北京
苗野丨发自上海
上海虹桥枢纽西南方向约500米，申长路979号，54万平方米的建筑群安静地立在秋日里。从2020年3月停工至今，项目已经空置了六年多。主体结构封顶，外立面完工，只剩室内精装修和部分安装工程，用地产圈的话说，这是一个完成了七成的“半成品”。
这个“半成品”，正是恒大虹桥国际项目，上海虹桥商务区核心区体量最大的商办综合体之一。2011年由红星美凯龙等三方以30.6亿元拿地，原名“虹源盛世国际文化城”；2018年恒大接手后更名，随后随恒大出险陷入烂尾，如今由破产程序推动处置。
10月26日10时，它将迎来第四次司法拍卖。起拍价40.16亿元，较首拍78.43亿元几近折半，仅为评估价的51%左右。截至10月中旬，拍卖页面已吸引超千人围观，但报名人数依旧为零。
在此前的处置过程中，项目已经历了从评估价起拍、两次连续降价，到如今跌至评估价51%的完整降价链条，却始终未能等来一位举牌者。三次流拍之后，虹桥核心区这座“半成品”，能否等来接盘人？
一条越降越冷清的拍卖曲线
时间回到8月31日，恒大虹桥国际首次进入司法拍卖程序。标的为全部土地使用权及在建工程，评估价与起拍价均为78.43亿元，保证金4亿元，加价幅度500万元。
彼时，竞买公告明确提示：项目停工多年，工程资料缺失，买受人须自行承担既有建筑的加固、维修乃至拆除重建风险，另需补缴约3亿元地下商业土地出让金。20505次围观、405人设置提醒，最终首拍以零报名收场。
9月16日二拍，起拍价降至62.74亿元，较首拍下调约15.7亿元，围观量飙升至39170次，报名依然为零。10月9日三拍，起拍价进一步压至50.19亿元，较首拍下降约36%，围观人数却骤降至不足6000人，报名数依旧是零。
四拍起拍价40.16亿元，按可售面积约47.07万平方米测算，叠加3亿元土地出让金补缴款，实际接手成本约43.16亿元起，折合单价约0.91万元/平方米。单价看似低廉，但潜在买家需要算的账远不止于此。
百亿元担保债权悬顶
三次流拍并非偶然。价格一降再降却无法撬动市场，核心在于隐性成本与债务结构形成的双重壁垒。
经法院裁定确认，项目有财产担保债权约102.72亿元，抵押给盛京银行上海普陀支行，远高于评估值78.43亿元，也高于当前起拍价40.16亿元。竞买公告同时明确，买受人不得以历史欠税为由拒付尾款或主张撤销拍卖，破产受理日前产生的历史欠税依法作为破产债权处理。这意味着买家面对的不是一个“折价资产”，而是一个需要独立完成债务梳理、工程续建、手续补办和预售关系处理的复杂处置工程。
项目的历史遗留关系同样棘手。A区已取得预售许可证，B区尚未办理预售证，另涉及369套已网签房源，土地使用权至2052年2月，剩余不足26年。此外，买受人须自行承担既有建筑的加固、维修乃至拆除重建风险，同时因地下商业开发需补缴约3亿元土地出让金。这对任何意向方而言都是隐性成本。
四拍起拍价已降至评估价的51%，公告明确符合条件的优先债权人可用有效债权冲抵部分成交价款，也可组团参拍。这一条款为盛京银行等主要债权人提供了以债抵价、组团接盘的操作空间，四拍能否打破零报名的僵局，很大程度上取决于债权人是否选择从“被动等待”转向“主动入场”。
市场人士认为，四拍起拍价降至40.16亿元，短期内仍难言乐观。恒大虹桥国际三次流拍的核心原因并非单纯的价格问题，而是资产风险结构与市场买家偏好之间的深度错配。债务涤除的确定性、产权交付的时间承诺以及续建风险的清晰边界，才是决定是否有人举牌的关键。
“项目的变现价值已处于低谷，此次处置带有较强的‘债权回收’导向，若迟迟无法变现，相关债权人损失可能进一步扩大。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，若盛京银行以债权冲抵方式拿下资产，实际现金支出将大幅降低，虽然需要承担后续续建和运营的风险，但至少可以锁定一部分债权回收。
10月26日，这座空置六年多的虹桥地标能否等来它的接盘者，答案即将揭晓。
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