新政后，一大半房企可能会离开

“百分之七八十的房企有可能就此离开了这个行业”

这不是危言耸听

这是曾执掌碧桂园、阳光城等头部房企财务命脉的“地产圈最强CFO”吴建斌先生

在谈论828新政时，所分享的一句话

当时很多人还没意识到，这些文件意味着什么

如今回看，这些文件的分量，远比当时想象的更重

蓝绿双城创始人曹舟南直言行业对于新政的反应： 大家都懵了 这不是一个人的困惑

828新政落地一个月，地产圈几乎所有人都懵了

困惑之后，该如何在当前现状中寻找出路

新政发布已经过去一个月，从业绩说明会到行业论坛，从内部管理会到媒体专访

地产圈的职业经理人密集发声

我把这些观点翻了一遍，发现一个很有意思的现象

不同背景的人，说这些话时的处境，其实完全不同

有意思的是，几乎所有人说的，几乎都指向了同一个方向

过去靠杠杆、靠规模、靠预售回款的玩法彻底结束了

现金流是活下去的底线，产品力将是活得久的底牌

01

从规模导向转向稳健经营

对828新政的定性，决定了房企接下来所有动作的方向

央企、国企是828新政后最先发声的一批，他们资金充裕、信用等级高，理论上受新政冲击最小

但恰恰是这群人，表态最审慎

保利发展总经理潘志华在9月15日的业绩会上表示

后续投资一方面继续聚焦核心城市、核心地段，提高投资确定性

另一方面，结合当地政策细化投资测算

保持审慎的投资标准

这句话放在保利身上，有特别的背景

保利发展在2026年上半年经营活动现金流量净额246亿元，连续第9年为正

截至6月底货币资金余额为1338亿元，同比增加109亿

对短期债务保持充分覆盖，资金安全有保障

但潘志华没有因为手上有钱就激进拿地，反而强调审慎

原因也简单

新政对土地投资、项目开发流程和成本管控都提出了更高要求

中国建筑副总裁黄杰在8月31日的业绩说明会上的分享更为宏观

此次国家系统性重构了地产销售、信贷、资本等多项基础制度线上获客不停歇，点击了解

代表地产行业发展进入了新阶段

中国建筑未来将立足主责主业，抢抓市场机遇，加快推进转型升级

看似没有过多分享，实则释放的信号也很明显

828新政不是短期阵痛，而是制度重建，央企要带头转型

金地作为一家拥有国有成分的混合所有制企业，金地集团董事长徐家俊表示

“公司将坚决贯彻落实新政要求，坚持稳健经营，聚焦产品品质与服务能力提升”

徐家俊还特别强调了“以销定产、以现金流为核心” 的经营策略

这句话简单翻译就是

能卖多少，才敢投多少；能回多少钱，才敢花多少钱

过去那种先干了再说的模式，彻底结束了

央企、国企的共性判断很清晰

规则变了，需要平稳过渡到新模式

02

一边求生，一边重建

如果说央企、国企是在安全垫上谈审慎，那混合所有制企业和民企就是在更紧绷的环境里找出路

碧桂园是这一轮中处境最复杂的房企

保交房三年刚闯过来，资债修复还在无人区里，828新政又来了

碧桂园董事会主席杨惠妍在9月3日召开月度管理会议

这场会议，碧桂园把全国各区域总裁全部召回总部，开展为期两天的闭门研讨与学习

规格之高，说明管理层对新政的重视程度

杨惠妍以将近1小时开场，拆解“828新政”下的历史性变革

她表示，新政以现房销售制、项目公司制、主办银行制为支柱，重构了“开发融资—商品销售—购房信贷”的全链条

核心变化是三个转向

从预售制转向现房销售、从快周转转向重品质、从企业主体信用转向项目信用

碧桂园集团联席总裁莫斌则把828新政称为：房地产行业的第三次革命

从1998年取消福利分房，到2002年确立土地招拍挂，再到2026年开启现房销售

针对资产负债表的修复，莫斌用了很朴素的一句话强调

“用心面对存地存货，用心面对产品力”

说白了，手里还攥着的地和房子，把产品做好才是唯一的出路

蓝绿双城创始人曹舟南的视角则更直截了当

他2018年离开绿城创立蓝绿双城后，公开露面不多，但始终在一线做尽调、看项目、和地方政府会谈

曹舟南对828新政的判断很直接：房地产开发的底层逻辑被改写

他看到了新政之后的三个变化

第一个变化

是从企业信用转向项目信用。今后，信用会越来越多地落到具体项目上

第二个变化

是客户地位和作用发生了变化

随着现房销售推进、预售条件提高，客户的比较权、选择权和等待能力会明显增强

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第三个变化

资金和现金流逻辑发生了变化

现房销售使销售回款整体后移，项目必须投入更多前期资金

同时整体现金流也要承受更长周期的压力

为此，曹舟南的建议也最为激进，这也是最近在地产圈疯传的一句话

建议新项目取消营销中心，未来楼市可能不再有甲方乙方

企业不能再把客户看成销售阶段最后出现的购买者

客户应当成为项目决策的起点

并在产品设计、营造、运营的全过程持续参与

从总部到项目公司，取消营销中心，改成客户运维中心

更多的工作重心聚焦到存量客户、增量客户的日常全过程运维

中堃置业董事长徐波涛的观点，在这次新政之后格外值得关注

这家公司的特别之处在于

它在三年前就预判到现房销售的方向，所有项目主动按现房销售标准开发

贤坤花园项目中，主动将超过80%实景呈现，再开始卖

其“主动现房”、“定制化交付”惊艳了全国同行

他给出了“制造业化重塑”的生存路径

内部设定极其严格的去化生死线

“去化50%现金流回正、70%成本可控、85%利润锁定”

