中国楼市来势汹汹，待售商品房从7.99亿平米变为7.48亿平米，要有所准备

原创首发｜未经授权禁止转载

网上关于房价的争论就没停过。一会喊着别再等了，一会劝着再等等还能更便宜，把正在看房、纠结要不要出手的人搞得一头雾水。

但很多人没意识到，一个关键变化正在悄悄发生，等所有人都看明白，准备窗口可能已经过去了。

其实判断楼市没那么玄乎。供需决定价格，库存反映供需，盯住库存这一个指标，比听一百个专家吵架都管用。

国家统计局10月19日发布的数据显示，9月末全国新建商品房待售面积7.48亿平方米，同比下降1.5%，连续第7个月下降。

今年2月末这个数字还是7.99亿平方米，创下历史新高。短短7个月，净减少了5100万平方米。

库存不会说谎。它是供需天平上相当诚实的砝码。

降幅还在逐月扩大，6月末同比降0.7%，9月末已经到1.5%。

结构上更说明问题。9月末待售3年以下的新鲜库存5.42亿平方米，同比大降5.0%，是整体降幅的三倍多；商品住宅待售3.97亿平方米，连续2个月回落。

李宇嘉分析，这是源头控制供地开工、优化供给结构的结果。

正在挑房的人会发现，优质房源在加速消化，看到合适的项目没必要反复观望。

二手房挂牌也在降。四个一线城市9月末合计41.18万套，比4月末少了1.35万套，北京较年初降12%，武汉同比降约19%。

价格企稳后业主撤牌转售为租，加上前期交易活跃消化了一批，新房二手房库存双降，供需天平正在从过剩往再平衡挪。

翻翻历史，每一轮楼市底部都是以库存见顶回落为信号。

2008年库存摸到高点后，四万亿刺激落地，2009年全国商品房销售面积同比增长43.9%，房价随之企稳回升。

2014年库存2016年初见顶，棚改货币化推开后，核心城市房价从2016年下半年启动新一轮上行。

价格底比库存底晚6到18个月。今年2月库存见顶，到9月已过去7个月，正好卡在传导窗口上。

高盛研判沪深核心区优质住房2025到2028年累计有约15%的回升空间，中信证券预判2027年春节前后全国房价有望大范围止跌回升。

历史不会简单重复，但规律始终有效。

光看新房数据容易误判，今天的中国楼市已经悄悄换了主角。

2026年1到9月，全国二手房网签6.17亿平方米，同比增长10.7%；新房销售5.65亿平方米，同比下降13.2%。二手房交易占比达到52%，正式超过新房。

住建部张雪涛9月在国新办定调，房地产进入存量时代，二手房占比从2020年27%升到现在的52%。

上海4月网签28742套创近10年同期新高，北京4月成交近1.8万套也是近5年同期少见水平。

打算置换的家庭会有体感，现在带看量回升、流通性好转，卖旧买新的链条正在打通。

价格端也在验证，9月一线城市二手住宅环比涨0.2%，连续三个月正增长，上海同比涨0.8%率先转正。

成交先回暖、价格后跟上，这个领先指标已经由新房切换到了二手房。

很多人只看到销售负增长，却没注意到供给端正在剧烈收缩，这是未来价格企稳很关键的先行指标。

2026年1到9月，全国房屋新开工3.40亿平方米，同比降24.9%，连续第五年双位数下滑。从2021年高峰19.89亿跌到今年预计不足4.5亿，五年累计降幅超77%，创2003年以来低位。

8月28日五部门出台8份文件，预售门槛提至主体封顶，购房款全额监管，从拿地到回款的周期从6到9个月拉长到24到36个月。

花旗判断2027到2028年新房供应将下降30%，克而瑞倒推2027年可售面积较2024年峰值降约32%。

关注新房的人会发现，核心城市好地段新项目越来越少，现在在售的现房准现房值得多看几眼。

300城宅地成交从2021年11.2亿平方米跌到2025年3.8亿，四年缩水66%。

蓄水池的进水口骤减30%到50%，出水口还在加速，水位下降只会越来越快。面粉少了，面包紧俏是迟早的事。

政策面也在加码。10月1日起中央财政首次对首套商业房贷直接贴息，120平方米以下、总价150万元以下，按年化1个百分点、期限长至5年，单户上限100万元。

100万贷款30年算下来，月供降约12%，累计少付利息近5万元。首套刚需可以重点算这笔账，叠加公积金低利率，购房成本确实降了不少。

5年期以上LPR降到3.5%，首套公积金5年以上2.6%，首付低至15%，契税140平方米及以下统一1%。

全国超70城收存量房做保障房，3000亿元再贷款加专项债相当于在市场去化之外又加了个抽水机。武汉三孩补贴高至12万，苏州卖旧买新契税返还，130多城落地以旧换新。

政策底早就确认了，效应正一步步往市场底传导。

销售端已经出现微妙变化。成都嘉禾兴9月起旗下10余盘统一收回2%优惠。合肥收窄折扣，杭州放缓推盘，天津改善项目加推上调。

深圳四季度计划入市5880套，同比大降42%，南山区去化周期仅2.6个月。

正在谈价的买家会有体感，房东让价空间在收窄，之前能砍下来的价现在未必砍得动。

北京成交周期压到56天，上海缩短到90天，34个月来首次回到100天内，折扣率约93%。

折扣在收、笋盘在少、可选房源在缩，买卖双方的心理优势正在悄然易位。

7.48亿平方米的库存仍在历史高位，部分三四线去化周期还比较长，全面修复需要时间。

但磨底不等于继续下行，历史上没有哪次底部是瞬间完成的，库存连降7个月且降幅扩大，就是走出底部很实在的信号。

一线城市价格三连涨、强二线核心区坚挺，远郊仍有压力，这是普涨时代结束后优质资产的价值在回归；二手房同比增10.7%，一二手合计基本稳定，需求只是从增量转到了存量。

5亿平方米平衡点看似还有距离，但预期一旦反转去化会爆发式加速，2009年销售增43.9%、2016年单年增近3亿平方米，叠加政府收储抽水，6亿到5亿可能比想象中快。

冬天已经走了大半，春天的脚步声隐约可闻。

话说回来，要有所准备，到底准备什么？不是让你冲进去抢，而是趁现在把贷款资格、首付资金、目标小区先摸清楚。

利率低位、贴息落地、议价空间还在，开发商折扣也没完全收回，这是做功课挑房源的好时机。等折扣收回、笋盘消失，有准备的人从容出手，没准备的人只能被动追高。

挑人口流入、产业扎实的城市核心地段，选品质过硬、流动性好的房子。

库存不会等你，好房源也不会。

免责声明：本文仅为市场观察与个人观点，不构成任何购房或投资建议。