钱江世纪城统管下的300万级地铁改善样本——龙湖揽萃（观潮揽萃府）深度测评

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引言

2025 年 8 月钱江世纪城与杭州南站整合，板块扩容至 34.17 平方公里，南站新城发展逻辑从 “建枢纽” 转向 “兴产业”，正式纳入杭州核心区一体化运营。

龙湖揽萃（备案名观潮揽萃府），是板块重构后的首批新品。地块于 2025 年 8 月 21 日出让，远东宏信 & 萧山环城建设底价竞得，楼面价 10000 元 /㎡，由龙湖龙智造操盘开发。

项目"地铁5号线双桥站约200米 + 龙湖揽萃系产品力 + 300万级总价 + 钱江世纪城统管"，是一个把通勤效率、产品配置与总价门槛同时压进同一坐标系的刚需、刚改样本。

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项目速览

坐落于萧山区南站新城，通虹路与新城路交叉口，萧山三中西北侧。项目用地面积约 2.1 万㎡，容积率 2.5，规划 8 幢 14-17F 纯板式小高层住宅 + 1 幢配套办公楼，住宅共 375 户。采用台地社区设计，打造下沉式会所与主题园林，人车分流。主力户型建面约 101-139㎡精装三至四房，精装交付，配备中央空调、地暖、新风三大件。

数据来源：克而瑞数据库及项目公开信息整理。

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板块定位与规划

南站新城以杭州南站为枢纽，是杭州"一主六辅三城"城市空间布局的重要组成部分，区域定位为"杭州南大门、萧山金枢纽"。2025年8月并入钱江世纪城之后，板块的发展逻辑发生了一次明确的切换：不再单纯依赖高铁枢纽的交通属性，而是转向以产业导入为核心的城区运营路径，提出"百亿级投资、百亿元营收、百万方产业空间"三个目标。

在空间组织上，板块以杭州南站、地铁5号线为骨架推动"站城融合"，围绕交通枢纽布局商业商务中心；在产业上构建"1+2"产业体系，即以新文娱为主导，新商贸、新人力双轮驱动。落到具体载体，西侧在建的热雪奇迹室内滑雪场是这一产业逻辑最具象的表达——项目总投资约14亿元、计划2027年运营，是浙江省内规模领先的旗舰型室内雪场，其"冰雪主题娱乐+商业商务配套"的复合空间布局，将直接提升片区的活力与到访热度。

人口与产业的导入逻辑同样清晰：一方面承接钱江世纪城、滨江、奥体的产业与置业外溢；另一方面，机场高铁线贯通嘉兴、绍兴，把省内的人才与产业资源进一步串联到南站枢纽节点上。对本案而言，这意味着它所处的不是一块静态的居住用地，而是被嵌进了一条正在延伸的城市资源链。

本案在板块中的站位可以概括为三点：位于南站新城核心区位、紧邻地铁5号线双桥站；西侧为在建热雪奇迹室内滑雪场；是板块内取消限价后首批入市的新品之一，也是板块产品代际升级的直接体现者。

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项目配套

交通：项目距地铁5号线双桥站直线仅约200米，以双桥站为起点，1站可达杭州南站，往北通达滨江、奥体方向；自驾层面，彩虹快速路与通城快速路构成双快速路格局，可达萧山万象汇、奥体方向。

教育-多校分布：项目一路之隔即为萧山第三高级中学；周边分布城东小学等公办教育资源。板块层面，已签约崇文理想国幼儿园、南站幼儿园，并通过合作办学引入学军、崇文等优质教育资源，区域教育配套正在向钱江世纪城核心区标准靠拢。（注：期房不承诺学区，以官方当年划分为准）；

商业-自带商业：4站地铁可达萧山万象汇，日常消费亦可依托萧山银隆百货、区图书馆、萧山剧院等区级公共设施；板块层面另有商业综合体规划推进中，叠加项目自身配置，构成"地铁级商业+板块级商业"的双层供给；

医疗-三甲在建：3KM可达萧山区中医院（三甲）。

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产品分析

建筑立面：建筑立面采用弧形香槟铝镁合金铝板搭配双层Low-E三玻两腔全景玻璃，公建化流线造型，楼栋整体西低东高错落排布；

景观营造：7米台地之上的森谷水院，在300万级产品中并非标准动作。项目采用约7米台地抬高设计，在隔绝路面噪音与潮气的同时抬升了社区内部的整体视野。归家动线上，约93米尺度的酒店式归家大门配合安第斯雪景奢石屏风；内部打造"森谷水院"跌水主题园林，跌水景廊、浮岛庭院与多重绿植层层递进。

公区与会所：项目配置约2200㎡双层下沉式多元会所，内含星空恒温泳池、室内篮羽馆、健身房、瑜伽室、双层书吧、私宴茶室、儿童游乐馆等功能空间，并设置多处主题架空层覆盖全龄活动需求。

精装：项目全装修标准约3500元/㎡，配置中央空调、地暖、新风三大件，厨卫选用市场一线品牌产品。（不同户型配置略有差异）。

户型分析：项目主力户型建面约105—169㎡，覆盖三房至四房。

共性亮点LDKB大公区、南向大面宽、封包阳台半赠送、飘窗全赠送、七大分镜式收纳，叠加赠送后实际使用率约88-93%。

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总结

一个把"确定性"做厚的300万级样本

一是板块确定性。南站新城已于2025年8月并入钱江世纪城，规划范围扩容至34.17平方公里，"百亿级投资、百亿元营收、百万方产业空间"目标与"1+2"产业体系，为板块提供了明确的产业导入路径。

二是通勤确定性。地铁5号线双桥站直线约200米，1站至杭州南站，4站直达萧山万象汇，叠加彩虹快速路、通城快速路双快速路，构成通勤的硬性保障。

三是产品确定性。约7米台地抬高、93米酒店式归家大门、弧形铝板+三玻两腔立面、约2200㎡双层下沉式会所、三大件精装，产品配置的密度在300万级项目中具备辨识度。

THE END

本文由【克而瑞（浙江）研究中心】分析师于佳慧撰写，【克而瑞（浙江）研究中心】深耕浙江房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观层面、行业发展、市场供求等多方面；形成形式包含深度项目测评、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

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