房价上涨前夜：有房产投资客疯狂扫货近百套房源，一房两房为主！

原创首发｜未经授权禁止转载

上海浦东洋泾，前阵子出了件事。

1个3到4人的投资团队，从去年10月到现在，在零一到零四4个老公房小区，悄悄收了近100套房子。专挑300万以内的1房或小2房，价格到位直接付定金，不反复看房，不拖泥带水。

普通人还在网上辩论"房价涨还是跌"，这批人已经用真金白银投了票。

房价上涨前夜，不是所有人都在等。

他们买的不是房子，是现金流加期权。

上海这批投资客的算盘打得很清楚。洋泾在内环旁，距陆家嘴几公里，地铁6号线、14号线覆盖，配套成熟。300万在上海外环外只能买50多平，在洋泾能买内环旁老公房1室户，单套总价低、接盘人群广。收完直接委托出租，整体租金回报率3%，基本覆盖房贷利息。

成都有个女生更狠。1年多买了8套2环内老破小，总价330万，贷款220万，月供1.4万，月租金2.1万，扣除月供每月净进7000元，租售比5%。

这跟2016年那批高杠杆买房的人完全不是1回事。当年高杠杆博远郊期房，交付前没租金，扛2年代供就断了。现在低总价核心区现房，即买即租，正现金流，可以一直持有。涨了赚价差，不涨赚租金，进可攻退可守。

普通人学不了扫货100套，但"租金能不能覆盖月供"这个算账方式，值得每个人买房前算1遍。

这不是孤例。各路资金都在悄悄进场。

保险资金不动产余额约3.2万亿，平安98亿买上海北外滩来福士，国寿83亿买北京CBD的SK大厦。全国超100个城市国资收储存量房超2.3万套。字节62亿上海拿地，华为35亿东莞建人才公寓，比亚迪28亿深圳坪山拿地。

房企也在动。保利1到9月拿地超800亿，万科102亿拿下上海徐汇滨江地块，时隔2年再现100亿级出手。潘石屹32亿收购上海静安写字楼，5年首次在内地买楼。

外资更耐人寻味。高盛募集50亿美元中国不动产基金，黑石89亿港元收购香港写字楼，GIC联合凯德120亿买上海浦东商业体，李嘉诚60亿广州拿地，时隔4年重返内地。

民间资本也没闲着。江浙游资3季度在杭州、苏州、南京批量收低总价次新房，深圳有企业2.3亿整购216套公寓。高净值客户不动产配置比例从18%回升到24%。

资本市场同步反应。A股地产板块年内涨28%，跑赢大盘。北向资金3季度净买地产股超87亿，房企美元债平均反弹35%。

不同属性、不同期限的钱，在同1个时间窗口集体进场，不是巧合。

为什么是现在？6个原因在共振。

估值到底了。一线核心房产较高点回调15%到25%，租金回报率从1.5%被动升到3%左右，首次超过10年期国债利率。持有房产从过去的"负现金流博涨幅"，变成了"正现金流等修复"。

政策托底了。5年期LPR3.5%，首套公积金2.6%，10月1日起首套房贷年化1%中央财政贴息落地，首付低至15%，超130城落地以旧换新。

供需逆转了。新房库存从2月7.99亿平米连续7个月降到7.48亿，新开工5年跌超77%，现房销售改革后未来2年新房供应降30%以上。

利率下来了。首套商贷约3.05%，已经处于历史低位，租金覆盖月供在过去10年不可想象，现在成了现实。

基本面在修复。PPI连续7个月同比正增长，9月涨5.0%，居民人均可支配收入实际增4.4%跑赢CPI，房企利润改善。

全球都在资产荒。纽约伦敦核心区租金回报率2%到2.5%，中国核心城市3%左右，对长线资金有配置吸引力。

估值、政策、供需、利率4重底叠加，核心城市优质房产的安全垫已经很厚。

上涨前夜的信号，已经1盏1盏亮了。

价格端，100城新房均价15个月来首次连续2个月环比上涨，8月0.15%、9月0.17%。一线城市二手房环比7连涨，上海新房二手房同比双双转正。

库存端，商品住宅待售面积21个月来首次跌破4亿平米，待售3年以下新鲜库存同比大降5%。

成交端，1到9月二手房网签同比增10.7%，正式超过新房成交易主力。杭州9月成交创近6年同期新高，北京新房同比增30%。

心态端，成都、广州、杭州数十个楼盘收回2%优惠，北京上海议价空间从10%收窄到7%到8%，带看量环比增约20%。

土地端，深圳福田香蜜湖地块257轮竞价、125%溢价成交，武汉光谷33%溢价。开发商用真金白银投票。

这组信号序列，跟2014年底高度相似。不同的是，这1轮供给收缩力度远超2014年——当年新开工降幅约15%，这1次是-25%，还多了现房销售改革制造的供应真空带。

正在看房的人会有体感，好楼层好户型走得很快，能砍下来的价越来越少。核心城市核心地段的优质房源，不必等所有人都反应过来再谈。

普通人不扫货，但有6件事现在做不吃亏。

劣质换优质。远郊无地铁无配套无产业的"三无"大盘、房龄超25年无电梯无学区的老破大、人口流出城市非核心房源，趁底部置换成本差很小的时候出手。

置换趁早。卖1买1的家庭，底部时旧房好卖、新房议价空间大、可选房源多。等涨起来再换，好房子涨得比旧房快，差价会越拉越大。

主动降杠杆。2019到2021年高点办的5%以上房贷，抓紧申请商转公或重新定价。100万30年从5.3%降到3.5%，月供少还1000多元，30年省几十万利息。

刚需从容选。低利率加贴息加议价空间加可选房源充足，是近年来政策红利很集中的窗口，不必死等所谓底部。

多套房做减法。从"囤数量"转向"提质量"，排名靠后的劣质房产逐步出手，集中资源持有核心区优质资产。

用租售比思维选房。看中的房子先问周边租金，年租金除以房价，2.5%以上有真实需求支撑，不到1.5%要三思。

投资客扫货不是投机狂热回归，是底部区域聪明钱先行探路。

别人恐惧时保持冷静，信号明确时从容选择，比在网上辩论涨跌有意义得多。

行情从来不是等所有人都信了才来的。

免责声明：本文仅为市场观察与个人观点，不构成任何购房或投资建议。