。成交端往上掰开，有钱人下手比普通人干脆。

上半年全国大宗不动产成交额来到1212亿元，同比增幅76.2%，其中外资占比大约3%；千万级豪宅成交量同比涨42%，3000万到5000万那一档涨38%，5000万以上这一档涨11%。

有钱人不是神，但他们对信号的敏感度更高、对现金的要求没那么苛刻，往往会在普通人还在观望的时候先下场探路。

开发商那头的举牌次数你再对照一眼——35.98%的平均土拍溢价、京沪两百多轮的现场比拼——这些堆出来的数字，比任何嘴上的信心指数都要靠谱。几股线一拧，画面立刻清晰：成交热了，情绪稳了，机构进场了，开发商举牌了，可价格数据还在原地踏步。

70个大中城市的新房价格到8月还同比下滑3.0%，只是跌幅收窄到近两年最窄的一次。这个＂量热价冷＂的拧巴节奏，恰恰就是霍尔粘性理论里最经典的一幕——市场转弯的时候，价格永远不是第一个开口说话的。

先动的是成交，先稳的是情绪，K线上那根转正的小阳线，总得晚几个月才姗姗赶到。你从中介打烊的时间、从房东撤牌的动作、从土拍场里的举牌密度上，能先一步看出变化，但真要在房价数据上落实下来，还得耐心。

那底盘到底多厚？接着往下算。住户存款145万亿摆在账面上，三年期定期存款的挂牌利率已经被压到1.25%，部分银行产品高一点也就在1.55%到1.7%那个区间，理财产品的平均收益率约2.05%。

粗略一掰指头，只要这145万亿里头能挪出5%、流向一线和强二线城市的好地段、好户型，就是7万亿级别的买盘砸进场。再叠一笔积压需求——按正常年份口径算，过去四年被冰封掉的真实购房需求起码还积攒了15亿平方米。

等现房交付、等贴息到位、等房价见底的那一群人，并没有消失，他们只是在等一声够硬的发令枪。当然，我不想把话说满。

明年楼市的主旋律一定是分化——核心城市核心地段的次新房、低密度改善盘，大概率先动起来；人口流出的三四线、无配套的远郊盘，还得继续熬下去。

中信证券前段时间给出的判断是，全国房价有机会在2027年春节前后迎来大面积的止跌反弹；高盛给一线和强二线核心板块的累计涨幅预期在10%到15%之间。

这些数字你信多少见仁见智，但有一条我是认的——当街坊邻居里六成以上的人仍笃定＂还会继续跌＂的时候，水往往已经烧到了99度。

霍尔和伍德福德这两位老先生的研究说到底不深奥，掰开揉碎就两条：价格像水泥，凝固得慢，但量比价格诚实得多，永远提前把方向泄露出来；预期是会自我喂养的东西，等多数人掉头相信那天，拐头其实早在半年前就已经埋下。

至于明年中国的房价能不能跳过多数人心里那条底线，我不敢替市场拍胸口。但看着家门口那家中介铺子的灯最近越亮越晚、店长手里的钥匙串比烟盒都厚——这事儿本身，已经把答案摆在那儿了。

风，确确实实是在悄悄转方向。