高盛预警:人民币起码被低估20-25%!中国房产或将迎来全球资本围猎

陆家嘴一家外资投行的交易员最近有点忙。他桌上的电话几乎每周都要接几通来自新加坡、迪拜甚至伦敦的询价，客户想问的东西出奇一致——上海核心区还有没有可以整栋拿下的写字楼和服务式公寓。

搁在两年前，这些电话多半是关于撤资的。风向什么时候掉的头，看一组数据就明白：人民币兑美元中间价10月14日报6.7249，比前一日又调升了49个基点；在岸人民币收盘报6.6945，低于6.70。

一个叫Kamakshya Trivedi的名字，这几天在外汇圈子里被反复提起。这位高盛全球外汇、利率及新兴市场策略研究主管，10月13日对外媒公开表态——全球外汇市场里，人民币是当下被定价最不充分的货币之一，保守估计被低估20%到25%，未来12个月有望从6.69升至6.4，公允价值模型甚至指向6.0一线。

对6.0这个数字稍微有点概念的人，心里都会咯噔一下，上一次人民币摸到那个位置，还得往前翻许多年。说这话的也不止高盛一家。

欧洲央行行长拉加德给的区间是15%到16%；德国总理默茨直接点名人民币相对欧元低估约25%；IMF实际有效汇率模型测算的中位缺口是-21.3%。几家口径独立的大机构，几乎同时指向同一个方向，这种画面在近十年挺罕见。

顺差撑起底气 定价逻辑悄然翻篇

有人会问，美元指数还在102上方晃悠，中美10年期国债利差倒挂幅度维持在350个基点左右，按老剧本人民币这会儿不该承压吗？老剧本确实不灵了。

海关总署10月14日公布的最新数据给出了答案——前三季度中国货物贸易进出口总值39.94万亿元，同比增长18.8%，其中出口23.2万亿元、增长16.4%。2025年全年贸易顺差首次站上1.18万亿美元，这是人类商业史上第一个年度顺差破万亿美元的经济体，这个纪录在今年前三季度数据的推动下还在刷新。

更关键的是顺差的＂含金量＂。高技术产品出口同比增速接近39%，AI相关产品出口突破4800亿美元，新能源车、集成电路、船舶都在高位放量。

中国出口从＂便宜量大＂切换到＂技术溢价＂，这意味着顺差有可持续性，不是一次性冲量。企业端的动作也在变。

外汇局口径下，今年1到8月银行累计结汇14.31万亿元，售汇11.98万亿元，结售汇顺差约2.33万亿元。那些过去囤着美元不换的出口商，正在加快把外汇换成人民币，这是真金白银的买盘。

过去人民币短线主要跟着中美利差走，现在逻辑变了，经常账户的真实购汇力量盖过了套利资金的方向，定价权被贸易项接管，利差倒挂也压不住它，这就是独立行情的来源。另一头，美元信用的裂痕越来越难藏。

美国联邦债务已经越过40万亿美元关口，中东对华原油人民币结算占比攀升到41%，人民币在跨境收付中的份额远低于美元。几条线索叠在一起，机构集体看多这件事就不算意外。

外资悄然加仓 一线楼市暗流涌动

汇率的故事，为什么会落到房子上？把账算清楚就明白。

一线城市核心地段的优质住宅和甲级写字楼，当前净租金回报率普遍在2.5%到3.5%之间；再叠加机构预判的人民币年均3%到5%升值幅度，外资持有的美元综合年化回报可以推到5.5%到8.5%。比一下就有感觉——美国10年期国债约4%，美国核心城市商业地产净回报约4.5%。

中国核心资产的综合回报，高出一截不止。这种剧本在历史上不是没演过。

1985年广场协议之后，德国马克10年对美元累计走强超过100%，但德国全国实际房价并未持续上涨，1975-2011年实际房价累计下跌约10.2%。看懂这个节奏的钱，不会迟到。

