天津
当病危老人躺在担架上，被救护车送到不动产交易中心，在病弱恍惚的状态下签下房屋买卖合同，一套税务核定价值220余万元的房产，最终只以70万元成交。这场看似走完全部流程的房屋买卖，背后却是中介利用老人重病、认知障碍、子女远在海外的困境设下的圈套。近日，上海虹口区人民法院对这起老年房产交易纠纷案作出判决，撤销这份显失公平的购房合同，判令买方赔偿老人一方相关损失。
张女士与李先生是一对年近八旬的老夫妻。李先生多年患有阿尔茨海默症，持有残疾证，日常起居依靠老伴张女士照料。两人的独生女长期定居海外，无法常伴父母身边。2025年，张女士查出恶性肿瘤，身体迅速垮掉，重病卧床，照顾老伴的重担也难以为继。从事房产中介的何某、金某等人得知老两口的家庭情况后，主动上门，频繁送食物、嘘寒问暖，慢慢获取老人信任，不断游说老人卖掉名下房产，宣称卖房可以用来养老。
去年5月，张女士病情急剧恶化，医院向家属下达病危通知书。次月，在中介的牵线安排下，重病卧床的张女士，由丈夫李先生代为沟通，和吴某签订房屋买卖合同，约定将张女士名下虹口这套正在出租的房产，以70万元卖给吴某。合同约定，吴某先付定金1万元，剩下款项等过户完成之后再支付。
签约第二天，整个交易团队就安排了过户。张女士由救护车运送，全程躺在担架上，被带到不动产交易中心接受问询，当场完成过户手续。税务机关核定，这套房子计税价格高达220余万元。过户刚过去不到一周，中介便把两位老人送到苏州一家养老院。入住养老院的次日凌晨，张女士不幸离世。养老院工作人员联系不上远在国外的家属，又听闻老人低价卖房的怪事，敏锐察觉到交易不对劲，立刻选择报警。
身在海外的女儿李女士接到消息，紧急赶回国内，和父亲李先生一起，向法院提起诉讼，要求撤销这份房屋买卖合同。
原告方陈述，交易全程，中介刻意隐瞒房屋真实市场价，误导老人。签署合同之时，张女士已经收到病危通知，身体危重、神志不清；李先生本身患有阿尔茨海默症，属于二级精神残疾，认知判断能力不足。这套房产交易价格远低于市场价，权利义务严重失衡，属于显失公平的合同，应当撤销，并由对方赔偿损失。
而买方吴某则提出抗辩：是老人主动说女儿在国外，打算卖房养老，交易是老人自愿的，70万是双方商量好的价格，钱款已经支付，过户手续全部办完。李先生和李女士不是合同相对方，没有资格主张撤销合同，自己不需要承担赔偿责任。
法院审理后查明，案件核心在于，交易一方，利用对方处于病危、缺乏判断能力的处境，达成明显不公平的民事交易，受损一方有权请求法院撤销合同。
案件中，张女士身患恶性肿瘤、持有病危通知，李先生有精神残疾，两人高龄，子女不在身边，面对房屋买卖这种重大财产处置，已经没办法客观、全面地判断风险。中介何某长期从事房产行业，对本地房价心知肚明；买方吴某甚至没有上门实地看房，短短两天内仓促完成全部交易，足以认定吴某明知老人孤立危难、判断力缺失，仍借机完成交易。
这套房屋属于老夫妻二人的夫妻共同财产，李先生作为房产共有人，完全有权起诉主张撤销。同时，70万成交价和220余万元的核定计税价格差距巨大，合同约定“先过户、后付尾款”的条款，进一步加剧双方权利不对等，整个交易明显显失公平。
最终，法院判决撤销这份房地产买卖合同，吴某需要赔偿老人一方相关损失，目前判决已经生效。
· 案件背后：守护老年人的“钱袋子”，警惕房产交易陷阱
这起案件给所有人敲响警钟。不少独居、失能、认知退化的老年人，因为子女不在身边，很容易被别有用心之人以“关心照料”为伪装，哄骗处置房产等大额财产。不法分子抓住老人缺乏信息渠道、判断力下降的弱点，用远低于市场的价格，诱导老人出售房屋，利用完整的过户流程制造“合法交易”的假象。
法律上，显失公平的民事行为可以撤销。当一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力，造成双方权利义务严重失衡，即便签了合同、办了过户，也不是无法推翻。
对于家庭而言，如果家中老人高龄、身患重病或者存在认知障碍，涉及房产、大额资金处置时，一定要多留心，尽量由家人陪同；一旦发现老人被哄骗低价处置财产，保留好病历、残疾证明、沟通记录，及时报警、提起诉讼，用法律守住老人的财产。
不要让温情假意，变成掠夺老人毕生积蓄的圈套。
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