方圆生活服务易主 0.14港元/股要约背后的“买壳”算盘

中房报记者 梁笑梅 北京报道

10月15日，方圆生活服务集团有限公司（09978.HK，以下简称“方圆生活服务”）寄发综合文件，要约人Yoncan Co., Ltd.正式启动无条件强制性现金要约，接纳截止时间为11月5日。约价每股0.14港元，当天收盘价为2.26港元，逾90%的折让比例，令两者形成鲜明反差。

面对外界的疑问，中国房地产报记者10月15日联系了方圆生活服务方面人士，对方回应：“一切以公告为准。”

这场资本运作的买方，是一个毫无物业管理经验的科技企业主。贡伟力现年49岁，职业生涯长期聚焦于IDC、CDN及云计算领域，现任江苏睿鸿网络技术股份有限公司主席，此前并无物业管理行业的从业经历。

而他接手的，是一家连续亏损、资不抵债的上市物业企业。这场“外行买壳”的交易，真实意图耐人寻味。

被迫交易

方圆生活服务股价在过去一年经历了剧烈波动。

7月28日，停牌多日的方圆生活服务复牌，股价大幅走高，盘中最高涨幅达322%，最终收涨291.3%。此后股价持续上行，52周最高触及3.48港元/股，较最低点0.052港元/股累计涨幅超过60倍。

引发这轮行情的，是一份控股权转让公告。

7月7日，要约人Yoncan与卖方Mansion Green、Aspiring Vision、Huiyu Investment订立购股协议，以每股0.14港元收购约2亿股股份，占已发行股份的50.01%，总代价2800.62万港元。卖方背后为方圆生活服务创始人方明、执行董事谢丽华及方明老友黄鹏。

0.14港元/股的收购价较停牌前收市价0.23港元/股折让约39.13%。但市场并未参照这一价格定价，复牌后股价一路走高至3港元/股以上。截至10月15日，要约价较2.26港元/股的收市价折让约93.8%。按此要约价交出手中的股票，小股东每股实际回收价值不足市价的一成。

公司公告为这一要价提供了依据：自2025年7月28日以来，股份收市价中位数约为每股0.09港元，0.14港元/股的要约价高于该中位数。但这一依据难以说服在高位买入的投资者。独立财务顾问嘉林资本和独立董事委员会态度明确：不建议独立股东接纳要约。

10月8日，交易正式完成交割。要约人Yoncan持有方圆生活服务50.01%股份，连同一致行动人士合计持股53.41%，由此触发香港收购守则下的无条件强制性现金要约。从7月7日签署购股协议到10月8日完成交割，再到10月15日寄发综合文件，要约接纳截止时间为11月5日下午4时。

对于原大股东方明为何在此时离场，在同策研究院联席院长宋红卫看来，方圆生活服务主业为物业管理，受地产下行拖累严重，近几年连续亏损，目前处于资不抵债状态。“尽管2026上半年账面扭亏，但主要靠非主业因素，审计机构仍提示持续经营存重大不确定性。原大股东方明在此时以0.14港元/股出售控股权，是典型的流动性危机下的被迫退场。”

门外汉的算盘

这笔交易最耐人寻味之处，在于买方。

要约人Yoncan Co., Ltd.由贡伟力全资拥有。其长期深耕IDC、CDN及云计算领域，现任江苏睿鸿网络技术股份有限公司主席。睿鸿股份主营“云网融合”服务解决方案，于2026年3月刚从新三板终止挂牌，理由是“集中精力做好经营、降低运营成本”。

1977年出生的贡伟力，毕业于江苏大学，早年曾任软件公司总经理，2011年创办云端网络，长期深耕IDC与CDN领域，自称“长三角数一数二的IDC服务商领导者”。这位在长三角机房与服务器之间摸爬滚打二十年的技术派，如今坐上了港股物企的牌桌。

一个做云网融合的科技老板，选择买下一家做物业管理的港股公司，其背后的逻辑值得剖析。

方圆生活服务的经营状况持续承压。2023年、2024年、2025年收益分别为4.27亿元、3.69亿元、3.51亿元，连续下滑；年内亏损分别为5711.2万元、7932.5万元、7146.1万元，三年累计亏损约2.08亿元。截至2025年末，公司流动负债超过流动资产约6142.5万元，每股权益为负，公告中明确提示“持续经营能力存在重大不确定性”。

公告中，要约人的表态颇为克制：拟让集团继续经营现有业务，无意注入重大资产或缩减业务，计划将其在人工智能、云计算方面的经验用于物业管理，并在要约结束后维持上市地位。公司公告明确表示，收购是为了利用贡伟力的科技背景，将云端、AI、CDN等技术应用于物业管理，提升“智能服务解决方案”能力，例如门禁控制、智能仪表等。

“维持上市地位”是关键词。

物业股在港股市场的估值逻辑，过去几年已发生明显变化。物业管理板块此前受到资本关注，在房地产下行周期中估值持续回落。截至10月15日，方圆生活服务港股市值为8.36亿港元，股价2.09港元、当日跌幅7.52%。贡伟力以不到3000万港元的代价取得一家上市公司的控股权，这一成本低于一般A轮融资的水平。

配股安排暴露了更真实的意图。除购股协议外，公司同时与三名认购人订立股份认购协议，以0.14港元/股发行最多3.7亿股新股，最高募资5180万港元，净额约4950万港元，主要用于“偿还负债及补充流动资金”。若三笔交易全部落地，要约人及其一致行动人持股将逼近69%。

对此，宋红卫解释：“这次收购本质上是一个资不抵债的物业公司‘卖壳求生’，科技背景的新买家‘低价买壳’的交易。”

市场分析认为，方圆生活服务董事会即将改组，方明、孙立功、谢丽华等原董事预计退出，贡伟力的团队将入主。

值得关注的是，对于那些在高位买入的小股东而言，他们面临的是一道残酷的选择题：接受93.8%的折让退出，还是留在一个“外行”主导的董事会里。

11月5日之前，他们必须做出决定。