当房子变为消费品

虽然网络上很多朋友还在纠结房价涨跌，买哪保值，但其实楼市已经慢慢步入，房子成为消费品的时代了。

其实这个说法第一次出现是在去年《扩大消费“十五五”规划》中提出的，将住房正式纳入“大宗耐用商品消费”体系，与汽车、家居家电归入同一类别。

而且国家也多次提及，让住房回归居住属性，其实也间接淡化了投资投机的金属属性预期。

有朋友说了，那为什么还要稳房价？小白认为，房子虽然定位为消费品了，但这个行业依然是有重要地位的，其一，房地产关联的产业太多了，从钢筋水泥，到装修建材，再到家具家电，他直接间接提供了很多就业岗位，同时又能扩大内需刺激消费；其二，房子占据居民资产比重最大，和汽车家电等居民资产，消费品不同的是，他的价值也要更高一些，比如汽车家电，绝大部分随着使用和持有时间的增加，价值是单边向下走的，甚至折旧很多，房子虽然房价和租金也会跌，但相对其他大部分消费品，租金收益高，折旧率相对低一些。

所以你说房子一点金融属性没有，不可能，但是，通过一些数据和市场细节，你会发现，如果没有大量的新增人口，即使像北京这种一线城市，真的很难像过去30年那样，所有房子都能普涨大涨了。

2005年北京市常住人口1538万人，比2000年的1382万人相比，增加了154万人，增长11.14%，年平均增加31万人，年平均增长2.14%，全市常住人口出生率为6.29‰，常住人口死亡率为5.20‰，常住人口自然增长率为1.09‰。

2015年北京市常住人口2170.5万人，比上年末增加18.9万人，常住人口出生率7.96‰，死亡率4.95‰，自然增长率3.01‰。

2025年北京市常住人口常住人口2180万人，比上年末减少3.2万人。其中，城镇人口1924.9万人，占常住人口的比重为88.3%。常住人口出生率为5.55‰，死亡率为6.28‰，自然增长率为-0.73‰。

这三组数据说明，房地产房价的走势，和人口的增加流动是正相关的，有人说经济，收入的差异也很重要，我表示认同，而且大环境不光和房价，和人口的变化也是息息相关的，但在一线城市，购买力和需求是有支撑的，就好比小白我福利待遇受大环境影响一直在减少，但你要是盈利公司高管，或高收入，且收益稳定的公司，你可能感受不到我的境遇，比如现在的半导体，人工智能，以及其他各业的头部企业，所以我们只能看人口，人口的变量和趋势，不是短时间内可逆的。

上面数据你会发现，现在北京常住人口虽然2015年相比略高，但这几年几乎是年年下降了，出生率也在降低，死亡率在上升，这里面也不得不提到和十年前，二十年前相比，我们已经进入到老龄社会了，银发时代，很多50后60后的叔叔阿姨，也比10-20年前有了更多的选择，有的人选择旅居生活，好不容易退休了，把没去过的地方都去一遍，找个空气环境好的地方享受生活，也有的北京老人选择卖房养老，去郊区，去河北的也比比皆是，这拨人能买房的早就买了，当然，也存在一些依靠自己或子女置换一套改善养老房。

70后80后在商品房那个疯狂的年代，有个统称，叫房奴一族，主力是80后，其实后面的90后，尤其是90初大军也加入了这个群体，这群人的统一特征，是用6个钱包，贷款20-30年买了一套房，随着房价的红利，买得早点的是先苦后甜，中途上车的人可能都没苦过，还有的人近十年买房，恐怕很难用甜去形容。

因为平时小白既做内容，又做业务，和粉丝接触的比较多，什么年龄段的都有，到95后和00后这代人你会发现，他们的购房意愿明显没有那么强烈了，很多都是老人来咨询，给孩子买房，孩子反而劝老人，不着急，上班没定，也不知道以后结不结婚，你先给自己换吧。即使有想买的，你会发现他们的对房子的需求和消费观也变了，除了地段，对配套，房龄，对房子的户型品质要求更高了。我之前也问过身边的一些00后，你考虑买房吗？得到的答复很多都是，家里有，不是在老家，就是在北京长辈已经买了，其实这也跟我平时在售楼处，在公司接触的很多客户一样，曾经的购房主力军70后80后，现在都已步入上有老，下有小，小还有小的人生阶段，除了当初为自己搞一个蜗居的小窝，甚至不少人已经为老人，为子女，为孙子孙女提前准备了为来的居所。

当然北京的高房价，也确实是很多人望而却步的门槛，所以无论50后60后，还是70后80后90后，也确实有很多的朋友他没有房子，选择租房或终究会离开这座城市。

另外，我为什么说不太看好市场像过去那样出现大规模普涨和长时间快涨大涨的行情，其实除了人口还是有一些数据和细节可以参考的。

上次人口普查发生在2020年，北京家庭户为823.1万户，而之前一些机构评估的北京存量住宅数量在800万套左右，当然了肯定做不到户均一套，因为这里面有多套家庭，而且根据房源分布来看，每个区每个板块也不可能那么均衡，和满足所有人的需求，但是我想说的是整体房源量肯定是逐年增加的，也就意味着人口在减少，房子一直在变多。

这也是为什么现在房地产进入提品质，好房子的新模式了，因为是房子已经够多了，很多人需要的是改善居住环境了。

所以当房子变为消费品，你到底想要什么，要搞明白，手里有闲钱要保值，存个定期比什么都稳，想住的大一点，好一点，买房就是有一个能住一辈子，替你遮风挡雨，陪伴爱人孩子老人，让你舒心的家，仅此而已。

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