上海
本周拍卖清空率
Domain
统计截止至 2026-10-17 18:00:00
数据来源Domain
地区
售出中位价
拍卖结果
清空率
悉尼
143万
260
52%
墨尔本
93万
203
53%
布里斯班
103万
18
18%
阿德莱德
88.7万
24
30%
堪培拉
83万
33
53%
房市行情
澳洲房产市场没能迎来往年春季该有的热度，房屋成交量同比大跌超20%，房源出售周期拉长，首府城市卖家折价幅度创下五年新高。
Cotality 发布的 10 月房产图表包数据显示，9 月全国房屋预估成交 39747 套，较去年同期下滑 20.9%；房源中位出售周期拉长至 41 天，而去年同期仅 26 天。
尽管进入传统的春季卖房旺季，新房源挂牌量同比下降 7.9%，比五年均值低近 12%。但市场上在售挂牌库存总量反而上涨 19.1%，说明房源积压速度远超买家的购房速度。
Cotality 研究总监蒂姆・劳利斯（Tim Lawless）表示，春季开局低迷不只是季节性因素导致，目前所有首府城市的房价都已经跌破前期高点。
“9 月学校假期、橄榄球总决赛确实会干扰市场，但不足以解释成交量如此大幅的下滑，也解释不了房子为什么要卖这么久。” 劳利斯说。
核心问题在于买家不敢下手：高利率压缩了贷款额度，家庭收支承压，市场信心低迷。就算有购买力的潜在买家，面对持续下跌的房价，也不愿贸然入场。
“往年春季市场都会升温，但今年新增挂牌变少，同时越来越多房子砸在手里卖不动。这样的组合，对卖家而言绝非好消息。”
高利率 + 信心走弱，购房需求承压
澳洲储备银行上月再度加息，这是今年第四次加息，进一步压缩居民贷款能力，推高房贷月供。自 2 月以来的连续加息，令中位数收入家庭的可贷额度减少约 9 万澳元，降幅 9%。
劳利斯表示，持续加码的压力迫使买家重新规划购房方案，一部分下调预算，另一部分直接推迟买房计划。
“买家面临的不只是贷款缩水，还要承担更高月供，同时预判房价可能继续下跌。哪怕资金条件允许，不少人也选择观望。”
需求疲软直接体现在房价与成交环境上。9 月季度全国住宅房价下跌 3.7%；首府城市卖家折价率达到 4.4%，为五年最高水平。
全部首府城市综合来看，房源中位成交周期 39 天，去年同期仅 23 天，同样创下五年最长出售周期。
拍卖数据进一步印证买家需求疲软：四周平均清盘率跌至 48.3%，今年 2 月底这一数据还高达 64.4%。
布里斯班、珀斯市场急转，悉尼房价领跌
布里斯班与珀斯这两个中小型首府城市，此前依托强劲涨价、房源紧缺，曾是澳洲竞争最激烈的房产市场，如今市场环境变化最为剧烈。
过去一年，布里斯班挂牌房源总量上涨 60.4%，珀斯上涨 64.7%；布里斯班房屋中位出售周期从 17 天拉长至 38 天，珀斯从 11 天拉长至 26 天。
两个城市的房价在 9 月季度均下跌 4.7%，不过年度涨幅依旧为正：布里斯班 5.9%，珀斯 10.1%，这一正向涨幅来自今年上半年的行情。
悉尼本季度房价跌幅最大，下跌 4.9%，当前房价较 2 月高点低 8.6%；墨尔本房价季度下跌 3.4%；达尔文是唯一录得房价上涨的首府城市，涨幅 0.5%。
劳利斯称，布里斯班、珀斯行情快速恶化，充分说明一旦需求退潮，房产市场会转冷得非常快。
“布里斯班、珀斯曾经房源稀缺、房子快速成交，买家几乎没得选；现在挂牌量增加，买家竞争减弱，看房决策时间变得充裕。”
“两座城市年度房价仍在上涨，但这是上半年行情遗留的结果。最新数据显示，卖家处境已经艰难很多，尤其是那些还期待拿到半年、一年前报价的业主。”
偏远地区市场韧性更强，租金涨势放缓
本季度偏远地区房价下跌 1.9%，对比全部首府城市合计 4.3% 的跌幅表现更好。按年度看，偏远地区房价仍上涨 5.6%，而首府城市房价同比下跌 1.8%。
偏远地区成交也更抗跌，全年成交量仅下滑 1.6%；首府城市成交量下跌 9.1%。
劳利斯解释，偏远地区房价基数更低，对买家来说预算选择更多。并非不受高利率冲击，但这也解释了为何偏远地区的成交和房价表现优于首府。
与此同时，租金上涨势头放缓，空置率走高，连续多年租金大涨后，租客压力得到一定缓解。
9 月季度全国租金环比上涨 0.5%，是 2024 年 12 月以来季度最低增幅；租金年度涨幅回落至 5.5%。随着房价下跌，全国租金毛收益率上升至 3.85%，为 2019 年 8 月以来最高。
春季后市：取决于买家是否回归
劳利斯认为，今年剩余时间的楼市走向，高度依赖后续通胀数据，以及澳联储 11 月利率决议。一旦再度加息，本就低迷的消费信心将进一步承压。
“正常来说 10、11 月房产交易活动会回暖，但今年已经四次加息，还存在继续加息可能性，年底前市场会持续面临巨大阻力。”
“房价下跌长期来看会提升可负担性，但这一利好被高涨的借贷成本抵消。在家庭对利率、自身财务状况建立确定性之前，很难看到购房需求持续回暖。”
参考数据：CoreLogic，REA
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