央行重磅定调！房价稳了

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手里攥着一笔钱，存银行嫌利息低，买房又怕踩在高点——这种纠结，不少人都有。

10月15日，曼谷G20财长和央行行长会议上，央行行长潘功胜表态："继续实施好适度宽松的货币政策。"

通篇发言，一个"房"字都没提。

可楼市是格外敏感的听众。货币是房价总闸门，闸门松了，水自然流过来。

同一天出炉的9月金融数据里，藏着关键信号：住户中长期贷款新增874亿元，房贷连续5个月负增长后终于转正。

一个顶层定调，一个数据拐点，两件事撞在同一天，不是巧合。

为什么央行不提楼市，房价反而稳了？得从历史翻起。

过去20多年，中国楼市3轮大行情，无一例外从货币转向宽松开始。

2008年金融危机，3个月4次降准5次降息，M2从14.8%冲到29.7%，转年商品房销售面积增43.6%，住宅均价涨超21%。

2014到2016年，6次降息5次降准加PSL万亿棚改资金，2016年百城住宅均价涨18.7%，一线城市1年涨超40%。

2020年上半年3次降准2次降息，释放长期资金约1.75万亿，深圳、上海核心区率先启动。

3轮翻完，规律就一句：不管当时多悲观、库存多高，只要货币真正转向宽松、流动性真正充裕，房价就扛不住持续下行。

道理不复杂。房子是大类资产里对利率格外敏感、对流动性格外依赖、杠杆用得足的品种，从拿地到销售整条链子都靠银行信贷供血，货币一松等于给整个体系输血。

那这一轮的货币环境，到底有多宽松？

2024年12月，政治局会议首度把持续14年的"稳健"改成"适度宽松"。此后从政府工作报告到这次G20，这句话就没变过。

本轮已18次降准，政策利率累计降1.15个百分点，企业贷款和房贷利率分别降2.5和2.7个百分点，按约270万亿贷款余额算每年省息超6万亿。

9月末M2增7.2%，企业新发放贷款利率降到3%以下，改革开放以来低位。

落到买房人头上更直观：5年期LPR3.5%，首套商贷约3.05%，叠加10月1日起中央财政1%贴息，符合条件首套实际利率降到2.05%。

全是历史低位。

算笔账：贷款100万30年，2021年高点5.5%时月供约5678元，现在贴息后2.05%，月供才3717元，每月少还近2000元，总息少约70万。

70万什么概念？普通家庭1到2年可支配收入。

首套买房的人算算这笔账，现在月供压力和两年前完全不是一个量级，同样预算能挑更好地段和户型。

光货币宽松还不够，这一轮好几个积极因素在一起发力。

比货币更直接的信号是房贷转正。2026年已有5个月房贷负增长，居民"只还贷不借钱"的势头看似刹不住。结果9月转正874亿，这还是8月底新政刚落地、效果只吃了"半剂药"的时候。

从持续失血到开始回血，方向变了比数字更重要。2009年1月、2015年6月两轮房贷转正后，3到6个月成交量持续放大、房价从阴跌转向企稳，这个节奏值得参考。

想提前还贷的人可以停一停。房贷利率已降到历史低位，提前还贷性价比快速下降，手里钱留着应对流动性或置换改善更划算。

供给端也在变。2026年1到8月全国新开工面积仅2.99亿平方米，同比降24.8%，今天少开的工就是两年后少的房。截至8月末，新建商品房待售面积同比降1.1%，2021年9月以来首度下降，库存从"越堆越多"变成"开始减少"。

据高盛预判，2028年新建商品住宅可售量比2023年峰值减少至少52%。

更根本的变化在制度层面。8月28日多部门联合推出现房销售、项目公司制、主办银行制，叠加"收房才还贷"。过去三年压垮信心的不是房价高，是买期房像开盲盒、怕交不了房。现在现房销售加封顶预售加收房才还贷，交付风险从购房者身上彻底转移。

《住宅项目规范》国标同步实施，层高不低于3米、4层以上必须装电梯，品质提升带来建设成本涨15%到25%，成本端从底部托住房价。

持房业主不用慌着降价甩卖。制度变革后新房品质门槛抬高、建设成本上升，核心地段次新房更稀缺，议价空间可以收一收。

成本端利好同样实在：首付降至15%、贷款期限延至40年、换房退税延续到2027年底、公积金额度上调、超20城出台地方贴息。中央财政贴息中央承担90%、地方10%，银行息差不受影响，绕开净息差已降至1.41%、继续降息空间有限的矛盾。

机构态度也转向了。高盛9月报告说全国房价调整接近尾声，2027年迎来企稳拐点；摩根士丹利认为行业艰难阶段已过，一线核心城市率先温和上行；中信证券给出时间表，2027年春节前后全国房价大范围止跌回升。

据中指院数据，9月百城新建住宅均价17285元/平方米，环比涨0.17%、同比涨2.12%，结束连续38个月下行；8月一线城市新房价格环比转涨0.1%。

微观市场已经在动。据贝壳研究院监测，国庆假期50城二手房日均成交增超45%，深圳增63%。北京二手住宅挂牌量从19万套回落到14.1万套，业主惜售增强。华润置地陕西公司9月收回约2%折扣，成都超20个项目跟进。

高端市场走在更前面。前三季度重点城市销售额TOP30中，17个是一线城市千万级豪宅，多个项目成交超100亿。高净值人群对货币环境和资产价值格外敏感，真金白银是相当诚实的投票。

改善置换家庭可以行动了。成交量先起来意味着流动性恢复，老房子更好出手，换房链条转起来了，趁议价空间还在、利率还在低位，置换成本比半年前低一截。

说句实在话，这一轮不会是2009或2016那种所有房子一起涨的行情。人口结构、城镇化阶段、居民杠杆率都变了，未来一定是分化的——核心城市、核心地段、有真实居住价值的好房子率先企稳回升，远郊和缺乏配套的板块需要更长时间消化。

但分化不等于下跌，结构性修复也是修复，而且更健康、更可持续。

货币宽松给楼市赢来了极宝贵的东西——时间。开发商有时间消化库存，地方政府有时间转型土地模式，居民有时间修复信心，制度变革有时间落地。

当总闸门打开、资金水龙头拧开、历史低位购房成本叠加制度性消除交付风险，蓄水池水位重新上升只是时间问题。

房价稳了，这一次不是喊出来的，是货币、数据、制度三者共同托出来的。

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