浙江
很多最近在金华看房的朋友，应该都发现一个很扎眼的现象：现在二手房市场，卖得最快、带看最火爆、最容易成交的，不是湖海塘的品质大平层，也不是次新电梯洋房，反而是100万以下，做过美化翻新的老房子，老破小、老破大楼梯房。
很多人看到这个现象，第一反应就是：市场刚需多，低价漂亮房子好出手，捡漏就该选这种。但是今天我要说一句大实话，大家冷静想一想，这种房子，真的是你理想当中可以长期持有、未来还能保值转手的好房子吗？
现在下场买房的主力军，绝大多数都是刚需群体。普通刚需购房者，很多对房产专业知识并不懂，选房的时候判断标准非常简单粗暴：第一看总价够不够低，第二看室内颜值好不好看。只要价格便宜，室内翻新美化做得漂亮，拎包就能入住，马上就动心，直接把房子定为首选。
但是大家只盯着室内装修，很容易忽略房子本身底层硬伤。这类热销房源，基本都是老小区多层楼梯房，没有电梯，小区没有人车分流，物业薄弱，小区品质一般。这里面还要区分，老破小如果有优质教育属性，还有它的存在价值；但很多老破大，大面积楼梯房，就是纯粹的老小区，没有额外加持。
这里有一个非常残酷的逻辑，一定要记牢：这类房子未来的下家，只会是预算比上一手业主更低的刚需人群。
有钱的改善客户，早就已经跳出老楼梯房这个品类，他们的目标是电梯洋房、第四代住宅、品质电梯次新小区。有钱家庭不会再选择每天爬楼，不会接受没有人车分流、园区老化的老小区。也就是说，这类楼梯房，是市场层层筛选之后，剩下给预算非常有限的刚需群体。
我们再看金华现在二手房价格断层，市场分化非常明显：
100万以内：成交最活跃，走量最快，就是上面说的低价美化老房；
100万—150万：还能勉强流通，成交速度中等，属于过渡型房源；
150万以上：成交就开始吃力，非常尴尬。改善客户觉得这个总价，还不如加预算直接上品质电梯改善房，嫌这套房子面积、小区档次不够；但是刚需客户，预算又够不到这个总价，卡在中间，高不成低不就，挂牌很久都很难成交。
很多买百万内老破大的业主，心里还抱着一个幻想：现在低价入手，等以后还能涨价，将来置换卖出，赚一笔。这里就要问大家一个灵魂问题：你现在买这套房，房龄已经多少年？再过十年、十五年之后，这套房子房龄是不是接近三十年？
三十年房龄，依旧没有电梯，小区还是老样子，没有人车分流，如果还是大面积老破大，你想想，到那个时候谁愿意接手？
年纪大的客户，养老买房，最怕爬楼梯，根本不会接这种高楼层楼梯房；年轻客户，预算本身有限，但是年轻人现在观念已经变了，很多年轻人能接受电梯房，就不愿意选步梯。未来接盘人群，会越来越窄，不是想买的人变少，是符合预算、同时又愿意接受老楼梯房这个产品的客户，池子一直在缩小。
不要天真以为，只要房子装修好看，以后永远不愁卖。美化装修，只是短期吸引当下刚需客户的手段，装修是会折旧的。十年之后，当年漂亮的翻新，又变成老旧装修，又要重新花钱翻新。而房子最大短板——房龄、无电梯、小区品质，这个是改不掉的硬伤。到那个时候，你想卖一个好价格，几乎很难，因为来接盘的客户，本身预算就很低，只会拼命压价。
当然，我并不是全盘否定百万内老楼梯房。如果你是纯粹刚需，预算确实非常有限，短期过渡自住，没有长期保值、未来置换增值的期待，只需要一个安身的房子，那选择它，是现实之下的选择，这个可以理解。
但是如果你买房，除了自住，还想兼顾资产保值，未来十年十五年之后，要顺利置换升级，那一定要慎重，不要只贪图眼前低价和好看的美化。改善家庭，一定要优先选择品质电梯房，小区有人车分流、物业稳定，产品是未来主流改善人群认可的类型，接盘群体一直都在，流通性才有保障。
金华二手房现在已经彻底分化，不再是以前那种随便买一套都能涨的时代。买房之前，一定要做长远思考：不要只看现在好不好卖，一定要提前想好，十年十五年之后，这套房子，你的下家到底是谁？想清楚这个问题，再下手，才不会将来房子砸在手里，想卖卖不掉。
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