横向比价格更直观。纽约曼哈顿核心区住宅单价约14.8万元/平方米，伦敦西区约18.2万元，香港中环约22.5万元。

而上海陆家嘴、深圳福田、北京国贸等核心板块均价在8万到11万元之间，不到国际同类的一半，有的只到三分之一。纵向看，2021到2025年这几年，一线城市房价整体普遍回调30%到40%，2024年房价收入比为26.1，远高于15倍左右。，非理性溢价基本挤干净了。

通道同步在拓宽。2026年外汇局继续深化跨境投融资改革，境外个人购房结汇流程进一步简化，QFI与RQFI额度管理早就取消，公募REITs扩容到长租公寓、产业园、保障房。

要特别讲一句，各地购房资格认定仍按既有政策走，松的是流程，不是限购。钱已经动了。

仲量联行数据显示，今年一季度上海大宗交易约146亿元、同比增长27%，港资、东南亚资本在陆家嘴、徐汇滨江、虹桥一带密集出手。戴德梁行有一个细节更能说明问题——外资大宗交易几乎全部落在一线核心区，没有一笔流向三四线或远郊。

供给侧也在往一个方向走。北京住宅用地连续第四年缩量，广州住宅用地供应同比降幅超50%，9月份北京、上海、深圳三城整月零新增供地。

中指研究院数据显示，9月百城新建住宅均价17285元/平方米，同比上涨2.12%，环比上涨0.17%，一线城市新房价格今年以来保持环比持续为正。有一点必须说清楚，这不等于全国房价都要飞。

外资的钱非常挑剔，未来的格局是分化而非普涨——核心城市核心区因为供给收缩、需求集中、资金流入，走温和上行通道；人口流出的三四线和缺配套的远郊，仍以稳为主基调。和上世纪80年代末的日本也完全是两回事，这一轮是渐进式走强而不是一次性急升，居民杠杆处于健康区间，城镇化率67%还有约10个百分点上升空间，流入的境外资金七成以上是长期配置型机构，不是来打快枪的。

刚需稳扎稳打 置换趁早落袋为安

说得再多，普通家庭最关心的还是，我这会儿该怎么办？刚需自住的朋友不用太纠结。

眼下政策窗口确实友好，首套首付15%，主流房贷利率3%出头，贷款可以拉到40年，部分城市竣工后放款，综合购房成本处于近二十年低位。地铁沿线、配套成熟的央企国企品质现房或准现房，按需上车就行，别去赌一个看不见的＂绝对低点＂，真等到那一天，你也不一定敢买。

月供控制在家庭月收入30%以内，预留6个月应急金，远郊文旅盘和小开发商期房绕开走，这三条是最朴素但最管用的护身符。想改善置换的家庭，关键词是＂别拖＂。

老破小、远郊投资盘的流动性和估值都在缩水，拖越久议价越被动。带押过户、＂卖旧买新＂补贴、置换退税这些工具已经在多个核心城市落地，正确的姿势是先挂牌旧房再同步看改善盘，走＂低卖低买＂的闭环，别先买后卖把自己逼到墙角。

做家庭资产配置的，房产占比建议控制在总资产60%以内。可以逐步减持三四线多余房产和缺乏基本面的远郊物业，不碰消费贷、经营贷违规加杠杆，＂房住不炒＂的底线不会松动。

有人担心未来利率回升压房价。这事得分情况看，如果利率上行是经济回暖、就业改善带动的，收入增速会覆盖月供增量。

2017年房贷利率累计上行81个基点，当年城镇居民人均可支配收入增长7.3%，双职工家庭月增收约730元，完全盖得住月供多还的485元，核心区房价还是稳中有升。决定房价长期方向的，始终是城市基本面和居民收入，不是利率这一个变量。

最后再掏心窝子讲一句，真正扛得住周期的，是你自己的收入曲线。AI、新能源、高端制造这些赛道的薪资增速，长期跑赢核心城市房价的温和涨幅。

与其天天盯着中间价和百城指数焦虑，不如把精力放在主业和职业能力上，这笔投资的复利，比任何一套房都稳。人民币的方向，说到底是中国制造的全球竞争力在定价；核心房产的价值，说到底是城市和地段的稀缺性在定价。

两条曲线碰到一起时，看懂的人已经在动作了。免责声明：本文仅为市场观察与个人观点，不构成任何购房或投资建议。