最高法院：房屋未办过户，满足哪些条件才可以排除法院强制执行？

编者按：在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。本期，我们梳理了在购买者排除执行程序中存在的常见争议焦点和对应的裁判规则，以帮助读者学习、了解。

最高法院：房屋未办过户，满足哪些条件才可以排除法院强制执行？

实务中大量购房者全款买房、实际入住，但因开发商原因迟迟无法办理不动产权证，后续房屋遭遇开发商债务被法院查封。此种情形下，购房者能否以买受人身份，阻却债权人对案涉房屋的强制执行？最高院本案明确了一般不动产买受人排除执行的四大核心要件，同时区分过错认定标准，对房产执行异议案件有重要参考价值。

裁判要旨

被执行人名下不动产出售给第三人，第三人在查封前签订合法买卖合同、付清全部购房款，已实际占有房屋，房屋未过户并非买受人自身过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结该不动产。

案情简介

一、三名案外人先后与某房地产开发企业签订商品房买卖合同，购买案涉项目三套房屋，均在 2003 年 5 月 11 日前付清全部购房款；合同签订一周内完成房屋交付，案外人收房后持续占有使用案涉房产。

二、某银行与该房地产开发企业产生借款合同纠纷，银行持具有强制执行效力的公证债权文书，于 2003 年 7 月 10 日向高院申请强制执行。2003 年 8 月 11 日，高院查封该开发商名下包含案涉三套房屋在内共计 163 套房产。

三、三名案外人向执行法院提出执行异议，请求解除三套房屋查封。理由：房屋备案办理期间，房产被法院查封，导致无法办理不动产权证书，侵害自身合法权益。

四、高院作出异议裁定，解除案涉三套房产查封。

五、银行不服，向最高人民法院申请复议，申请撤销异议裁定。最高院裁定驳回银行复议申请，维持高院解除查封的执行裁定。

案件来源：最高人民法院（2013）执复字第16号

裁判要点及思路

三名案外人与开发商签署《商品房买卖合同》，全额付清购房款，长期实际占有房屋，现有证据无法证明三名买受人对房屋未能过户存在过错。 依据当时有效的司法解释，对于需要办理过户登记的财产，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案三名案外人全款、占有、无过错，符合阻却查封的要件，应当解除查封。

银行复议主张，原审法院未准许其对商品房买卖合同签署时间进行司法鉴定，属于执行程序违法。高院已经查实买卖、交付、长期占有房屋的基础事实，口头告知不予鉴定并无不当。 银行未能举证证明三名买受人存在过错，最高院对银行撤销解封裁定的主张不予支持。

实务要点总结

一、对于申请执行人：防范被执行人与第三人恶意串通、虚假买卖规避执行，应当重点核查四项事实：①买受人是否足额支付购房款；②房款支付时间是否真实、在查封之前；③买受人是否已经合法占有不动产；④房屋无法过户，是否属于买受人自身过错导致。

二、对于房屋买受人：购买房产后房屋被查封，可选择两类救济路径

1. 案外人执行异议程序：核心举证要点，查封前成立有效买卖合同、全款支付、查封前合法占有、非自身原因不能过户。满足条件，可请求法院解除查封、排除强制执行。

2. 尚未收房入住的买受人：可另案起诉开发商，主张解除购房合同，追究开发商违约责任，要求返还房款并赔偿损失。

三、法条提示：现行有效司法解释对不动产买受人排除执行的条件作出明确规定，案外人提起异议时，必须严格对照要件举证。

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十五条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

一、因买受人自身原因未办理过户登记，不能排除强制执行

案例一：某贸易公司与宋某、某物资经销公司、某房地产开发公司案外人执行异议之诉再审案【（2016）最高法民申 2754 号】

最高法院裁判观点：买受人主张足额支付购房款，因出卖人原因无法过户，举证不足且不符合常理。法院认定买受人签订合同后怠于主张过户权利，查封前未能办理过户，属于买受人自身过错。因买受人对无法过户存在过错，无权主张排除强制执行，二审判决适用法律无误。

案例二：杨某、某银行海南分行申请执行人执行异议之诉再审裁定【（2016）最高法民申 1248 号】

最高法院裁判观点：杨某明知案涉房屋无预售许可仍签订预售合同，合同无效本身就是无法过户的原因，买受人未尽审慎注意义务，存在过错。即便买受人已经占有房屋、持有全款收据，因存在过错，不满足《执行异议和复议规定》第二十八条、查封规定相关条款，不能排除强制执行。

二、买受人未付清全款、未实际入住，不足以阻却执行

案例三：吴某、蔡某等民间借贷纠纷、案外人执行异议之诉【（2014）民一终字第 205 号】

最高法院裁判观点：案外人执行异议之诉核心，审查买受人实体权利是否足以阻却执行。不动产买受人未办理过户登记，必须同时满足全款支付、实际占有、无过错三项要件。本案吴某仅签署认购协议，没有付清房款，也未实际入住房屋，主张排除强制执行缺乏事实与法律依据，不予支持。

三、房屋买卖合同签订、付款、交付占有均发生在查封前，无证据证明买受人存在过错，买受人有权排除执行

案例四：某银行乌鲁木齐支行申请复议案【最高人民法院（2013）执复字第 15 号】

最高法院裁判观点：买受人与开发商签订购房合同、付清房款、房屋交付占有，均早于法院查封时间。买受人在查封前缴纳契税、维修基金，长期实际占用案涉房产；房屋未过户，无证据归责于买受人。依据查封司法解释，不得继续查封案涉房产。

案例五：某商业银行与赵某执行人执行异议之诉【（2016）最高法民终 399 号】

最高法院裁判观点：赵某与开发商签约、付款、接收占有房屋，均发生查封之前，银行无证据证明赵某存在过错，案涉房屋不得查封。房屋未办理产权登记，不影响赵某享有足以排除强制执行的民事权益，银行请求查封房产的主张不予支持。

本文作者：李舒律师，北京云亭律师事务所创始合伙人，从事法律工作17年，先后任某上市公司法律事务负责人、国内知名律师事务所合伙人。

李舒律师北京云亭律师事务所创始合伙人

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*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

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作者简介

李舒律师

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