北京土拍减负，卖起了“联票”

撰文 | 花姐

每一个楼花，都是独一无二的。

北京土拍市场，又丢出深水炸弹。

10月16日，周五，晚9点21分，北京规自委官微发布信息：

4宗商品住宅用地挂牌出让，土地面积约14.83公顷，规划建筑规模约23.28万平米，起始价合计90.03亿元。

这份名单里，有个“熟悉的面孔”：朝阳驼房营双子。

一天前，也是这个时间点，它们刚在用地预申请栏里出现。《北京首宗叫停土拍：分拆复牌，减负了》。

花姐把驼房营的055、056号两份挂牌文件翻了个底掉，翻出个新东西：附件16《共用竞买保证金规则》。

“一笔保证金，管两宗地”。这种为房企减负的玩法，北京土拍市场已经8年没见过。

官方的口径，很是克制：创新采取竞买保证金共用方式。

对于这张“联票”怎么用、省多少、谁该买？花姐来逐一分析。

一张联票，进两场

有关土拍竞买保证金，北京过去老规矩绝大部分是：分别缴纳。

比如，竞拍055号，缴9亿元保证金；想碰056号，缴7.6亿元。两个都想要，就得备16.6亿元压在账上。

麻烦在于，为了双保险，只想拿其中一块地的开发商，也会双报名、缴16.6亿元。

钱压在那儿，白白多压了。

这次，北京改了个规矩。

一家开发商，同时报名005号和056号，只需缴9亿元。先取的是驼房营两宗地里，起始价高的那一宗。

届时，开发商将得到两张证：

055号的《竞买资格证明》，056号的《竞买资格预证明》。汇款备注写明：京土储挂（朝）[2026]055号项目竞买保证金，共用。

花姐翻译过来，过去得买两张入场券，现在买一张最贵的，进两个场子。

但，两块地，不是随便挑。所谓共用，不是两块地随便押一块，而是顺序定死的单向授权：

第一步，先拿这9亿元去竞055号，起始价45亿元的那宗；第二步，看结果。

如果开发商竞得了055号，地归你，预证明作废，056号不能再碰。

如果没竞得，凭预证明换056号的竞买资格，进20分钟集中报价期，接着抢起始价38亿元的那宗。

顺序按预证明取得的先后排，先申请的先换资格、先报价。

钱先押在最贵那块上，资格按价格从高到低，一宗一宗用。

结算也写得很清晰。

如果竞得056号，9亿元里7.6亿元冲抵地价，多缴的1.4亿元退还；谁都没竞得，3个工作日内全额退还，不计利息。

当然，如果哪家开发商想要拿下两宗地，那新规则的互斥条款，对它并不适用。

有人想要两宗？可以，仍跟过去一样，缴足16.6亿元。

供地审核意见函里还留着彩蛋：两宗地若为同一竞得人，可统筹核算规划指标，可对街坊路线型进行适当优化。

背后的两笔账

在驼房营双子地块身上，新的游戏规则，会对拿地者产生什么影响？

先把驼房营两宗地的家底摆出来。

一、055号宗地：1018-0013-1、0001、0018地块，用地规模7.22万平米、建面9.79万平米，起始价45亿元，单宗竞买保证金9.0亿元；

二、056号宗地：1018-0013-2、0002地块，用地规模3.64万平米、建面7.34万平米，起始价38亿元，单宗竞买保证金7.6亿元。

两宗保证金合计16.6亿元，共用后只缴9亿元，省出7.6亿元。过往，单宗第保证金占起始价的20%，是土拍常规比例。

在共用之后，9亿元对着83亿元起始价，实际比例降到10.8%。

9月3日那场没开锣的拍卖，驼房营629地块是一整包出让的：起始价75.21亿元，保证金15.05亿元。

如今拆成两宗，联票9亿元，比原来的15.05亿元还少6.05亿元，入场成本直降四成。

但，另一头也要看清：原先整包75.21亿元，拆开变成45亿元加38亿元，合计83亿元。

从总的起始价看，貌似涨了7.79亿元。可这些体育场馆建成后，政府会按建安成本回购。

