摩根斯坦利：一线城市购房情绪恶化

这一篇文章颇具外资报告的特色，那就是做草根调研。其实很多数据是公开渠道查不到的，或者说查到的也是不靠谱的，在房价下行时期愿意沉下心去发一篇篇调研问卷，是非常必要的。最典型的案例，就是当年浑水做空瑞幸，浑水当年做了大量草根调研然后发现财务造假。由于我国的券商大多是服务性质，所以不具备这种能力，因此我们需要阅读外资报告获得一些信息的补充。

Willingness on home purchases remains low.Out of all respondents, 48% were likely to purchase property in the future (vs. 51% in our July survey), the lowest since our survey started in 3Q23. Only 15% were "extremely likely" to purchase (vs. 16% in the July survey), with 2% anticipating that their purchase will occur over the next 12 months, 5% over the next two to three years, and another 5% beyond four years.购房意愿仍然偏低。在所有受访者中，48%的人未来有可能购房（相比之下，7月份调查的这一比例为51%），这是自2023年第三季度我们开始调查以来的最低比例。仅有15%的人“极有可能”购房（相比之下，7月份调查的这一比例为16%），2%的人预计未来12个月内会购房，5%的人预计未来两到三年内会购房，另有5%的人预计四年后才会购房。

个人解析：买涨不买跌在这里体现得淋漓尽致，最近半年房价恶化后，房子是个“贬值”的资产正在深入人心。从一线城市永不跌，到核心区永不跌，到豪宅永不跌，一线城市居民的房地产信仰被逐渐击溃。虽然我22年就开始呼吁粉丝卖掉一线的房产（其他城市房产呼吁时间更早），但是由于个人认知和投资眼光的局限性，如果过于聚焦于过去的价格走势，想通过过去的经验预测未来，那就逃不了被收割的命运。

Consumer outlook on housing prices worsened notably in October. A net 42% (vs. 33% in July) of potential homebuyers ("extremely likely" homebuyers) are anticipating home prices to fall rather than rise over the next 12 months. Sentiment in higher-tier cities is even weaker. Tier 1 cities show much weaker confidence, with a net 67% anticipating housing prices to fall (vs. 50% in July). Tier 2 cities had a net 45% in October (vs. 23% in July), and lower tiers had a net 30% in October (vs. 34% in July).10月份，消费者对房价的预期显著恶化。净42%（7月份为33%）的潜在购房者（“极有可能”购房者）预计未来12个月房价会下跌而非上涨。一线城市的情绪更为低迷。一线城市的信心明显减弱，净67%的受访者预计房价会下跌（7月份为50%）。10月份，二线城市的净预期为45%（7月份为23%），而低线城市10月份的净预期为30%（7月份为34%）。

个人解析：从数据来看，一线城市的购房者和房东情绪似乎有崩溃的迹象。炒股的朋友都知道，一旦下跌的市场共识形成，马上就会迎来一波下杀。目前市场是放量下跌，还不算最差的阶段，总好过缩量下跌，没有流动性。不过我觉得作为一线城市的房子，应该不至于丧失流动性，现在二三线城市的房子倒是迎来了流动性危机，市场根本没有增量资金，这个情况下显然没法谈触底。

The share of homeowners desperate to sell remained high in our October survey. Out of all the potential home sellers, 41% were likely to sell within the next six months (vs. 44% in July), with 12% already having listed their property (vs. 8% in July).在我们10月份的调查中，迫切希望出售房屋的房主比例仍然很高。在所有潜在的房屋卖家当中，41%的人可能在接下来的六个月内出售房屋（7月份为44%），12%的人已经挂牌出售他们的房产（7月份为8%）。

个人解析：跟上面的分析是一致的，市场的恐慌情绪正在形成。之前的预期是一线城市大跌，出政策后总能触底；但是现在的预期似乎变了，大家发现政策也有“失效”的时候，如果这层信任关系崩塌，在中国是很严重的。政策在大家心中是底线，如果政策都救不了，那就没人能救了。

However, in determining the selling price, 52% of homeowners would be willing to take a loss to sell their home, still at a high level (vs. 56% in July and 43% in April). Specifically, 48% of homeowners said it should be similar to or exceed the purchase price (vs. 44% in July and 57% in April); 38% and 11% said they could accept up to 10% and 20% discounts, respectively, compared to the purchase price (vs. 42% and 12% in July, respectively) and 3% would like to sell their home ASAP regardless of the selling price (vs. 2% in July). 然而，在确定售价时，52%的房主愿意承受损失出售房屋，这一比例仍然较高（7月份为56%，4月份为43%）。具体而言，48%的房主表示售价应与购买价相当或高于购买价（7月份为44%，4月份为57%）；38%和11%的房主分别表示，他们可以接受与购买价相比最高10%和20%的折扣（7月份分别为42%和12%），3%的房主表示无论售价如何，都希望尽快出售房屋（7月份为2%）。

个人解析：房东心态正在崩溃，大家开始愿意降价出手。银行在开启“直拍房”，证明这个市场最专业、数据最多的机构都不看好房价了；房东开始降价，证明卖方力量开始衰弱。种种数据表明，一线城市房价下跌还会再持续一段时间，现在的任何一个时间点都绝对是出手的好时机。

以上就是研报全文，总结一下，就是一线城市的居民现在对房价没有信心了，所以购房意愿在下降，对未来房价走势开始偏悲观，愿意降价出售的人群变多了。

大家不要觉得一线城市是房子是核心资产，所以房价更抗跌。这其实是一个思维误区，价格是否抗跌取决于两个因素，一个是品质，一个是价格。一线城市的房子品质当然更好（不是说质量，是说地段），但是价格目前看有点虚高了，特别是跟全球一线城市相比的话，目前北上深的租金回报率只有纽约、东京、伦敦这些地方的一半不到。

就算考虑到国内没有1%的房产税和0.5%的物业费，目前的租金回报率也还是偏低了。而且房产税这种东西，你确定之后一直没有吗？如果你看看最近两年出台的各种政策，以及财政情况，你就应该知道，房产税是绝对不可能跑掉的。

其实大摩调研出的购房者心理，跟目前的大环境是一致的，从今年下半年开始，一线城市已经进入到了补跌阶段。上半年有粉丝说今年房价还算比较坚挺，我都告诉他们再等等看，因为根据过去几年的经验，房价在下半年的跌幅会远远大于上半年。

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