曹德旺再预言房产：持有2套房家庭，坚持"三不做"

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曹德旺不是经济学家，也不是地产商，是一辈子只做汽车玻璃的实业家。

从2014年起，他反复说一些当时没人爱听的话：房子是钢筋水泥，跟汽车家电一样会折旧；多余房子以后卖不掉也租不出；有钱人都好几套房，真正需要房子的人没钱，卖给谁去？

十年过去，这些话一条条被验证。重温他的判断，不是为了证明谁对谁错，而是要给手里有两套房以上的家庭，提炼出三条行动铁律。

记住这三条，少走十年弯路。

曹德旺的话为什么值得听？因为他自己在房子上栽过跟头。

上世纪90年代，福耀除了做玻璃还涉足房地产、装修、证券，前后往地产项目砸了近3亿。结果做玻璃赚的钱还不够付那边的利息。港交所的人看了报表直接说，这是垃圾股，什么都做、什么都没做好。

经此一役，他立下规矩：绝不碰地产开发，绝不囤积房产投机，一辈子只做一片玻璃，数十年名下只有一套自住房。

这种选择在全民买房的年代看起来很死板，但回头看，恰恰是穿越周期的清醒。他的楼市判断都来自做实业攒下的常识：房子是消费品，多余房产是负担，制造业才是根基。三条主线十年没改。

他没给过具体跌幅，没算过具体年份，判断都是方向性的。不玩玄学的人看得远。

这些年验证了什么？挑3条说。

房子会老化。据国家统计局70城数据，2021年高点至今，房龄超20年、没电梯没优质配套的老旧小区，价格普遍调整35%以上；环京部分片区从3.5万回落到1万上下。外立面会旧、管线会老化、户型会过时，过去房价普涨靠的是城镇化和人口流入，不是房子天生值钱。

多余房子不好卖。贝壳数据显示，重点城市二手房平均成交周期从2021年40天拉长到76天，三四线普遍超120天。全国重点城市平均租金回报率仅1.5%-2%，扣完成本很多多套房业主每年净流出。曹德旺劝妹妹"房子多了只能编号轮流住"，听着像玩笑，现在成了不少家庭的真实处境。

购买力在错配。央行2019年调查显示，城镇家庭住房拥有率96%，两套及以上占比超40%；20-34岁购房主力从2015年3.2亿降到2025年2.3亿，十年少了近1亿人。房子集中在不缺房的人手里，刚需接不动，流动性自然收紧。

但这些风险提示是2014年到2017年讲的，背景是市场过热。现在经过5年深度调整，一线城市价格8月已环比转正，强二线成交连续多月两位数增长，百城新房连续3个月环比正涨。风险释放了大半，再拿十年前的警告吓唬自己，不是一回事。

落到行动上，就是三条。

头一条，产业空心、人口持续流出的城市，多余的房子别死扛。

国家统计局数据显示，2025年出生人口792万，总人口减少339万，65岁以上老人超2.2亿。人口向核心城市集聚，2025年常住人口增量靠前的城市基本被一线和强二线包揽：苏州增6.07万、南京6.15万、无锡3.24万、常州2.94万，而东北、西北、中部不少普通地级市在净流出。

没有年轻人进来，房子盖再多也是钢筋水泥。克而瑞三季度数据显示，人口流出型三四线去化周期普遍超30个月，部分弱地级市超40个月，远高于12个月健康线。这些城市租金回报率只有1%-1.5%，100万房子年租金1万出头，扣完成本是负的。

手里有这种房子的，趁着这一轮成交回暖、流动性修复的窗口期果断出手，置换到有产业、有人口、能产生现金流的地方。亏了是沉没成本，再扛五年折旧更多。

第二条，制造业强、科技产业集聚的城市核心板块，优质房产别跟风甩卖。

曹德旺讲制造业是根本，放到楼市里就是硬标准：产业在哪，年轻人就往哪走，真实住房需求就在哪。

前面提到的苏州、南京、无锡、常州，恰恰是制造业家底厚实、新能源产业链完整的城市。常州新能源产业规模破万亿，动力电池产业链完整度97%；合肥靠新型显示、集成电路、新能源汽车三条产业链，常住人口突破千万，核心区房价回撤不到15%。

成交数据也在印证。据新华日报报道，9月南京二手房8366套同比增38%，苏州5482套增31%，无锡、常州也保持两位数增长。上海唐镇、深圳南山等高新产业板块，实际成交价较2025年底上浮3%-5%。

供应端还在收紧。产业征地大潮下住宅用地主动缩量，南京2026年涉宅用地供应320公顷创近十年新低。叠加现房销售拉长开发周期，未来2-3年核心产业城市优质住宅供应会进一步减少。

产业园周边、通勤便利、配套成熟的房子，楼下天天招人、晚上亮灯率越来越高，跟风卖掉大概率卖在起涨前。

第三条，别凭感觉持有，拿租金和自住需求两把尺子量。

曹德旺说房子是消费品，不是金融玄学。一套房该不该留，算两笔账就够了：自己住舒不舒服？租出去租金能不能覆盖持有成本？

利率这边，2026年新发放房贷加权平均利率3.06%，贴息1%后实际约2.06%，贷款期限可达40年。105万贷款40年月供约3200元，140万贷款月供约4300元。

杭州、武汉、合肥、成都高新区及南京江北、苏州相城等板块，同地段月租金普遍3000-4800元，核心地段租金回报率2.5%-3%，已系统性超过2.06%的实际房贷成本。中信证券把这种现象叫"供平过租"，1998年房改以来第二次出现，上一次是2008年底，之后2009年企稳回升。

自住需求也很直接。自己或家人未来5到10年真会住的——给孩子准备的、退休改善的、离父母近的——拿着就行。永远不会去住的远郊概念房、文旅海景房，趁流动性好果断优化。

卖掉劣质房产换成核心城市产业板块优质房产，或保留现金等更好机会，都比守着漏水的桶强。

曹德旺谈了十年楼市，从来不站在悲观或乐观任何一边，他站在常识这一边。

他没说所有房子都一文不值，只说多余的劣质房产会变成负担；没让大家把房子都卖了，只说不要加扛不住的杠杆、不要囤积用不上的房子。

5年调整之后，现房销售落地、政策托底到位、产业重新回归、核心城市成交持续回暖，紧的时候已经过去。接下来不是普涨的年代，而是优质资产稳步修复、劣质资产继续出清的分化年代。

像曹德旺做玻璃那样，踏踏实实、不贪不恐、守住常识、守住好资产，就能稳稳穿越这一轮周期。

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