0001地块约15000元/平米，0002地块约13000元/平米，0018地块约9000元/平米，地下停车场总建安成本，控制在7500万元左右。

花姐按地上建面粗算，回购款在7亿元出头。也就是说，其实0013-1、0013-2两块宅地的总价，并未有明显变化。

总得来讲，开发商参与驼房营双子拍卖的门槛降了，但地价没降。

这两笔账，得分开算。

八年后的创新之举

共用保证金，不是北京头一回用。

早在2018年11月26日，北京13宗地集中出让，有7宗可选共用方式。

拿第一组的丰台白盆窑两宗地举例：

028号地，保证金11.20亿元，034号9.25亿元，缴11.2亿元即能同竞两宗。

该缴的20.45亿元里省下9.25亿元，释放比例45.2%，与驼房营的45.8%几乎一样。

规则也几乎相同：同样要提交共用声明、由市土地储备中心发出竞买资格预证明、按预证明先后顺序在集中竞价期内报价。

第一宗地集中竞价期20分钟，并写明竞得后保证金余额不足剩余地块保证金的，不能参与剩余地块竞买。

这与驼房营竞得055号则退出056号，是一个意思。

这个规则，当年还真用上了。

中铁诺德缴11.2亿元共用保证金，先以70.2亿元竞得028号，扣完保证金余额为零，不够034号的9.25亿元，随即退出；034号被中铁置业，以58.4亿元拿下。

八年过去了，变化的是规则的表达渠道。

2018年是临时发的补充公告。11月7日发布，11月26日就成交，前后只隔19天，还注明与原挂牌文件不符时，以补充公告为准。

这次，则直接写进了挂牌文件附件16。

另外，当年那次是同组打包：一个组里几宗地，一个包全打；这次是两宗顺序共用：同一个一级开发项目里的两宗地，按价格高低挨着用。

中指研究院土地市场研究总监张凯的比方更形象：土拍的单次入场券，变成了联票。

从打包组合到按高低价顺序，这次的颗粒度更细。老工具，升级回归。

但，不变的是那条硬规则：共用与通吃互斥。想省一笔钱，就只能拿一宗。

谁会买这张票

土拍竞买保证金联票，不是随便发的。

驼房营双子，本是同一块地。原1018-0013宅地一拆为二，再各带一块体育用地，同属一个一级开发项目，中间只隔一条街坊路。

换成两块不相干的地，没人会为顺带看看另一宗，而压一笔钱。

现房销售拉长回款周期，房企最缺的就是现金。这张票，就是给只想要一块地的开发商准备的。

驼房营地块的减负清单一直在拉长：体育场馆从无偿代建改成有偿回购，地价款缴清期最长拉到24个月，如今保证金又改成联票。

一条条，全打在现金流上。

门槛降下来，报名的就多，土拍也不容易冷场。

9月3日那场土拍，报了名的开发商，有中海新城、中建智地加太古联合体、华润置地。

如今，不仅降了门槛，还是抬板设计新规落地后，首批住宅用地。对005和056地块感兴趣的开发商，会不会较之前增多呢？

为了吸引买家，朝阳区把市政也提速了。规划一路建成时间提前9个月，酒仙桥南街提前19个月。

对现房销售的项目来说，配套早一天，交付就稳一分。

花姐点评：

联票这东西，各大景区惯用，土拍很少用上。

不是想不到，是以前不需要。

以前，市场热的时候，地块挑买家，保证金是筛子。

现在，进入现房时代，占压资金大，开发商投资很谨慎，保证金也成了门槛。

保证金联票，从账上松开，松的不是一家企业的口袋，是整个土拍场的入场宽度。

花姐预计，丰台岳各庄L02地块——占地6.61公顷、建面14.15万平米，预计也会走驼营房地块的路子，分拆入市、抬板、减负，包括采取共有保证金制度。

规则往后退半步，市场才好往前迈一步。

好事多磨。11月19日下午三点以后，让我们一起来见证驼营房双子花落谁家。

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