作为主动拥抱规则的样本，提前完成了现房销售的完美转身

民企阵营还有一个特殊的角色吴建斌

他曾亲历过中国房地产的狂飙突进，也早在多年前就预警过高杠杆、高周转模式下的危机

新政之后，他给出了五条融资路径

扩大项目开发贷融资比例、上市公司尝试股权融资、发行企业债券、推动资产证券化、适当出售在手土地或在建项目

但他也坦言，一般性房企第二、第三、第四点是做不到的

这句话点出了民企融资困境的核心

不是不知道路径，是能力够不着

过去靠集团信用融资的路走不通了，以后得靠项目本身去市场上找钱

这也构成了混合所有制和民企经理人对市场的共性判断

活下去是第一位的

融资端要换玩法，开发端要更谨慎，销售端要更贴近客户

03

从企业视角跳出来，看制度重构

如果说前两类人是在局内谈应对，那行业专家则是在局外看全局

他们的视角更宏观，判断也更结构化

西京研究院院长赵建，则用一句话概括了这场变革的本质

一个是供给侧的紧箍咒，一个是需求侧的宽心丸

一松一紧之间，中国房地产的发展模式正在被强行改写

中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光，在9月22日的第十六届房地产品牌发展高峰论坛上

把行业正在经历的变化概括为三个根本性变革

市场变革、制度变革、技术变革

彻底告别过去规模扩张的发展模式，进入长期结构性调整阶段

房地产企业未来发展核心要夯实产品力、交付力、营销力、服务力四大核心能力

这几乎是对产品力与交付力是终极武器最直接的官方背书

行业专家的判断，反映行业的一个趋势

规则重写了，能力也得重建

过去靠房企金融能力赚钱

现在产品力变成整个行业的生存题VR沉浸式看房，打动客户加速成交，点击了解

04

建议说完了，共识也说完了。但共识解决不了所有问题

在建议之外，地产经理人、专家们也发出了明确的警示

第一个警示

旧发展模式彻底失效

曹舟南指出，过去依靠预售快速回血、多项目资金互相腾挪的打法难以为继

即便是资金实力雄厚的国央企，也不得不重新掂量每一块土地、每一个项目的投入产出

而比成本上涨更要命的，是一整套游戏规则全部反转

过去是拿地之后再找客户；而未来要先读懂一座城市人口结构、家庭变迁、住房存量，再反向推导土地投放、产品定位、开发节奏

这也就是我们之前常说

先读懂城市，再做产品；先读懂客户，再谈高端

第二个警示

地方财政面临考验

西京研究院院长赵建的分析很透彻，开发商拿地意愿将锐减

过去那种“面粉比面包贵"的疯狂抢地场面将不复存在，土地财政的逻辑被釜底抽薪

对于已经习惯了卖地收入的地方政府而言，日子将雪上加霜

第三个警示

房企的组织能力面临大考

曹舟南直言过去，土地、资金、产品、销售、交付，全部由一家开发商一肩扛起

新政之后，这套“单打独斗”的路径已经走到边界

土地在政府手里，钱在金融机构手里，建造能力在产业链，最终买单的是购房者

旧时代单一开发商大包大揽的路走到头了

怎么把这些要素重新揉合在一起，是留给整个行业的考题

05

828新政落地过去一个多月，地产人的观点仍在密集输出

回到开头吴建斌那句：“百分之七八十的房企有可能就此离开这个行业”

现在回头看，这个判断是有依据的

规则变了，旧地图失效了，对于靠杠杆、靠规模、靠预售回款活下去的房企

将是一场生存大考

那留下来的会是哪些人？从这一个多月地产人的公开发言里能隐约看到两个方向

首先是有强大产品研发能力的人

项目开发逻辑的变化，曾经房企的注意力都在资金上

在企业利益的背景下做到单盘品质最大化

如今这个规则变了

现房销售本质上就是为了逼出最好的产品力

那些把品质放在重中之重的房企，将在这次变革当中稳稳站立

其次是真正读懂客户的一群人

当客户开始像买消费品一样买房，供需关系就变了

过去是房企做什么，客户买什么；现在是客户要什么，房企才做什么

这种倒逼，让企业在做产品的时候变成了客户视角

谁真正读懂客户的居住诉求，在这套低容错的新规则下面，做出适配时代的产品

谁就更有可能活到下一个周期

来源：真叫卢俊

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